3月上海新盤認籌僅1個觸發積分制，專案不給力還是開發商套路多？

相較於2月上海樓市僅3個專案試水。

3月扎堆的供應給市場檢驗積分制提供了基礎，然而相較此前大家“談分色變”、“唯分論”，從認籌結果來看積分在目前新房市場的重要性似乎被高估了。

覆盤3月新房市場，先抑後揚是其主體基調。

月初，受“121政策”影響，上海新盤供應暫停，僅有建發浦上灣、金地峰範及經緯學府陽光家園3個2月份已經結束認籌的試點專案入市。3月中旬，33個新盤集中入市的訊息給沉寂1個多月的新房市場丟下一枚“重磅炸彈”，隨之開啟了中下旬的“瘋狂”推盤節奏。

3月後半程，33個新盤中有23個陸續入市認籌，近乎平均每天1。4個的節奏。最瘋狂的時候一天內有11個專案同期認籌，重合度較高。

然而供應端的熱潮並未傳導至認籌端，近20個公開認籌的專案裡只有一個新盤突破130%，與1月新房市場平均244。13%的認籌率相比可謂對比顯著。

認籌遇冷

從區域來看，這批集中入市的33個專案主要以剛需、剛改產品為主，分佈在上海浦東、寶山、松江、臨港、奉賢、青浦、金山、嘉定、崇明、徐匯、閔行11個區域，入市面積達106萬平方米，與2020年“金九”期間供應面積相當。

自3月16日上海星河灣三期率先開啟認籌後，共有23個專案陸續在3月內認籌。截至3月31日，已有19個專案結束認籌。

據東方衛視報道，3月16日以來，兩週時間裡認籌的專案中僅有1個觸發積分機制。換言之，僅有1個新盤認籌率超過130%。

不過2個月時間，上海新房市場熱度已發生翻天覆地的變化。

1月滬上搖號開盤的22個新盤中，認籌率超130%達15個，佔比超68%；2020年12月搖號開盤的39個專案中，認籌率超過130%的有27個，佔比超69%；2020年11月搖號開盤的4個專案中也有2個認籌率超過130%，佔比過半。

上海中原地產首席分析師盧文曦解釋，一次性推出33個新盤給購房者心理很大的緩衝期，積分高的相信自己能夠認籌到，也會放緩激進購房的想法；積分低的購房者會自覺避開“網紅盤”類搶購專案。此外，一般是市中心、一二手房倒掛現象嚴重的樓盤容易觸發積分制度，此次推出的專案以剛需、剛改產品為主，購

房者不會過於熱情，此外連續的調控下預期也會有降溫。”

與此同時，上海新盤在認籌規則上多有標明“同一認購時段內（自本專案認購開始至搖號結果公佈），認購客戶已在本市其他樓盤認購的，本樓盤不接受認購。因客戶在其他樓盤認購造成稽核不透過的，後果由認購客戶自行承擔”。這意味著，購房者在同一時段僅能認購一個專案，而從開始認籌到最終開盤週期一般在一個月左右，大批次的集中供應無疑倒逼客戶在同一時間內做出選擇，避免一人參與多盤情況發生。

這一情況在爭議聲頗高的尚海灣豪庭專案上得到充分的體現。

受利於徐匯濱江概念，即便負面新聞纏身尚海灣豪庭依然熱度不低。記者在走訪專案時發現，其於3月17日到3月21日認籌，期間需要繳納認籌金280萬，為了勸退購房者控制認籌數，銷售人員不忘在現場提醒購房者“同處於徐匯的專案百匯園有訊息稱將於4月入市，可能會與尚海灣豪庭佔用資金的時間相撞。”

人為“降溫”

新政對專案操盤者提出了不小考驗，如何實現快速去化但又不出觸發積分制，是不少專案都在思考的問題。

以金地峰位為例，其案場銷售對記者詳解專案如何規避積分制度“設定了130萬元的高認籌金，相當於3成首付款，且每日僅安排80組客戶到場認籌，未預約成功者沒法登記，有效的控制了認籌節奏和參與人數。106。39%的認籌既保證了開盤去化，又未觸發積分制。

實際上，除了普遍提高認籌金外，高關注度專案為了“降溫”可謂奇招不窮。

新政後臨港板塊首個入市專案萬達鑽石灣，直至開啟認籌前一天深夜才通知已驗資的購房者具體時間及所需材料，購房者被打了個措手不及，來不及請假、資金材料準備不齊全等因素成為了認籌路上的“攔路虎”。

有網友爆料，由於意向客戶較多，在蓄客階段的鑽石灣售樓處拒絕接待市區客戶，自稱收集到的具有3。1人才證的意向客戶超過1000組，而專案本身只有724套房源，言下之意即優先選購的客戶買不到，市區客戶更沒有希望。

該地塊由去年6月，萬達以12。39億元競得，成交樓板價17636元/平方米，溢價率高達53。13%。拿地一月後萬達便抓緊開工，3個月開放售樓處，奉行高週轉。從網上曝光的樣板間照片來看，由於工期較趕，鑽石灣的樣板間設定較為簡陋。

迅速取證後，鑽石灣卻一反常態不僅不大力推廣，反而要求媒體減少曝光。認籌前，專案方在鑽石灣的媒體溝通群內發出一條訊息：“萬達鑽石灣專案開啟認購前後，請諸位儘量不要發任何關於鑽石灣的內容。如果實在要推送，還請先發我審閱一下”。

同樣的“奇葩”操作在目前的市場上並不少見。

3月29日開始認籌的浦開仁恆金橋世紀，上次開盤認籌率達446%，如無意外此次將會觸發積分制度。而據網上爆料，不少購房者在認籌前期發現自己已經被銷售刪除好友，間接被淘汰出局。

最早開始認籌的尚海灣豪庭也是認籌前期銷售斷聯，認籌期售樓處每日僅放出150個號，期間還有花式勸退手段：“自爆”開發商資金困難交房晚，告知購房者競品專案馬上要開而本案認籌金不一定能及時抽出，暗示已有很多滿分客戶前來認籌。最終該專案認籌率未達到130%。

寶山上大板塊的大華朗香公園裡也被曝出花式阻擾意向客戶。還有某些未開啟認籌的專案在驗資階段就明確，沒有驗資的客戶不允許認籌，驗資也僅受理高分全款客戶。

層層設卡之下，不少專案得以不觸發積分制度。

有業內人士點出，這類做法是售樓處在迴避積分制度，屬於人為干預樓市熱銷態勢，一定程度上增大了購房者的阻力。