《房屋訂購合同》簽訂後被限購， 定金能否返還？

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《房屋訂購合同》簽訂後被限購，

定金能否返還？

2010年4月30日，北京出臺“國十條”實施細則，率先規定“每戶家庭只能新購一套商品房”，打響了在全國範圍內房屋限購的第一炮，隨後上海、廣州、天津、南京、杭州等眾多一二線城市推出限購令。“限購令”是我國相關政府部門針對過熱的房地產市場出臺的調控政策，在限購令出臺之前簽訂《房屋訂購合同》並且交付定金，限購令實施後買房人失去購房資格不能繼續簽訂《房屋買賣合同》是否屬於“不可抗力”？能否能夠適用“定金罰則”？

一、限購令是否屬於“不可抗力”？

案例［1］：2017年4月15日，原告王某與被告郅某簽訂《房屋買賣定金合同》並按照合同的約定交付定金5萬元，2017年5月15日承德市出臺房屋限購政策，原告王某因不符合購房資格導致合同無法繼續履行，原告與被告無法就合同解除、定金返還等達成一致意見，遂訴至法院要求解除《房屋買賣定金合同》並返還定金。

裁判意見：原告的戶籍非承德市雙橋區，2017年5月15日因政府政策原因，原告不具有在雙橋區購買房屋的資格，原被告買賣房屋的行為雖然發生在該限購政策出臺之前，但在此之前並未完成稅務部門的預審預約，房屋買賣合同的履行受到了政府限購政策的影響，如合同繼續履行合同目的將不能實現，該合同的解除系因政府政策的干預造成，屬於不可抗力的原因造成，因不可抗力致使主合同不能履行的合同予以解除，被告應當及時返還原告定金。

分析：上述法院的裁判認為承德市出臺的限購政策屬於不可抗力情形中的政府禁令，而限購令在一定程度上屬於政府禁令，法院適用不可抗力有一定的合理性。依據《民法總則》第一百八十條、《合同法》一百一十七條第二款規定，不可抗力是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。限購令是否屬於不可抗力需要滿足以下幾個要求：一是不可預見性，當事人簽訂《房屋認購合同》時，是否對後續簽訂《房屋買賣合同》時被限購是不能預見的；二是不可避免性，當事人及時合理地採取了措施但客觀上仍不能避免意外的發生；三是不可克服性，當事人對事件的結果無法克服，例如常見的地震、海嘯等地質災害，對於當事人來說屬於典型的不可抗力事件。對於買賣房屋的當事人來說，買房人成為被限購的物件而不能繼續履行合同，其抗辯理由是由於限購令屬於不可抗力，限購令是否滿足不可抗力的不可預見性存在異議。2011年12月13日印發的《北京市高階人民法院民一庭關於妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》第二條規定，國家對於房地產市場的宏觀調控並非是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是經歷了一個從限貸到限購逐步加強和完善的發展過程。房屋買賣合同作為一種標的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關的合同，當事人在簽訂合同時對合同訂立後可能出現的房地產市場風險及各種履行障礙均應當有一定程度的預見和判斷。因此，住房限購政策在司法實踐中不宜認定為《合同法》第一百一十七條規定的不可抗力。

二、能否適用“定金罰則”？

案例［2］：2017年2月12日，被告熊某代表陳某（甲方）與原告楊某（乙方）簽訂《房屋買賣定金合同》，合同約定甲方將涉案房產以158萬元賣給乙方，由乙方支付定金2萬元。南昌市政府2017年3月8日釋出並執行《關於進一步做好房地產住宅市場調控工作的通知》，原告因不符合南昌市購房資格成為被限購的物件，其請求法院解除與被告之間的《房屋買賣定金合同》、返還定金2萬元及相應利息。

裁判意見：原告楊某非南昌市戶籍居民，其自簽訂《房屋買賣定金合同》之日起前3年內未在南昌市繳納社會保險及個人所得稅，屬於2017年3月8日南昌市政府釋出的《房地產調控通知》規定的限購人員範圍。原告因該住房限購政策的事實而失去購房資格，雖不屬於不可抗力，但因不可歸責於雙方當事人的原因導致原告的合同目的無法實現，原告要求解除雙方簽訂的《房屋買賣定金合同》，返還所支付的購房定金2萬元，予以支援。

分析：依據《合同法》第一百一十五條的規定，定金罰則是指當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。適用定金罰則的前提是交付定金的一方當事人不按照《房屋買賣定金合同》的約定履行義務，在簽訂《房屋買賣定金合同》之後出臺限購政策買房人不再具有購房資格而無法簽訂《房屋買賣合同》，限購令的出臺並不是另所有的市場主體不可預見的突變過程，所以，不宜認為限購令屬於不可抗力。但是，可以認為屬於“不可歸責於當事人雙方的事由”依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“商品房買賣合同解釋”）第四條之規定，出賣人透過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。熊某與楊某房屋買賣糾紛一案中，《房屋買賣定金合同》簽訂後限購令出臺，即使不能認為屬於不可抗力，但是限購令屬於政府行為才導致不能繼續簽訂《房屋買賣合同》，雙方當事人在主觀上並沒有過錯，所以將限購令認為屬於“不可歸責於當事人雙方的事由”更為合理。

三、如何理解“不可歸責於當事人雙方的事由”？

比較兩則案例裁判的法律依據，當事人簽訂《房屋訂購合同》之後被限購引起的房屋買賣糾紛將限購令認為屬於“不可歸責於當事人雙方的事由”處理這一問題更為適宜。依據《商品房買賣合同解釋》第四條的規定應該處理如下：

1。雙方當事人簽訂《房屋買賣定金合同》時具備購房資格，限購令出臺後買房人成為被限購的主體而無法繼續履行合同義務，由於購房資格是順利履行房屋買賣合同必須具備的前提性條件，一旦喪失購房資格將導致整個合同無法繼續履行，限購令造成失去購房資格不屬於雙方當事人的過錯，依照《商品房買賣合同解釋》第四條的的規定，按照“不可歸責於當事人雙方的事由”處理，任何一方合同當事人都可以訴請解除合同，對於買受人要求返還支付購房款及定金的請求，人民法院應當予以支援。

2。適用“不可歸責於當事人雙方的事由”的前提是雙方當事人在合同履行的過程中沒有出現未按照合同履行的情形。如果雙方簽訂《房屋買賣定金合同》時買受人具備購房主體資格條件，但由於履行過程中當事人未按約履行合同，出賣人不按照合同約定辦理相關手續或者買受人違反合同的約定不及時簽訂《房屋買賣合同》，買房人被限購、禁購而喪失購房資格的，不能適用前述規定。

小結：當事人簽訂《房屋認購合同》後被限購不能繼續履行合同義務，如果限購令出臺之前雙方當事人都沒有違約情形，限購令出臺後失去購房資格不能繼續履行合同，合同雙方當事人沒有過錯，適用《商品房買賣合同解釋》第四條之規定“不可歸責於當事人雙方事由”可以判決解除《房屋認購合同》、返還定金較為適宜。

［1］（2017）冀0802民初2287號民事判決書；相似案件（2018）瓊0108民初11787號。

［2］（2018）川0105民初11016號；（2017）贛0102民初1422號。

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原標題：《《房屋訂購合同》簽訂後被限購， 定金能否返還？》