寮國之取得土地權利的程式

取得土地權利需要在土地管理部門辦理相關手續。寮國法律規定：土地管理機關根據《土地法》第43條和51條規定負責全國範圍內土地檔案的註冊登記，其中國家土地管理局負責研究制訂土地註冊登記的機制、規章制度和對註冊登記進行監管；省級土地管理局根據縣／區土地管理所的提議負責用地權、土地使用權的註冊登記和開具證明，發行土地使用規劃和發放土地證，縣／區土地管理所根據地質勘查、配置計劃和土地使用規劃負責檢查、測量土地，為土地註冊登記準備卷宗、開具臨時土地使用證明，駐村土地工作組負責提供有關土地的資訊以便作為土地註冊登記的材料，在村長簽字後送縣／區土地管理所審議、管理，保護村裡的國有土地和集體土地”，檢查個人和組織機構使用本村轄區內土地的情況。

對於寮國公民，以得土地使用權或用地權的審批程式如下：（1）需要取得土地權利者向駐本村的土地工作組提交用地申請（2）駐村土地工作組核實情況後填寫相關材料，經村長簽字後送交縣／區土地管理所；（3））縣／區土地管理所稽核後報縣／區政府研究決定；（4）縣／區政府審批通過後將相關材料呈送省土地管理局，省土地管理局發放土地證或其他土地證明檔案。

如果是透過土地使用權交易取得土地權利，購買者應首先到土地管理機關查閱出售者的土地證情況，確認相關地塊的土地證已辦妥當後，從省土地管理局購買土地使用權轉讓／買賣合同樣本（有些地方可以在村委會或縣／區土地管理所購買），再由相關方如實填寫合同樣本並簽字，簽字時須有土地所在村長及多名證人共同見證。簽署土地使用權轉讓合同後，買賣雙方須將合同、土地證、土地使用手續費最後一次繳費單以及購買人的戶口簿、身份證或居住證明提交給土地管理部門。土地管理部門接到相關材料後進行審批，同意土地使用權轉讓（交易）的，將通知當事人前來交納手續費和拿回土地證、進行交易登記和出具相關證明。在寮國買賣土地使用權應提交以下材料：

土地使用權轉讓登記申請表；土地證合法證明。

土地使用權轉讓／買賣合同（至少一式2份，1份留給買方。1份作為卷宗）；

土地證；

土地手續費最後一次的繳費單；

買者戶口簿、身份證影印件或住址 證明；

其他材料。

在這個過程中，土地使用權購買者往往需要對從村長到省土地管理局的各級官員進行打點。在最底層，村長不僅接受請吃、收受禮品，還接受數額10萬基普以上的賄賂。交易過程中的亂收費現象並不少見，據稱永珍市土地管理局收到的金額最高的非正式收費高達130萬基普。

如果要把土地使用權用於抵押貸款，應首先由抵押人向村委會提交貸款申請材料和土地證，再由村委會向縣級或省級土地管理機關轉交貸款申請材料和土地證，以取得土地證合法證明。取得土地證合法證明後，抵押人再向省司法廳提交貸款申請材料、土地證和土地證合法證明，對抵押貸款合同進行註冊登記。完成抵押合同註冊登記後，抵押人向擬貸款的商業銀行或其他金融機構提交貸款申請材料和土地證以便稽核和發放貸款。抵押人若無法按時還貸，用於抵押的土地使用權最終可能被收歸作為抵押權人的金融機構所有，金融機構可以將該土地使用權進行拍賣／出售。除無需查閱土地證情況外，拍賣／出售程式與正常的土地使用權交易基本相同。

外國投資者可以透過土地租賃取得土地權利。寮國《土地法》規定，外僑、無國籍人士及其組織如果從寮國公民手中租用已開發的土地，須獲得土地所在地省、直轄市政府的批准；外國公民及其組織如果從寮國公民手中租用已開發的土地，則由國家土地管理局根據省／直轄市政府的提請予以審批。也就是說，非寮國公民或組織租用寮國公民的土地有兩個不同的審批部門，且審批級別相當高，至少需要獲得省級政府的同意。土地租賃通常由租賃雙方在村長的見證下籤訂租賃合同，再由村委會或駐村土地管理組向縣／區土地管理所、省土地管理局、省政府、國家土地管理局（只針對外國公民及其組織）逐級提交土地租賃材料。土地租賃材料應包括租賃合同、土地證和本級有關部門的審批意見。相對而言，外國投資者從政府那裡租用土地的程式要簡單得多，只需與省級以上政府直接簽訂土地租賃合同即可，其他手續通常由政府部門代為辦理。但政府一般不會向外國投資者出租土地，而是以特許經營的方式向外國投資者出讓土地權利。外國投資者在取得土地權利前，需要與寮國政府達成一項諒解備忘錄和一份專案開發協議。以特許經營方式取得土地權利的程式和相應的特許經營專案的投資審批程式相同，可參閱第二章第二節第四目“投資准入程式”。

外國投資者如果投資工業和服務業，申請土地特許權所需材料如下：

﹣制式投資申請表（工業和服務業類）；

﹣制式公司章程；

﹣可行性研究報告；

﹣出入境通行證影印件，投資人簡歷或公司簡介，公司營業執照或經營註冊證；

合營合同（兩個以上股東或兩個以上公司時）；

﹣股東代表或公司代表的授權書（如果該代表不擔任公司最高領導職務）；

銀行或其他金融機構的資金狀況證明或支援信函；

﹣其他材料（如有）。

如果投資農業經營，申請土地特許權所需材料則包括：

﹣制式投資申請表（農業類）；

﹣經公司董事長或總經理（或其授權人）認可的專案開發簡介；

﹣公司簡介、營業執照或經營註冊證；

合營合同（兩個以上公司聯營時）；

﹣股東代表或公司代表的授權書（如果該代表不擔任公司最高領導職務）；

專案地址示意圖；

﹣銀行或其他金融機構的支援信函（如有）；

﹣其他材料（如有）。

以上提交的申請材料要求一式6份，申請人還要自留一份影印件以作為憑證。

需要指出的是，涉及土地權利特許出讓的投資專案，在取得土地權利前必須取得具體行業的主管部門的許可，如投資農業必須經得農林部門的同意、投資礦產開採或水電開發必須經得能源與礦產部門及自然資源與環境部門的批准，《森林法》《礦產法》《電力法》《環境保護法》《水和水資源法》等專項法律對涉及本領域的用地權也均各自進行了限制。此外，寮國財政部也參與土地租賃或土地經營權出讓的管理，財政部可以審批住宅、工業及商業用地的出租，而省級府在准許的土地面積範圍內則有權簽訂國有土地租賃合同。“可以說，寮國政府在向外國投資者出租或出讓土地權利方面存在多頭共管、政出多門的弊端。這種法律上的不健全大大增加了投資者為取得土地權利而付出的時間成本和資全成本（用於打通關節），使得一些外國投資者特別是中小投資者並不遵照繁瑣的程式依法取得土地權利、而是與某個政府部門或當地農民直接簽訂用地協議。認識到協議的非法性，投資者一般會找到當地實權人物如省長或縣長來幫助維護自己的用地權。更有甚者、一些投資商透過拉攏實權人物來實現以低價取得土地權利的目的，或倚仗有當地靠山而不嚴格遵守用地協議。總之，不完善的法律制度使當地群眾與外商之間的土地糾紛日見增多。鑑於寮國北部越來越多的當地村民與外國投資者之間的土地糾紛，2012年7月寮國總理於下令暫停批准上寮地區橡膠林木和和礦產用地的土地特許經營權至直2015年。