司法解釋的溯及力：開發商簽訂拆遷協議後無法交房

■本文作者：王奇 北京在明律師事務所

在拆遷過程中，經常會遇到開發商與當事人簽訂《拆遷補償安置協議》的情況。但因近些年國家對房地產的調控政策愈加嚴格，在限購、限售，限價等多套組合拳多管齊下的背景下，許多開發商面臨資金鍊斷裂的處境，甚至最終導致專案“爛尾”。在明律師在接受諮詢時發現此種現象並非個案，很多回遷房的交房日期屢次拖延，被拆遷人的相關權益無法獲得充分保障。

何某的房屋在2016年被納入拆遷範圍。2017年5月，開發商與何某簽訂了《房屋拆遷安置補償協議》。該協議對拆遷補償方式、過渡房的面積標準和地點、產權調換房屋的差價支付方式和期限、搬遷期限、補助費，以及保證金等等各項具體事宜作了約定。其中特別約定：開發商向何某提供調換房的期限為簽訂合同之日起24個月內，即2019年5月。

然而，事與願違，房屋的交付並不順利。開發商的開發專案歷經幾次停工，交房期限被一拖再拖，何某的耐心也被一點點磨滅。直至何某諮詢在明律師之時，開發商仍未交房，已經構成了違約。一波未平，一波又起。經過調查發現，協議中約定的用於給何先生產權調換的房屋已經被開發商另賣他人。

本案中，開發商與委託人簽訂的拆遷補償協議，應為民事協議，而非行政協議。雙方為平等的民事主體，該協議雖名為《拆遷補償協議》，但協議中約定的交付房屋、交付期限等的行為均非帶有公權力性質的補償行為。所以，應當適用民事法律規則解決爭議。

但本案在法律適用上存在司法解釋的溯及力問題。2003年6月1日開始實施的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，已經被2021年1月1日開始實施的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》所替代。

根據舊司法解釋的第七條和第八條：“如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支援。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理”，“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”而新司法解釋並無此規定，故引發了司法解釋適用上的問題。

如果按照舊司法解釋所確定的規則裁判，則何先生可以按照舊司法解釋的第八條，請求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。但如果按照新司法解釋進行適用，何先生關於已付房款一倍的賠償的主張就沒有了依據。

近年來，隨著《民法典》的生效以及多部司法解釋的修改，司法解釋的時間效力問題已經成為我國在司法實踐中亟待解決的問題。溯及力是指法律規範溯及既往的效力，“新的法律頒佈後，對它生效以前所發生的事件和行為是否適用的問題。如果適用，就具有溯及力；如果不適用，就沒有溯及力。”

如果從信賴利益的角度來說，以法律事實發生時為準，需按照”法不溯及既往“原則去適用司法解釋。也就是說，不能用今天的新規定去約束昨天的舊行為。

結合到本案案情，開發商在2019年已經發生了違約之法律事實，那麼從信賴利益保護的角度來說，何先生的訴求就可以得到支援。然而，實際上鮮有司法解釋作出這樣的規定。如果司法解釋的適用以案件受理時為準，即在新司法解釋生效之前受理的案件適用舊司法解釋，這實際上是擴大了司法解釋的溯及力範圍，比如最高院出臺的民間借貸的司法解釋就採用了這種模式。

結合本案案情，何先生針對自己的糾紛還沒有起訴到法院，也即至今法院並沒有受理他的案件。那麼，若按照案件受理時為準的規則，則何先生的訴求不能得到支援。除此之外，還存在另一種模式，是為了應對持續性債務所創設的，按照司法解釋生效時一分為二，新司法解釋生效前的債務狀態按舊司法解釋處理，新司法解釋生效後的債務狀態按新司法解釋處理。

總之，司法解釋的時間效力和溯及力問題，是當下審判實踐和律師實務中面臨的切實問題，何先生對開發商提出的要求其承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，在訴訟過程中存在被駁回的風險，當然也存在得到支援的可能性。