舊物管賴著不想走？ 住建局可下逐客令

羊城晚報記者 董柳

廣州英豪花園“舊物管不願走”現象曾被媒體曝光上了“頭條”，這是新舊物管交接難現象的一個縮影，在大城市較為普遍存在。

8月5日，廣東省高階人民法院釋出2020年度行政訴訟白皮書，並公佈十大典型案例。反映英豪花園“舊物管不願走”被行政處罰進而狀告住建部門的案件成為“典型”。該案向社會提供了一個觀察治理“新舊物管交接難”問題的標本。

法院旨在透過這宗典型案例說明：業主大會決議選出新的物業管理公司並與其簽訂物業管理服務合同後，前物管公司與房地產開發公司簽訂的前期物業服務合同依法終止。在前物管公司拒絕退出物業管理區域的情況下，行政機關有權依法責令其限期退出，物業管理公司期滿仍拒不退出時，行政機關可予以行政處罰。

舊物管由房地產公司所選卻被業委會拋棄

英豪花園位於廣州市海珠區東曉南路與盈豐路路口。2010年10月11日，廣州某房地產開發公司（甲方）與廣州市蘭某物業管理有限公司（乙方、以下簡稱蘭某物管公司）簽訂了《前期物業服務合同》，約定乙方為英豪花園提供前期物業管理服務並收取物業服務費用。

2017年4月24日，海珠區英豪花園首屆業主大會籌備組作出首屆業主大會決議，內容包括透過物業管理規約、業主大會議事規則，並選出首屆業主委員會成員。

2018年8月2日，英豪花園業主大會、英豪花園業主委員會（以下簡稱英豪花園業委會）作出《英豪花園第二次業主大會最終決議公告》，決議內容包括不同意續聘蘭某物管公司，後來這一決議內容的合法性由廣州中院2019年5月9日作出的生效民事判決書予以確認。

2019年2月27日，英豪花園業委會作出《關於英豪花園第三次業主大會決議的公告》，決定選聘上海永升物業管理有限公司為小區物業服務公司，並授權業委會簽訂新物業服務合同。一個月後，英豪花園業委會與上海永升物業管理有限公司廣州分公司簽訂《英豪花園服務合同》，並於同日向蘭某物管公司作出《撤場通知函》，要求其做好移交專案並於2019年4月30日下午撤場。

舊物管未按期退出 住建部門對其罰款

在撤場最後期限的前五天——2019年4月25日，廣州市海珠區住房和建設局向蘭某物管公司作出《關於做好英豪花園物業管理權移交工作的告知書》，告知其應依規定配合新物業服務企業做好交接準備，並在退出前繼續為業主提供服務。

次月，海珠區住建局對蘭某物管公司不按規定進行移交及退出物業管理區域立案查處，並作出《責令改正違法行為通知書》，責令其在2019年7月5日前退出英豪花園物業管理區域，並做好交接工作。在蘭某物管公司未按期退出後，同年7月17日，海珠區住建局又作出《行政處罰預先告知書》《行政處罰聽證告知書》。

同年9月30日，在召開聽證會後，海珠區住建局作出《行政處罰決定書》，認為經業委會函告蘭某物管公司仍未按規定進行移交併退出物業管理區域，決定對蘭某物管公司作出罰款人民幣15萬元的處罰。

蘭某物管公司不服，把海珠區住建局告到了法院。

住建局處罰決定一審被判決撤銷 二審改判認定其合法合理

一審法院指出，海珠區住建局明知業主大會決定聘請上海永升物業管理有限公司廣州分公司為新的物管企業的業主大會決議的合法有效性仍在司法審查過程中，尚未能確定業主大會決定選聘哪一個物業管理服務企業作為小區新的物業管理服務企業的情況下，就責令原物業管理服務企業退出物業管理區域，沒有妥善處理物業管理服務的銜接問題，由此對原告蘭某物管公司作出行政處罰，法律依據不足。一審法院判決撤銷海珠區住建局作出的行政處罰決定。海珠區住建局不服，提起上訴。

廣州鐵路運輸中級法院二審認為，英豪花園第二次業主大會不同意續聘蘭某物管公司的合法性已經生效民事判決予以確認。在英豪花園第三次業主大會已經作出決議選聘新的物業服務公司，而且英豪花園業委會與新的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效後，蘭某物管公司與廣州某房地產開發公司簽訂的前期物業服務合同已依法終止。蘭某物管公司不依法退出物業管理區域，海珠區住建局責令其限期退出物業管理區域，並在其逾期拒不退出的情況下，在法定幅度內處以罰款，而且在作出被訴處罰決定前已履行了告知義務並召開了聽證會，保障了蘭某物管公司的陳述、申辯權。

二審法院指出，海珠區住建局作出的處罰決定認定事實清楚，適用法律正確，程式合法，應予以支援，二審判決：撤銷原審判決、駁回蘭某物管公司的訴求。

法官說法

業主大會與新物管簽訂合同後

前物管與房地產商的合同終止

“近年來，物業管理領域矛盾頻發，業委會與物業管理公司之間的矛盾與衝突已成為社會關注的熱點、難點問題。”審理該案的廣鐵中院法官說，實踐中，因前期物業公司系開發商選定，並非業主大會選定，往往與新成立的業委會在物業管理費用繳納、物業服務水平等方面存在各種矛盾衝突，導致業主大會已經選定新的物業服務公司後，前期物業服務公司拒不退場的情況時有發生。“如果不及時妥善處理，將極大損害業主的合法權益，影響社會穩定與和諧社群的建設。”

法官介紹，《物業管理條例》規定，建設單位與選聘的物業服務公司簽訂的合同屬於前期物業服務合同，在約定期限未滿，但業主委員會與新物業服務企業簽訂的物業服務合同已生效的情況下，前期物業服務合同終止。本案即屬於此類情況，在業主委員會、行政主管部門已經要求前期物業服務企業依法退出，但前期物業服務企業拒不按規定退出物業管理區域的情況下，行政主管部門及時依法行使行政管理職權，對其進行行政處罰，應給予支援。

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去年廣東“民告官”案

行政機關一審敗訴率14%

羊城晚報訊 記者董柳，通訊員陳宏伶、陳桂生報道：廣東省高階人民法院5日釋出2020年度行政訴訟白皮書顯示：全省法院去年新收一審行政訴訟案件2。2萬件、同比減少5%，約佔全國的8%，這是2015年行政訴訟法修訂實施以來的首次下降。申請再審案件下降24%，服判息訴明顯增多。

白皮書指出，隨著各級行政機關依法行政水平提升和行政管理內容的不斷豐富，行政訴訟案件呈數量下降型別多元態勢。其中，勞動和社會保障、城建、自然資源、集體經濟組織成員資格待遇確認、公安執法等五類案件居多。

白皮書顯示，行政機關一審敗訴率14%，低於全國平均數，一審調解撤訴案件數增長30%，行政機關負責人出庭應訴5829次、同比增長20%，“一低兩增”也說明行政機關依法行政水平提升，行政爭議實質化解工作進展明顯。同時，廣東法院共向行政機關發出司法建議102件，出具各類法律意見30餘項，涉及環境治理、社會保障、“放管服”改革、“三舊”改造等多個領域。

從2020年1月以來，廣州、深圳、佛山等地法院開展繁簡分流機制改革試點工作，實現行政案件審理快慢分離、簡案快審、難案精辦。廣州鐵路運輸兩級法院50%以上行政案件以及100%的非訴審查案件以速裁方式進行審理，平均審理週期縮短至13天。同時，針對公積金徵繳等群體性糾紛，探索標準訴訟、示範裁判，推動類案糾紛高效化解。