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跳漲150萬!買了北京這個片區的隔壁老李賺瘋了
北京面積是多少
最近,房叔和幾個老同學聚餐,每回吃完散場時都有這麼一個梗。
家住昌平的老李,一邊兒擺著手跟大夥兒說拜拜,一邊兒嘴裡唸叨:
看見沒,我這一過紅綠燈就到家了,馬路那頭是昌平,這頭可就是海淀啊。
玩笑歸玩笑,人家老李五年前買的這套房,
房叔是眼看著一路跳漲了150萬。
僅和海淀一街之隔,更被稱為“回龍觀神盤”。
而緊挨著海淀碼農的昌平回龍觀,也成了
北京近些年二手房最火熱的片區。
今年入市的眾多回龍觀新盤,更是卷出了一副“你死我活”的架勢。
今天房叔就來說說,
昌平漲得最猛的片區,能不能閉眼買?這裡面還有哪些坑?
現在回龍觀二手房和新房“神仙打架”,應該怎麼入手才不虧?
一篇都給您說明白。
老李跳漲150萬的房子
怎麼就成了回龍觀神盤?
首先,不賣關子,老李跳漲的這套房,正是回龍觀的
融澤嘉園6號院。
為什麼大家夥兒都說它神?咱先來看一組資料。
房叔整理了2017年和2022年,北京市/昌平區/回龍觀片區各自的均價漲幅。
還有融澤嘉園6號院的均價漲幅。
資料來源:安居客 | 整理:房叔有意思
從資料上可以很直觀的看出來,
神盤之所以神,首先就是價格竄得飛快。
五年間裡,
融澤嘉園的漲幅達到了32.02%,遠超北京大盤漲幅將近兩倍!
老李買的是80多平的兩居室,入手價格400萬出頭。
如今已經漲到了550萬+,
妥妥躺賺150萬!
收益超過市場上絕大多數理財產品。
並且這裡的房子也非常好流通,因為回龍觀片區之所以火熱也是因為海淀外溢碼農的強支撐。
其實,從2017年北京房價到達歷史高點後,如今的很多房子並沒有回到2017年的價格。
在各區房價漲幅上,
緊挨著海淀老大哥的昌平,不僅是近郊裡的佼佼者,甚至還小幅領先海淀。
資料來源:安居客 | 整理:房叔有意思
而
主要上漲邏輯,靠的就是這些夠不上海淀的碼農。
因為這些高收入外溢人群,退而求其次的買房選擇,就是到距離工作地最近的回龍觀一帶。
後廠村上班,回龍觀買房,也成了一些海淀碼農的常態。
而神盤融澤嘉園雖然是回遷房,但勝在密度低一些,位置也離北邊軌道遠一些。
500W左右的上車價對於北部剛需置業來說更是十分友好。
回龍觀雖火
到底能不能閉眼入?
回龍觀片區火熱歸火熱,但所有房子的漲幅都如此驚人嗎?
房叔又整理了
回龍觀片區熱度較高的十個小區,在2017-2022五年間的漲幅情況。
資料來源:安居客 | 整理:房叔有意思
我們可以看到,除了神盤融澤嘉園,漲幅最明顯的還是回龍觀的幾個品質次新盤:
金域華府、國風美唐和公園悅府,目前均價在7-8萬。
而像
龍華園
這樣的老破小,以及以
雲趣園、龍澤苑
為代表的
經適房
,漲幅明顯要弱勢一些,
均價在5萬左右
。
回龍觀的新盤,今年掀起內卷狂潮,預計下半年會有五到六個樓盤入市。
整理:房叔有意思
如上圖,
新盤價格都集中在6萬出頭
,妥妥成了北京500-600萬購房區域最卷的地方,讓買房人眼花繚亂。
在這兒,房叔要提醒的是,
回龍觀片區雖火,但區域內的樓盤也正在發生巨大分化。
首先,近郊的老破小絕對要慎重入手,這樣300萬左右能上車的經適房在回龍觀不在少數。
看似吸引力強,但因為昌平整體學區不強,未來不帶學區的老破小很難跑贏大盤。
還有就是另一類購房群體,昌平本地置換客群。
這些人有一定改善需求,目光則會集中在區域內的優質住宅。
從歷史資料也能看出,回龍觀的次新房漲幅都比較可觀,
因為片區內大量的經適房,讓優質次新房一直處於稀缺狀態。
而目前對比新房價格來看,新盤更是出現明顯價格倒掛現象。
一方面是因為地塊指導價的限制,另一方面則是購房者的消費預期。
認清昌平購房邏輯
警惕回龍觀“新盤刺客”
說白了,昌平南之所以大熱,還是因為緊靠著老大哥海淀。
很多新盤更是主打海淀北的概念,吸引著大量北部置業客群。
假海淀北VS真海淀北,咫尺相隔,樓盤均價一下子就差出2W+。
而這也正是昌平南的核心優勢,
賣得就是和真海淀北的差價。
賣得就是價效比。
因為對於預算有限的剛需來講,總價500-600萬才是大多數人更能接受的區間。
就拿北清雲際和奧森春曉的去化情況來看,中小戶型明顯賣得更好,130㎡的大戶型則顯得尤為尷尬。
因為能拿出八百萬以上預算的人,大機率還是會選擇隔壁永豐。
永豐再偏,也是海淀,這就是硬道理。
並且,一旦有了幼升小的需求,這些人最終可能還是會置換到海淀。
比如前面躺賺150萬的老李,孩子明年就要上小學了,也正在琢磨著換到海淀。
人家原話:
不求什麼海淀好學區,就是為海淀學籍佔個坑兒。
所以,咱再回來看這一輪的回龍觀新盤,雖然神仙打架,讓購房人眼花繚亂,但怎麼買還是要心裡有數。
誰的面積總價更適中,誰的得房率更高,誰的產品做得更走心。
誰自然就能在內卷中笑到最後。
///
最後,對於北京二手房最火熱的片區回龍觀,總結一句:
沒有學區價值的郊區老破小,能不碰儘量別碰。
漲幅可觀的次新品質盤,基於稀缺性可以考慮。
警惕“新盤刺客”,總價500-600萬剛需可入,看清昌平南核心價值。
總之,房叔認為,回龍觀板塊配套成熟,居住氛圍濃厚。
只要海淀碼農不倒,未來也依然將會是北部剛需置業群體的不二之選。
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