南山待開盤新房

總結了南山新盤，其中包含2塊限價9。2萬桂灣，1塊限價9。6萬赤灣，總的供應量來自於西麗，與潤璽二期，實際南山相對優質的專案，幾乎要絕跡了，至於前海時代三期，均為大戶型，並且處於挖地基中，不納入作參考。

1。A+ 潤璽二期 推出1374套住宅，4棟高層1棟洋房，1-4棟高層面積區間為：120-190-270平，5棟小洋房250-260平，景觀雖然沒潤璽一期的極致，但也算相對的突出了，別總挑毛病，這是整個南山最核心的地段最後一個新盤，潤府系列最後一期，預算範圍內，無腦買即可，專案綜合屬性較高，由於推出套數較多，加上市場情緒，預計均價13。1/平，積極參與即可，中籤率較高。

2。A+ 潤峰府 推出743套住宅，6棟住宅，面積為：110三房雙衛/150平四房雙衛，單論戶型設計，潤峰府當選今年之最，超大陽臺，板型方正，戶型動靜合理，前海既有穩定的粉絲群體，也有反面的，市場存在兩極分化的聲音，中籤率不會低。

3。A+ 頤灣府 推出約260套，資料有待進一步推測，鑑於19年11。30日頤灣府一期開盤，推售367套住宅，面積為：120-190平，均價：10。2萬/平，單日去化率90%。可大約預測二期的銷售面積段總戶數70%為120平，其餘30%約為150-200之間，均價差異不大，頤灣與招商周邊的住宅用地幾乎是整個前海最集中的地塊，產品力不錯，不過同步19年一起開的招商領璽一期，已在今年開出二期了，頤灣府這二期入市時間實在無法預判，切莫死守。

4。C+ 開雲府 共推出418套精裝住宅，面積為：123-129-133-203平，單論位置而言，是要比半山臻境更好，地鐵上蓋房，對於地鐵需求較高的剛改，並且自帶綜合體的購物商場，無疑是很有優勢，赤灣後續總開發量幾乎超過200萬平，未來的住宅與商業均是摩天高樓，願景很美好，可惜現實不允許，只能追求確定性更高，目前是有海景，並且開雲府的缺陷是使用率過低，低於市場產品的平均水平，實在唯一能拿出手就是位置不錯，推薦指數一般。

5。B+ 桂灣T201-0157 限價9。2萬/平，土地面積23114。89平，9。28土拍，地塊小，容積率5。5，並且距離地鐵口較遠，緊靠寶安大道與南坪快速夢海大道三方環繞噪音，唯一優點只有便宜，套數不會多，對前海有情懷的可以等等。

6。A+ 桂灣T201-0168，限價9。2萬/平，土地面積51350。36平，11。28日土拍，位於天健悅桂府前面，位置不錯，地塊也夠大，主力戶型基本可參考潤峰府的110-150平之間，確實值得期待，現論限價地塊，最快一年期可推出市場。

7。B+ 赤灣 K103-0016，土地面積：133173。86平，建面：397030平，地塊屬性：二類居住用地+教育服務用地+文化體育用地，限價9。6萬/平，大地塊，位置不錯，距離12號線地鐵口也不遠，周邊有k11商業，並且地塊還自帶學校+市政配套，就看哪個開發商接手，產品打造力如何。

8。C+ 中泰印邸 推出124套住宅，60-88平，1-3房，獨棟品質住宅，附帶學府學位，地理位置尚可，商業不缺，唯獨周邊面貌舊改有期，並且獨棟與車位比欠缺，在當前市場，均價10。7無疑是高了些，但800-900多萬上車南山三房，還是個新盤，也能說得通，建議各位針對自己實際需求，產品無完美。

9。C+ 正東名苑 推出300-400套住宅，面積段較為分散，59-78-90-101-127-131-137——143，夾帶部份回遷房，地理位置優於中泰半點，但品質不如中泰，小區體量不大，兩棟住宅+公寓，學位和商業配置與中泰同等，但地鐵口距離比中泰更近，與中泰應該可以屬於附近3公里範圍內再無新房。

10。D+ 玖裕茗院 推出260套住宅，R3性質，三類居住用地，宿舍用地，面積為30-58-99平，單價預計8。1-9之間，主要是面積小，總價也低，200來萬，首付大約80萬上車南山單間，30-58的戶型設計loft，除了學位有爭議，但只要它屬於限購限貸，學位風險就相對而言很小，車位比和地鐵口1。2公里範圍，其他缺陷也不大，樓下還是西麗公園，環境不錯，只能說，留給特定購買人群。

11。C+ 漢園茗院 推出A區，約500來戶，面積110-121-160平，均價預計8。3，可參考之前深鐵閱山境與19年的京基御景峰，樓下地鐵口，距離寶能城商業也就1。2公里，1個地鐵口的事，學位配置：南方科技第二實驗小學 育才集團龍珠學校，南外桃源中學，樓盤戶型設計不錯，只能說，1000萬檔錯過懿府的替補選擇，景觀然也很不錯，看山看水。

12。D+ 丹華公館 推出3018套住宅，R3性質，三類居住用地，宿舍性質，面積為56-100平，1-3房，貨量如此之充足，早已達到預售標準，一直不開，與玖裕一樣，屬於留仙洞僅有兩個住宅盤，旁邊附帶的深中創新學校，至於學位問題，建議各位自己多調查參考，不作評價，推薦指數一般。

13。C+ 鴻榮源尚璟公館 推出624套住宅，60-80平住宅，位於12號線同樂站，同樂附近雖然環境面貌，市政配套都一般，但這個總價區間上車南山新盤，加上鴻榮源的品牌，剛需還是可以大膽上的，目前施工中，沒見入市計劃。

基於以上一些專案產品的分析，有不同意見或者錯誤，可以糾出，聽與不聽就另當別論，只能說，今年是購房者最好的一年，未來沒有那麼多的核心地塊優質產品供應，否則只會越看越偏離往外，遠離城市主軸線。

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