住宅配建居民停車位、車庫問題

一、

配套設定居民汽車

停車位、

車庫

計入

住宅成本

《城市房地產管理法》第二十七條特別規定“房地產開發專案的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規範”；按照強制性國家標準《城市居住區規劃設計規範》8。0。6項和《住宅建築規範》4。3。5項要求，住宅應配套設定居民汽車停車場（庫），按各組團居民戶數比例配置停車位。按照《住宅價格管理暫行辦法》第五條規定，配套建設居民汽車停車場（庫），執行政府頒發的城市規劃定額指標，建設費用計入成本、構成房價；實際，開發商收取售房價款，已經售出住宅配建的居民汽車停車位、車庫。

二、

按規劃

建設地下車庫

配

置居民汽車停車位

《城市居住區規劃設計規範》要求地面停車率（居民汽車停車位數量與居民住戶數的比率）不宜超過10％，為利用地下空間，大多設計地下車庫配置居民汽車停車位；按照《城市地下空間開發利用管理規定》第十一條規定，附著住宅建築進行地下車庫建設，應隨地面建築一併申請辦理建設用地規劃許可證。依照《城市房地產開發經營管理條例》第十七條、第十八條規定

進行

住宅小區竣工驗收、綜合驗收的備案檔案，以及依法審定的建設工程設計方案總平面圖所載明的規劃條件，可以確認各居住組團配置的停車位、車庫；

配置居民停車位的地下車庫

屬於《住宅專項維修資金管理辦法》第三條列明共用設施裝置中的“非經營性車場車庫”。

三、

居民

汽車

停車位、車庫

的檢查和驗收

按照《商品房銷售管理辦法》第十八條規定，住宅建築面積中分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利。開發建設單位因合法建造住宅成為初始業主，應遵守《物權法》第七十二條“業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓”的規定。依據《物業管理條例》第二十一條、第二十四條規定，在業主大會選聘物業服務企業之前，

住宅物業的建設單位

，應當透過招投標的方式選聘物業服務企業；其雙方應當遵守第三章“前期物業管理”各項規定，履行應盡義務；應當共同遵守第二十七條、第二十八條規定，按照《物業承接查驗辦法》第十六條至第二十一條規定，對停車設施（含汽車停車位、車庫）等共用設施進行現場檢查和驗收。

四、

居民

汽車

停車位、車庫的

管理服務

按照《物業承接查驗辦法》規定，建設單位應當按照國家有關規定移交權屬明確、配套齊全的物業；物業服務企業應當“重點查驗物業共用部位、共用設施裝置的配置標準”，其中包括《商品房銷售明碼標價規定》第十條列明與商品房價格密切相關的“車位配比率”（停車位數量與居民住戶數的比率）；雙方共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議後，建設單位按照《物業承接查驗辦法》第二十四條規定向物業服務企業移交物業；物業服務企業應當按第二十九條規定辦理備案手續，自物業交接之日起，按照第三十四條規定承擔居民汽車停車位、車庫的管理服務。

五、

有償取得車位使用權、業主共享收益

《物權法》第七條規定“物權的取得和行使，應當遵守法律”；第六章各項規定，規範了業主對其建築物專有部分和共有部分的權利、義務，以及共同管理的準則。居住區、小區、組團分級規劃、定額配建的停車位，實際存在分攤車位、車庫投資的業主如何共享收益問題。遵循《物權法》第七十四條“由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”的規定，應當由業主共同決定居民汽車停車位的使用方式，由物業服務企業與需用停車位的居民（含住宅業主或使用人）約定收費；需要物業管理服務落實有償取得車位使用權，實現全體業主共享收益 。

提出上述觀點，歡迎大家討論，共同為完善物業管理提供有益經驗。