業主委員會簽訂物業服務合同，對於業主有法律約束力嗎？

在業主和物業服務企業產生的司法糾紛中，經常出現業主不認可業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同的情況。

那麼，

業主委員會是否能夠代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，所簽訂的合同對於業主是否產生法律約束力？

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觀點一：合同有效業主應該依法履行

依據民法典第280條，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

據此理解，只要業主大會或業主委員會作出的決定，原則上就對業主具有法律約束力；如果業主認為相關決定侵害了自己的合法權益，法律給予的救濟手段是，可以向人民法院申請撤銷該決定，但在這種情況下，業主需要付出相應的維權成本、承擔相應的舉證義務，並且，即使成功撤銷了業主委員會的決定，也並不等同於撤銷了合同。

這種觀點的主要依據是，業主委員會由業主大會依法選舉產生，對外代表業主履行職責，業主委員會的決定對業主具有約束力。

業主委員會簽訂的物業服務合同，只要未違反法律、法規的強制性規定，就應被視為合法有效，而簽訂合同屬於業主委員會的決定，對業主產生法律約束力，至於業主委員會是否取得業主大會的授權，是業主委員會與各業主之間的內部法律關係，不影響業主委員會對外簽訂的合同的效力。

如果業主認為業主委員會的決定侵害業主合法權益，可以請求法院予以撤銷，但在未撤銷業主委員會的決定前，業主委員會的決定仍對業主具有約束力

。

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觀點二：效力不確定須經業主大會認可

按照民法典及《物業管理條例》規定，選聘和解聘物業服務企業屬於業主共同決定的事項，業主委員會代表業主履行與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同的職責。

如果業主委員會擅自訂立、變更或解除物業服務合同，應當認定業主委員會訂立、變更或解除物業服務合同的行為對全體業主不發生效力。

也就是說，經業主大會授權，業主委員會在授權範圍內，對外以全體業主的名義實施民事法律行為，相關民事法律行為對全體業主發生效力，相關法律後果由業主承擔。

但是，

業主委員會未經業主大會共同決定，擅自與物業服務企業簽訂物業服務合同，屬於未獲得業主大會授權，是無權代理行為，對業主不發生效力

。

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觀點三：未經依法選聘合同無效

此種觀點認為，評判業主委員會與物業服務企業簽訂的合同對業主是否產生法律約束力，前提之一是該物業服務企業是經過業主大會依法選聘的，否則，物業服務合同對業主不具有法律約束力。

從物業服務合同對業主產生法律約束力的構成要件來看，按照民法典規定，業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

也就是說，業主委員會代表全體業主簽訂的物業服務合同效力並非當然及於業主，必須是經過業主大會依法選聘的物業服務企業，業主委員會與其簽訂的物業服務合同才能對業主產生法律約束力。

民法典中規定了合同相對性和合同相對性的例外，即依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。

原則上，雙方訂立的合同只對雙方當事人產生法律約束力，如果要對訂立合同的當事人以外的主體產生法律約束力，則必須有法律的明確規定。

從物業服務合同的訂立來看，業主委員會才是與物業服務企業訂立合同的真正當事人，若要對並未參與訂立合同的第三人即其他業主產生法律約束力，應有明確的法律規定。

而民法典明確了物業服務合同對業主產生法律約束力的前提條件之一是選聘程式的法定性，即由業主按照民法典規定，透過業主大會相應比例表決選聘物業服務企業。

業主委員會與經過法定程式表決透過的物業服務企業簽訂的合同，才能對業主產生法律約束力

。

只有經過法定程式，才能推定認為是可以代表業主的真實意思表示，否則不能認為體現了業主的真實意思表示，對業主無法產生法律約束力。

文章來源：

中國建設報/2021年/10月/1日/第004版建設與法

，作者林培。未經報社書面授權，請勿轉載。