購房者認購後未交清房款即入住，房企能否解除認購協議？

購房者與房企簽訂認購協議後，未在約定的期限內與房企簽訂商品房買賣合同、繳納購房款，就裝修入住；由於房企未盡快解除協議及時止損，致使在最終解除協議時，不僅要承擔房屋價格變動、佔用、延誤銷售等損失，還可能需要支付購房者裝修裝飾的額外費用。

對此，房企在購房者出現違約行為時，應如何進行合理地督促催告、減少自身損失？本文透過一則案例加以分析，以期對房企在專案營銷過程中的風險防控工作有所助益。

一、案情簡介

賈某與甲房企簽訂《商品房認購協議》，認購甲房企開發的某商品房一套，約定首付總房款30%，之後每季度向甲房企支付4500元，直至甲房企通知其簽訂正式《商品房買賣合同》為止，賈某需自收到通知後7日內至甲房企指定地點簽訂正式《商品房買賣合同》，剩餘房款辦理銀行按揭貸款手續，並簽訂按揭合同。

認購協議簽訂後，賈某支付了首付款102234元（含20000元認購定金），甲房企向賈某交付了房屋，賈某亦進行了裝修入住。後因賈某個人原因，既未按時支付房款，亦未按時辦理按揭貸款，且經甲房企多次催告，賈某均未與甲房企簽訂正式《商品房買賣合同》及辦理按揭手續。甲房企訴至法院，要求解除《商品房認購協議》，扣除認購定金，賈某騰退房屋並向甲房企支付房屋佔用費等損失。

二、訴爭焦點

1。《商品房認購協議》能否解除？

2。若解除，認購定金、購房款、裝修費、房屋佔有使用費、違約金等費用應當如何處理？

三、法院裁判

法院判決確認雙方簽訂的《商品房認購協議》解除，並判決賈某騰退房屋，按照毛坯標準計算，支付自認購協議簽訂之日起的房屋佔用費22050元，甲房企扣除認購定金後，返還賈某剩餘房款52234元及按照扣除折舊後現存裝修價值計算的裝修費115105。87元。

四、律師分析

1.

賈某未在認購協議約定及甲房企通知的時間內，與甲房企簽訂正式《商品房買賣合同》並辦理按揭手續，甲房企有權行使解除權，解除認購協議。

本案《商品房認購協議》中約定：如乙方（賈某）未按期付款，則甲方（甲房企）有權單方面解除和終止本協議，乙方所交定金不予退還；同時約定：因乙方延期簽訂正式《商品房買賣合同》並造成延期付款或延期辦理按揭手續，乙方向甲方支付每日總房款0。1%的違約金。自甲方傳送簽訂正式商品房買賣合同通知起60日內，乙方未到甲方指定地點與甲方簽訂正式《商品房買賣合同》，甲方有權將房屋轉售他人，並扣除貳萬元認購金。

根據上述約定，本案甲房企行使解除權，請求解除認購協議具有事實和法律依據。

本案認購協議的性質為預約合同，其法律效力旨在擔保正式《商品房買賣合同》的成立，賈某逾期未與甲房企簽訂正式《商品房買賣合同》，已經構成對認購協議的根本違約。即便賈某已經支付首付款並實際裝修入住，亦不構成甲房企解除合同的阻卻事由。

2.

關於房屋佔有使用費和裝修費用的計算標準。

《民法典》第五百六十六條第一款規定：“合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者採取其他補救措施，並有權請求賠償損失。”

本案甲房企在認購協議約定的交付時間及條件之前向賈某提前完成交付，賈某接受房屋並進行了裝修，視為雙方透過實際履行的方式對認購協議約定進行了變更。雙方對於交付、裝修的行為均不存在過錯且達成合意，現協議解除，甲房企在收回房屋的同時，取得裝修部分的利益，賈某有權請求甲房企給予合理補償。同時，認購協議簽訂後，賈某實際佔用房屋至今，協議解除後，應向甲房企支付房屋佔用費用。

鑑於賈某接收房屋時為毛坯房，故應當按照毛坯房標準計算房屋佔用期間的費用，具體參照所在地區的租金標準予以認定。相應甲房企應向賈某支付的裝修費用，亦應當以裝修物的現存價值確定補償標準。本案法院分別委託鑑定機構對裝修部分的現存價值以及毛坯房的租金價格進行評估，並據此作為雙方的支付標準，兼顧合同履行及當事人的過錯程度、實際損失，存在一定合理性。

對於甲房企主張的違約金損失，案涉認購協議於2017年10月簽訂，而賈某未履行任一期支付房款的義務，甲房企於2021年2月19日方才正式通知賈某簽訂正式商品房買賣合同及辦理網籤手續，甲房企未對賈某的履約情況盡到必要的監督催告義務，對於賈某的違約行為未採取解除認購協議的方式及時止損，對擴大的損失存在過錯。故法院綜合雙方的過錯及損失程度，對甲房企主張的違約金未予支援。

五、律師提示

房企在面對此類問題時，不僅要及時行使解除權利，更要注意解除協議前的過程管理。司法實踐中，解除協議大部分不存在爭議，而往往因房企在解除前的各種催告、通知函件送達不及時、不規範、不明確等原因，導致損失的擴大，而這類損失卻難以得到法院的支援。對此，建議房企：

1。在簽訂認購協議時，明確各類費用的性質和名稱，確定購房者簽訂正式商品房買賣合同、交納購房款、辦理按揭手續的具體期限以及相應的違約責任；

2。購房者違約時，按照不同的階段，及時向其傳送催款函、簽訂正式商品房買賣合同及辦理按揭手續的催告函，並在各類函件中明確相應的履行期限以及遲延履行的法律後果，必要時傳送解除認購協議通知函、解除商品房買賣合同通知函及時止損，避免損失的擴大；

3。做好各類通知函件送達過程的記錄，儘量採用快遞方式寄送以便儲存，對傳送函件品名、內容予以明確，必要時通過錄音錄影等形式進行留存固定。