記者觀察丨物企運營亂象的罪與罰

21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道

奧園健康於近期釋出的內部控制評估主要結果。這份物企運營亂象的陳述與整改，並未引發高度關注。深究其中，物企與母公司房企之間錯綜複雜的關係，管理層無視規則違規作為的現狀，對投資者、債權人和資本市場，應有一定的警示意義。

17條結果

奧園健康的內部控制評估主要結果，共有17條。這17條中，主要的不規範之處指向了奧園健康與母公司中國奧園之間未處理好獨立運營的關係，以及奧園健康在財務管理上的瑕疵。例如，奧園健康母公司管理層偶有插手奧園健康事務，加之管理不規範，最終導致了不可預期的後果。

具體而言，奧園健康母公司管理層對奧園健康及旗下公司的若干業務擁有批准權；針對關聯交易，奧園健康主要依賴管理層判斷是否構成須予公佈的關連交易；而奧園健康附屬公司處理向母公司資金轉賬的監管及審批手續記錄不足，相關資金轉賬缺乏足夠支援檔案。

這些細節暴露了奧園健康管理上的混亂。而奧園健康不是第一家被曝出與母公司資金往來存在疑問的物企。

去年以來，有部分物企披露了與奧園健康類似的事件，之後這些物企的運營、財務均受到了一定的影響。

奧園健康自然也不例外。2022年12月12日，奧園健康釋出盈利警告，其預期2021年全年將錄得淨虧損不超過2億元。

奧園健康事會認為該虧損的原因包括，2021年，國內物業開發商普遍面對不穩定的中國房地產市場及經營環境的負面影響以及奧園健康貿易及其他應收款項的可收回風險增加而導致計提預期信貸減值所致。

按照物企經營的基本模式，物企如果未有重資產投入或者額外資金往來，它的主要營收大部分依靠收取物業費，這意味著在管理得當的前提下，物企營收的確定性高、利潤也能相對穩定。但也正是因為現金流較為充沛，物企成為了資金緊張的母公司為數不多可以動用的“蛋糕”，也因此而陷入了經營困境。

“桌底交易”

物企今時今日之境地，與房企過去管理粗放，創始人、管理層未能夠充分識別風險做好相應隔離不無關係。很長一段時間，物企作為房企的附屬公司，房企一直將之視為是自己的口袋，就算在上市之後，也不例外。

不少物企抓住物業行業最後的餘暉上市，其目的並非為了擴大規模謀求發展，而是因為這塊業務是房企少數能夠變現的板塊，透過將這部分業務推上資本市場獲取一定資金量，能夠為母公司分憂解難。而在敲開資本市場大門之後，物企的母公司房企，其實從未認識到，兩家獨立的上市公司，即便存在股權上的關聯、業務上的來往，也應該遵守相應規則，多數仍然為所欲為。

畢竟，從上市之初，這些房企或許就未將物企視作是獨立的個體，這從管理層的結構也可見一斑——許多物企管理層與母公司是高度重疊的，這種架構讓母公司對之的業務干預幾乎不可避免。

事實上，除了奧園健康這類的“桌底交易”，更多物企的母公司是透過合規渠道對物企進行“抽水”，例如將旗下難以變現的持有性資產轉讓予物企，又如透過變賣物企股權再輸血給母公司，花樣繁多，不一而足。

據21世紀經濟報道記者對投資者的調研，許多物企在面對投資者時，對與關聯方的資金來往時常難以清晰解釋清楚往來款項的目的用途，對這種情況更是熟視無睹，並認為隨著母公司資金鍊壓力緩解，情況就有所緩解。

投資者雖然對物企的獨立性存在質疑，但是在奧園健康這類事件公之於眾之後，對其中涉及金額的巨大，仍然感到震驚，也導致最終物企的受信任度降至冰點。

此外，由於物企被挪用或者抽水過於嚴重，許多物企未來的持續經營能力也應打個問號。這種飲鴆止渴的行為，最終讓物企、物企的母公司都陷入了不可持續發展的境地——假若不是因為資金亂象所挖的坑，物企本來的運營模式，可以是長久持續經營的，但現在一切都充滿不確定性。

這些存在財務瑕疵、不被信任的物企，還有未來嗎？或許有。在物企母公司將挪用資金、不斷抽水的風險點消除以後，在物企本身認真落實內部控制評估結果中的整改建議措施之後，物企自身的造血功能仍然值得期待。

但問題就在於，許多物企母公司現在深陷泥淖，它們能夠拿出來的方案，無外乎轉讓資產予物企，這對物企千瘡百孔的資金面而言，杯水車薪，市場也難以再對之產生足夠的信任。

這種情形下，物企已經無法從母公司獲得更多的專案支援，而由於缺乏資金，在服務能力上也難有提升，最終外拓無望，泯沒在行業中。

值得警惕的是，目前，這類經營管理上存在瑕疵的物企仍然未有一家從谷底爬出，前年的年報至今難產的也有少數幾家。

2023年1月19日，奧園健康釋出公告稱，由於需要更多時間落實2021年年度業績，故董事會宣佈董事會會議將延期，董事會會議日期待定。

奧園健康本於2023年1月20日舉行董事會審議2021年度業績，但最終計劃未能成行。由於年報未能按時發出，奧園健康目前仍在停牌中。而那份引發遐想的引入戰投公告，至今也未有下文。

許多事情一開始，就是蝴蝶效應。

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