杭州57宗涉宅地將花落誰家？雙浦、下沙受追捧，綠汀路TOD有懸念……

浙江新聞客戶端訊 4月7日凌晨，杭州57宗涉宅地集體掛牌，總起拍價934。7億，兩天內集中出讓，每10分鐘開拍一宗地……其土地出讓之密集程度，杭城史無前例！

5月7日、8日，這57宗涉宅地即將正式出讓。

各地塊所建商品住房限價早已明晰，如今，業內、購房者最關心的話題聚焦在：這57宗地塊，會花落誰家？

謎底，尚需2周方能揭曉。但我們或許能從已結束的開發商勾地報名情況中，窺見一二。

據不完全統計，有近50家開發商參與了勾地。最受歡迎的的一宗宅地，收到了來自28家房企的勾地；更有“財大氣粗”的房企，一次性參與了35宗宅地的勾地！

主城區、錢塘新區宅地 熱度高

雙浦地塊、下沙開發區地塊最受青睞

記者從多方渠道瞭解到的資訊，首批57宗涉宅用地，業內關注度較高的有：華豐、雙浦、運河新城、浦樂、四堡七堡、下沙大學城北、下沙開發區、金沙湖、所前、蜀山、寧圍以及蕭山科技城。

整體來看，主城區、錢塘新區的宅地，是5月杭州土拍市場上的“香饃饃”。

這其中，最受關注的是雙浦地塊，一共吸引到了28家房企勾地。也就是說，參與勾地的近50家房企中，有超過一半的房企都集體看好雙浦。

三江匯規劃的正式啟動、近5年板塊內宅地的斷供、以及15萬方的適中建築體量，均是雙浦地塊備受關注的原因。

西湖區（雙浦單元XH2301-09地塊），位於錢江彩虹府西面，距離雙浦地鐵站直線距離500米左右，未來商品房精裝限價28200元/㎡，對於廣大想要留在主城區的剛需購房者來說，也是一大難得的福利。

雙浦單元XH2301-09地塊區點陣圖

此外，下沙幾宗宅地的關注度均非常高。尤其是下沙開發區單元的三宗地，單宗塊地的勾地房企均超過25家。

三宗地塊互為姊妹地塊，位於下沙商貿城南面，距離地鐵高沙站直線距離500-800米不等，你可以把它看做是下沙版的“三芒星”。

若三宗地塊一起拿下，總建築面積可達40萬方，非常適合大型房企操盤。

值得一提的是，下沙開發區單元未來商品房精裝限價均為30000元/㎡，比金沙湖板塊限價便宜了7500元一平，頗具價效比。

下沙開發區單元三地塊區點陣圖

臨安、富陽、蕭山鄉鎮宅地 熱度一般

餘杭勾莊車輛段、邱山大街站地塊“爆冷”

首批57宗涉宅用地，業內關注度相對較低的主要集中在富陽、臨安、以及蕭山鄉鎮板塊。

富陽區，除了富春灣新城6號地塊（毗鄰富陽高鐵站）之外，其餘地塊的勾地房企數量均只有個位數。

臨安區，除了高新技術單元07-R2/B14-06地塊（桃李春分東側）之外，其餘地塊的勾地房企數量均只有個位數，有的地塊，甚至無人報名。

蕭山區，衙前、瓜瀝、浦陽這三大鄉鎮板塊，有的只有1家、有的甚至無人報名。

勾莊車輛段上蓋地塊區點陣圖（圖源：浙江省土地使用權網上交易中心）

餘杭區，也有兩大TOD地塊“爆冷”。

地鐵4號線二期工程勾莊車輛段上蓋物業綜合開發專案地塊、地鐵9號線邱山大街站上蓋物業地塊，均沒有開發商勾地報名。

不過，這也在意料之中。

這兩宗地塊的出讓須知中，均明確提到：競買人需具備軌道交通線路建設及運營技術能力；競買人必須獨立參加地塊競買，不接受聯合競買報名。

參考此前出讓的地鐵七堡站上蓋車輛段地塊（楊柳郡）、地鐵五常站上蓋車輛段地塊（未來天空之城），我們不難推算，這兩宗大機率先由杭州地鐵集團拿下，再尋找其他合作方。

邱山大街站上蓋地塊區點陣圖（圖源：浙江省土地使用權網上交易中心）

SKP、綠汀路、豐收湖 三大TOD地塊

機遇與懸念並存

首批57宗涉宅用地中，三大區域地標級TOD地塊的去向，備受購房者關注。

最“板上釘釘”的，莫過於世紀城核心區塊單元XSCQ020207-01、XSCQ020204-15地塊，也就是傳說中的SKP地塊了。

早在今年1月份，錢江世紀城管委會就與北京華聯集團專案舉行了合作簽約儀式。

在4月份公開的《監管協議》中又明確提到：引入企業方需符合2019年商場單店商場統一收銀稅後銷售額超120億；2019年單店銷售額最高且同檔次商場品牌。

世紀城核心區塊單元XSCQ020207-01、XSCQ020204-15地塊監管協議

翻閱資料，我們不難發現，2019年全國內地單體商場銷售額第一，且唯一銷售額超過120億的，僅北京SKP一家。

SKP地塊留給我們的懸念在於，住宅部分會跟誰合作？

坊間傳言，SKP已經跟國內某頭部房企達成合作意向，至於何時對外公示，拿地後，我們靜待佳音。

世紀城核心區塊單元XSCQ020207-01、XSCQ020204-15地塊區點陣圖

相比而言，綠汀路TOD的懸念較大。

儘管此前“永珍城要來了”傳得沸沸揚揚，但據記者瞭解，勾地的可不止華潤一家。龍湖、寶龍等以商業見長的房企，均對綠汀路TOD有意向。

翻查《監管協議》，我們不難發現，其中有明確：引入購物中心運營企業或其控股母公司在全國持有並運營的投資物業2019年年租金收入不低於70億。符合該條件的，全國僅兩家：華潤、萬達。

綠汀路TOD專案履約監管協議

不過，綠汀路TOD的違約金成本是4億（總起價85。91億），相較於SKP土地出讓金100%的違約金（總起價48。32億），可謂是小巫見大巫。

別忘在商業綜合體地塊出讓中，類似於2014年“龍湖截胡大悅城”的案例並不少見。

故而，綠汀路是永珍城、天街、還是寶龍城？還真不好說。恐怕要等時間來告訴我們答案。

綠汀路TOD區點陣圖

至於豐收湖TOD，恐怕將成為競爭最激烈的一家。

豐收湖TOD並沒有附件《監管協議》，杭州本土頭部房企、在杭極度缺地的外來房企，以及有過商業運營經驗的開發商都來報名了，勾地房企數量超過10家。

別忘了，除了商業部分之外，豐收湖TOD還有近20萬方的住宅可建體量。

豐收湖TOD實景圖

記者觀察：一宗宅地28家房企勾地，集中供地真能分流嗎？

2021年，全國22個重要城市實行土地出讓“兩集中”管理，一年最多進行三次。

作為首批試點的城市之一，杭州於4月7日凌晨，一口氣掛牌了57宗涉宅地，總出讓面積4527畝，總建築面積757。2萬㎡，總起拍價高達934。7億！

集中供地，成為行業內土地出讓的一大新模式。

誠如1月末那場史詩級紅盤搖號盛宴一樣，集中供地的本意是分流，降低土拍熱度。

但從前期勾地報名情況來看，開發商拿地的熱情、參與競拍的積極性，依然非常高漲。

有10餘家開發商，一口氣報名了20-30塊地，更有甚者，一次性參與了35宗宅地的勾地！

為什麼會出現這種情況？

除了在杭開發商普遍缺地的大環境之外，更本質上的原因，還是勾地保證金過低。

杭州目前採取的勾地政策，即預公告階段，可以地塊起價的10%繳納預約保證金（單宗地塊最高收取5000萬元），獲取拍地資格。若不事先勾地，想要參與競拍，則需要繳納起價20%的報名保證金。

5000萬，相較於動輒幾十億的拿地成本而言，也就是“毛毛雨”。

這就跟新房搖號前的凍資一樣。舉個例子，一套800萬房子，正常首套凍資240萬，二套凍資480萬。但若現在告訴你，只要凍資80萬就可以參與搖號了，你心動不心動？

並且，不同於新房搖號的“同一時期只能報名一家”，拿地，不限制報名次數。再加上，銀行資金監管也沒有那麼嚴格，這也就不難理解，為什麼面對集中供地開發商一個個都“如狼似虎”了。

而要想真正降低土拍熱度、避免開發商拿地期間無謂的拼自持“內卷”，如何控制勾地報名人數，成為當務之急。

或許我們可以從新房搖號中，借鑑經驗。

比如，提高勾地保證金，限制房企同一時期的報名次數，提高銀行資金監管等，都是接下來可以嘗試的方向。