解局｜“寶安地主”中糧擴儲版圖

觀點地產網 深圳人多、地少，土地供應量在近幾年來大幅萎縮，城中村、舊工業區用地等城市更新專案，成為各大房企擴充版圖的首要選擇。

6月19日，中糧長營地塊城市更新單元正式立項，該專案擬拆除重建用地面積7。02萬平方米，更新方向為普通工業、新型產業等功能，預示著這家央企又一個“工改工”專案正式落地。

觀點地產新媒體瞭解到，前身為深圳恆寶的中糧地產，坐擁寶安區大量工業地產，一度被稱為“寶安地主”。

資料顯示，深圳寶恆主營業務為房地產開發，僅在寶安區就建設了50萬平方米的廠房，在2004年被中糧集團收購後，這家公司仍有沙興工業園專案、東芝特科三福產房建設專案、寶安區工業園續建專案及艾默生福永工業園二期建設專案在建。

此後，在城市更新的大潮下，以舊工業區拆除重建升級改造為新型產業園的“工改工”，逐漸成為中糧地產擴大深圳版圖的重要來源。

年報顯示，截至2017年12月31日，中糧在深圳在深圳寶安區擁有物業建築面積約130萬平米，其中大部分為工業用地，獲取成本極低。

寶安長營立項

中糧寶安區航城街道長營城市更新專案迎來了新的進展。

6月19日，深圳市寶安區城市更新局經區政府正式釋出《2018年深圳市寶安區城市更新第二批計劃》，此次更新計劃僅一個“工改工”專案，即中糧長營地塊城市更新單元，

長營地塊位於深圳寶安區航城街道，航城大道與南昌路交匯處西北側，擬拆除重建用地面積7。02萬平方米，更新方向為普通工業、新型產業等功能，其中新型產業用地面積不超過最終的批發建設用地面積的20%。

除此以外，公告還要求，拆除重建用地範圍內落實不少於1。05萬平方米的公共利益專案用地，另需在開發建設用地範圍內落實一處12班幼兒園。

據觀點地產新媒體瞭解，上述地塊原為長營電器舊廠，2015年3月5日，建廠23年的長營電器在一場風波中宣告倒閉。

一年後的8月8日，中糧地產釋出公告，表示將與深圳匯金柒號投資合夥企業（有限合夥）（下稱匯金柒號）各自佔股50%，共同設立合資公司收購長營電器股權對應的全部資產及權益，包括但不限於土地使用權等，收購價為10。8億元。

根據公告，長營電器主要資產為土地使用權及房屋建築物所有權，包括寶安區新安鎮固戍村委南昌三隊工業用地、寶安區西鄉鎮固戍村工業用地、寶安區西鄉街道固戍開發區工業用地，共計9。91萬平方米。

中糧地產的收購目的也極為明確：目標專案地塊具備工業區更新改造的可能性。

宣佈收購長營電器的5個月前，中糧地產剛剛以6。1億元的代價拿下深圳市福田區北環路梅林工業區地塊。彼時宣佈，中糧地產子公司華高置業以6。1億元的代價，拿下擁有金帝資產的Prized Developments Limit（簡稱“PD公司”）100%股權。

資料顯示，PD公司的全資子公司金帝食品是編號B405-0029宗地及其地上5棟建築物的100%權利人，該地塊位於深圳市福田區北環路梅林工業區，面積約2。8萬平方米。

如今，兩宗地塊作為“工改工”城市更新專案，均先後完成立項，為中糧在深圳的業績追趕添上重要一筆。

“工改工”儲糧

在土地資源極為稀缺的深圳，透過舊改擴充土地儲備已經成為多數房企的共識。相對豐富的產業用地，在政策的加持下，更是成為房企眼中的“大蛋糕”，包括萬科、恆大、佳兆業、中糧等在內的一大批房企，都在藉助“工改工”類城市更新，積極佈局深圳。

第一太平戴維斯深圳公司副董事長吳睿向觀點地產新媒體介紹，深圳產業用地分為普通工業用地（M1）改變為新型產業用地（M0），“工改工”類城市更新是指將現有土地性質為從M1改變為M0，將舊工業區拆除重建升級改造為新型產業園，產品多元化，包括新型產業用房、配套商業、配套公寓等多種物業形態。

去年，第一太平戴維斯曾釋出，未來五年深圳將會有近2300萬平方米的工業用房供應，包括普通工業用房1500萬平方米，新型產業用房約800萬平方米；對應建築面積571萬平方米，總貨值約1700億元。

對於處於重組中的中糧來說，旗下擁有大量的工業地產，無疑是深圳“工改工”類城市更新競賽中重要一員。

2014年，時任中糧地產總經理的李晉揚就曾表示，中糧地產在深圳持有很多符合城市更新要求的專案，亟待升級改造，參與舊城改造是順勢而為。後來，這家公司的管理層還披露，這些存量土地大部分是工業用地。

年報顯示，截至2017年12月31日，中糧在深圳在深圳寶安區擁有物業建築面積約130萬平米（含竣工並轉為可出租物業的 67 區中糧商務公園及寶安區西鄉街道固戍開發區地塊）。其中新安片區建築面積約32萬平米（佔地約19萬平米）；福永片區建築面積約98萬平米（佔地約54萬平米）。

具體到城市更新專案，中糧地產披露，除在建的深圳中糧天悅壹號（原名中糧紫雲）、深圳祥雲國際、深圳雲景國際、69 區創芯公園等城市更新專案外，該公司還申報了深圳寶安 25 區城市更新專案、深圳梅林工業區、深圳寶安區福海街道的大洋工業統籌片區啟動區等專案。

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