開發區要做城市更新，有什麼特色需求？有哪些更新路徑？

在城市建設模式進入存量發展階段的大背景下，開發區作為過去30年來我國城市土地增長的重要區域，也面臨著開發模式上的轉型，即由增量型發展向存量型發展轉變。

開發區的城市更新有什麼特色需求嗎？

應遵循什麼樣的更新路徑？

這是開發區推進城市更新首先要了解的問題。

一、開發區城市更新的特色需求

一般來說，舊城區的城市更新主要是以改善人居環境、增加消費場景、傳承歷史記憶等手段來完善城市功能，實現城市復興。而開發區的城市更新則是在我國產業向後工業化時代升級，產業組織形式發生變革的趨勢下，透過低效用地盤活、建築功能轉型、土地集約利用等方式，來助力開發區的產業結構重組。

因此，開發區的城市更新工作，要從戰略目標、功能定位、土地價值和營商環境等角度切入，進行人城產融合發展環境的重新謀劃，來響應開發區在產業結構重組過程中鮮明而獨特的需求。

1、重新謀劃開發區戰略目標

開發區已經成為我國新型工業化和新型城鎮化的重要載體，在存量更新時代，開發區要實現的戰略目標將比城區更新更加多元，具體表現在：不僅要實現經濟總量的增長，還要提升產業質量，並在產城功能完善方面加強投入。

實現經濟總量的增長，仍是各類開發區在實施城市更新行動時的首要戰略目標。除了追求經濟總量增長，還要在開發區的城市更新中，完成對存量落後產能的淘汰，促進低效產業專案轉型升級，最佳化開發區的產業結構，實現產業質量提升。

而從城鎮化角度來說，開發區眾多的產業機遇也催生了大量的城市服務需求，在過往傳統的城市功能組團規劃理念下，開發區內的職工居住、生活服務需求無法得到有效滿足，職住分離現象較為普遍。那麼，在開發區城市更新的機遇下，就要彌補城市功能的缺失，補齊服務設施短板，最佳化人居環境、生態環境，提升在開發區內安居生活的吸引力。

2、重新思考開發區功能定位

在粗放外延式發展向集約內涵式發展理念轉變的背景下，開發區的演進邏輯也發生了轉變，倒逼開發區對其功能定位進行調整。

比如，對於範圍較大的開發區層面來說，它的定位就要從單一的產業職能向更加綜合的城市職能轉變。特別是現在，很多開發區已經不再是過去人們概念中處於城市邊緣的孤立衛星城，而是進一步與城市行政區融為一體，甚至成為多中心城市格局的重要組成部分。

而對於空間範圍較小的二級園區來說，它的定位卻恰恰相反，需要從過去追求大而全的綜合性園區向小而精的特色主題產業園區轉變，透過聚焦細分產業的方式，促進產業資源高效集聚，帶動產業鏈上下游協同發展。

3、重新挖掘開發區土地價值

城市更新行動對於開發區而言，核心是能夠透過各類有效手段來對低效用地進行再開發，挖掘未被啟用的土地價值，使開發區在不進行大規模拓展的情況下，實現高質量的內涵式發展。

具體來說，對於需要盤活的存量資產，可以鼓勵對現有廠房進行微改造，實現閒置廠房租賃；或者對土地性質、廠房功能進行調整，以適應新的市場需求；對於確實無力進行自主調整的，可以推動土地回收重新開發。

其次，對於土地利用率不高的專案，可以在合規前提下，允許其增加容積率；或者利用綠地、廣場等閒置土地進行擴建；以及多用途複合利用其產業空間和進行地下空間的開發利用。

此外，開發區也應該在產業技術快速變革的時代背景下，探索在空間佈局層面主動預留戰略用地，為未來開發區的發展提供彈性，防止未來在新產業機遇出現時無地可用的窘境。同時，在規劃層面也可以探索藉助城市更新對邊角地、插花地進行整合利用。

最後，對於產業用地要加強管理，藉助城市更新，將全生命週期管理向存量產業用地覆蓋；在土地使用權出讓、轉讓過程中，積極運用彈性出讓年期，掌握未來資源配置的主動權。

4、重新定義開發區營商環境

總的來說，藉助城市更新行動，可以推動開發區的營商環境得到全方位提升，向宜業宜商宜居環境轉變。

在硬環境方面：可以推動解決開發區發展中的歷史遺留問題，完善園區路網、環保工程等基礎設施建設；面向未來落實雙碳目標，加強節能改造、清潔能源覆蓋，推動低碳園區建設；並且推動開發區中城中村的拆遷和違章整治，直觀提升開發區的城市風貌，增強給客商的第一印象。

在軟環境方面：則可以補充生活服務功能，解決企業用工關心的日常生活消費、子女入學、職工居住等問題；產業服務方面，可以在開發區內完善公共產業平臺，為企業賦能；此外，還應該藉助城市更新，提升政務服務效能，在開發區內設立分散式的企業一站式政務服務視窗，最佳化開發區的營商環境。

二、開發區城市更新的四大路徑

在我國，無論是國家級開發區、還是省市級開發區，普遍採取一區多園的發展模式，在空間上劃分為若干產業功能片區、閉環管理的專業園區乃至更小的二級園區，相應形成了四個層面的園區空間，發展空間尺度從大到小，功能承載從多到少，它們的更新目標和路徑也不一樣。

1、職能提升，更新為城市新區

對於最大的開發區層級來說，需要加強產城融合，實現開發區職能的提升，更新為城市新區。比如我們熟知的蘇州工業園區，在278平方公里範圍內，除了有高階製造與國際貿易區外，還形成了金雞湖商務區，以及獨墅湖科教創新區，和陽澄湖旅遊度假區，具備較為綜合多樣的複合城市功能。

從諸如蘇州工業園區、廣州開發區等優秀案例來看，開發區層面的城市更新，通常將形成具有產業區、生活區、商業區、商務區以及生態區的城市新區。在產業方面，增添專業的產業設施，比如各類孵化平臺、產業技術平臺、公共檢測平臺等；在生活設施方面，補充購物、教育、醫療等短板；在生態方面，形成街頭綠地、城市公園、生態公園等多樣的生態空間體系。透過生產、生活、生態三方面的功能完善，來覆蓋開發區內低、中、高不同收入群體的物質、精神需求，提升開發區的職住比。

2、整體改造，更新為綜合片區

對老的鋼鐵、化工等工業片區來說，在重工業搬離城市的趨勢下，需要對片區內的工業遺存進行整體改造，為老工業片區重塑產業發展動力，將其更新為城市新的綜合功能片區。比如合肥東部新中心，原本是瑤海老工業基地，由於城市產業整體退二進三，加之城市圈層式發展，導致片區功能、價值發生巨大變化。當前，合肥正對其實施整體更新，目標建設成為華東青年中心、安徽雙創中心和合肥東部中心，成為城市新興的綜合片區。

對於開發區更新來說，需要從人的視角出發，圍繞“未來園區”人居需求，在就業空間打造、生活空間打造、公共環境提供三方面，體現以人文字理念，打造彰顯科技人居的微型城市。首先，需要營造科技人文的科創氛圍，圍繞未來工作方式，搭建系統的科創服務體系，滿足科技創業工作者的創業需求。其次，要打造尺度宜人的生活空間，注重多樣化居住空間和生活服務空間的打造，配套商業、醫療、文化、體育、教育等多項功能。最後，要提供智慧共享的生態服務，利用智慧化的手段，建設智慧型園區，配套交通、安防、環境等多項生態服務。

3、功能混合，更新為產業社群

對於工業園區來說，我們要轉變功能分割槽的理念，在產業向科技創新轉型的趨勢下，需要對工業園的土地功能進行混合重構，推動在園區內部實現產業、居住、商業等多種用地的功能混合，將同質化的工業用地更新為功能多元化的產業社群，吸引科技人才、產業人才聚集，共同推動創新創業生態發展。

典型案例如上海周浦智慧產業園，佔地約3。77平方公里，前身為周浦都市型工業園區，透過園區更新開發和功能升級，現已發展成為涵蓋軟體研發、服務外包、金融服務、創意產業、生活功能的微型城市綜合體。目前，周浦智慧產業園圍繞積體電路、生物醫藥、人工智慧方面的產業定位，重點引入科技含量高、帶動能力強、發展潛力大的優質專案。

4、業態調整，更新為主題園區

對於最基層的二級園區來說，可以進一步聚焦產業內容、

產業環節，將普適性的通用業態調整為更符合目標企業需求的專業產業空間，以主題園區的形式，實現主導產業更高效的發展。在政府層面，可以將分散的企業集中到標準化園區，集約利用土地，避免環境汙染。在企業層面，可以降低小企業拿地、建設的投資壓力，專注於企業經營。而在產業發展層面，更容易在主導產業上構建協同效應，形成上下游產業鏈和產業生態。

典型案例如張江國創中心，佔地約150畝，前身是劍騰液晶顯示器廠房，原廠房於2014年底由上海萬科同張江高科強強聯手進行投資改建。歷經一年半的建設與打磨，張江國創中心應運而生，形成了434業態組合的科創園區。四大核心功能為空運貨物服中心、總部經濟創新辦公、創新孵化加速成長、研發機構，三大服務功能為科技成果轉化平臺、創新資本交易平臺、智慧財產權交易平臺，四大配套功能為精品餐廳、休閒娛樂、創意咖啡、文體活動。