實探｜產權僅剩40餘年？龍華“鴿王”萬福花園1594套住宅約7萬平

聽說龍華“鴿王”萬福花園最近終於備案了！一次性推1594套住宅，均價接近7萬/平。（文末附周邊房價分析）

雖說跟片區其他在售新房價格相差不大，但還是有很多人覺得過高了，畢竟根據資訊顯示，專案受讓時間為1998年，按照使用年限計算，萬福花園只剩下47年的產權年限。

不過，對於這個專案，掌櫃君透過實地踩盤後發現，樓盤周邊居住氛圍挺濃厚，商業、學校等配套也是十分完善，只是目前樓盤距離地鐵站有點遠，出行稍顯不便。

區位

地處新晉都市核心區——民治

享北站新城發展利好

萬福花園位於龍華民治片區，在今年6月的“十四五”規劃中，民治被納入了都市核心區之列，地理位置再度升級，加之它南臨福田，地理位置算是十分優越。

再加上民治在去年就被拓展進了北站新城，北站新城與百萬平的市級商圈龍華現代商貿中心，共同打造成中央活力區，重點發展以產業金融、資訊服務、電子商務等為主的現代服務業，並且還受到梅觀創新走廊規劃上人工智慧產業輻射，將成為具有國際水平和現代化特色的綜合商務片區。

交通方面，片區目前除了有地鐵4/5/6號線、深圳北站之外，還有規劃中的22/25/號線、深惠城際等，未來龍華樞紐門戶地位將進一步增強。

龍華區規劃軌道線路佈局圖

區域內擁有深圳最大的交通樞紐——深圳北站，它不僅是深圳鐵路三主四輔客運格局中最為核心的車站，還是深圳最大的高鐵站，能實現30分鐘至廣州、3小時到長沙，同時還能進行地鐵4/5/6號線地鐵換乘。

深圳北站

除了交通，商業方面的發展也是十分迅速，片區以深圳北站為中心建有九方、萊蒙領尚的北站商圈；以紅山為中心建有紅山6979、華潤萬家的紅山商圈；以白石龍站為中心建有星河COCOCity、上河坊購物樂園的白石龍商圈，三者共同構建成為一個百萬級大商圈。

龍華的教育資源在全市也是排在前列。區域內有民治小學、民治中學、深圳市龍華高階中學、深圳外國語學、華南實驗學校、深圳市龍華區潛龍學校等多所重點學校，教育資源充沛。

專案規劃

由7棟32-33層的住宅組成

萬福花園專案位於龍華民治大道與布龍路交匯處東北側，背靠恆大萬眾生活村舊改，緊鄰卓能雅苑。

該專案由深圳市汕源新實業有限公司開發，分別於2005年1月和2013年2月拿到《建設用地規劃許可證》，但之後專案地塊都未有相關進展，一直到2018年才正式動工。

專案佔地面積為35680。31㎡，總建築面積為220912。43㎡，由7棟32-33層住宅組成。

專案效果圖

現場實探

時隔近16年才入市

專案大部分樓棟已封頂

若按照2005年專案首次拿建設許可證來算，專案等於是過了16年才真正入市。

掌櫃君去專案踩盤的時候，發現現場正在施工中，目測大部分樓棟已經接近封頂，但是外牆綠網還沒脫，目前營銷中心和樣板房均已開放。

樓盤實景

據銷售透露，專案已拿到預售證，備案價約6。98萬/平，共推1594套約78-180㎡的2-4房住宅產品，目前只開放了兩個小戶型的樣板房。

樓盤沙盤

配套

交通專案暫無軌道交通直達

靠近民治大道、梅觀大道等多條高速路

軌道方面，目前專案周邊地鐵站距離較遠，從專案出發到達5號線民治站步行約1。9公里，需要24分鐘左右。

不過，距離規劃中的地鐵22號線民治北站約500米，待該線通車，專案勉強能算地鐵口物業。

萬眾城家居廣場公交站牌實景

公交方面，專案周邊有萬眾城家居廣場等多個公交站，可以乘坐M365、M398、M415等路公交站到五和、坂田等地。

自駕方面，從專案出發，可以透過布龍路、民治大道、梅觀大道等快速直達其它區域。

附近道路標識

商業

自帶約1萬㎡商業

駕車15分鐘內可到達多個購物中心

據銷售介紹，專案自帶建面約1萬㎡的商業，與之

相鄰

的小區如華美麗苑、卓能雅苑、綠景香頌等均帶有一定體量的商業配套，此外，還有優城購物中心、歲寶百貨等集中商業可作為消費補充。

綠景香頌購物中心實景

稍遠一點，駕車15分鐘內可到達188MALL購物中心、紅山6979購物中心、壹方天地購物中心等超大體量集中式商業，日常購物都能滿足。

紅山6979購物中心

教育

自帶一所12班幼兒園

周邊教育資源豐富

專案自帶一所幼兒園，步行10分鐘有一所在建中的民新學校。

此外，周邊還有行知小學、民治中學、龍華區高階中學北校區、龍華實驗學校、龍華教科院附屬學校等多個學校，教育資源十分豐富，享一站式教育資源。

在建中的民新學校實景

民治中學，位於深圳市龍華區民治街道的一所全日制公辦初級中學，2014年遷至位於民治街道中梅路北側，民順路西側，幸福楓景小區對面。

民治中學實景

醫療

駕車17分鐘可到龍華人民醫院

醫療方面，距離專案約336米處就有深圳健安醫院，它是一家綜合性醫院。

稍遠一點，距離專案約3。9公里處有龍華人民醫院，駕車17分鐘即可到達。

龍華人民醫院，亦是一所綜合性醫院，前身是深圳市寶安區龍華人民醫院，位於龍華新建設東路，是龍華首家“三甲”醫院。

龍華人民醫院

生態

周邊生態資源優秀

專案周邊公園遍佈，開車20分鐘內，就能到達龍華公園、龍勝公園、北站中心公園等，能滿足人們休閒娛樂的需求。

龍華公園，位於龍華街道人民北路與公園路交界處一側，於1992年正式建成，2011年經過改造後分為龍廊、勞務工百米視窗、兒童遊樂區、門球場、器材健身區等多個主題景區和服務休閒區，突出了文化、休閒、娛樂等功能和園林化等特色。

龍華公園

戶型

主推78-180㎡2-4房

共推售1594套

據銷售介紹，萬福花園這次推售的是1/2/3/5/6/7A/7B棟，住宅面積段為78-180㎡，均價約6。98萬/㎡，目前只開放了79㎡2房和86㎡3房的樣板間。

79㎡兩房兩廳一衛，戶型方正，一進門右手邊就是一個連線廚房的生活陽臺，兩個臥室均帶陽臺，該戶型面向馬路，低樓層會有噪音影響。

86㎡三房兩廳一衛，戶型方正且動靜分割槽，面向花園，景觀相對比較好，值得一提的是，主臥裡面還設計了一個儲藏間，增加儲物空間。

周邊房價

周邊二手房掛牌價最高約7.5萬/平

據掌櫃君瞭解，新房方面，專案周邊有恆壹四季華府住宅在售，價格約7。1萬/平，周邊二手房指導價約4。23-6。8萬/平，二手房掛牌價約5-7。5萬/平。

二手住宅方面，據貝殼顯示，目前周邊有馨園、金地梅隴鎮、綠景香頌、卓能雅苑等397套二手房在售。

掌櫃君諮詢中介人員獲悉，目前馨園掛牌價約5萬/平、卓能雅苑掛牌價約6。4萬/平、綠景香頌掛牌價約7。1萬/平、金地梅隴鎮則稍貴，掛牌價約7。5萬/平。

本文踩盤時間2021年12月23日，文中距離均來自百度地圖，與實際情況可能略有偏差，僅供參考。

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