房地產行業可能出現的發展趨勢（續1）

在前面我已經談到，房地產行業可能出現以下二個發展趨勢：

趨勢一：土地出讓規模將會逐步收縮，工礦倉儲用地、商服用地等商業用地佔比逐步擴大；

趨勢二：住宅房屋投資屬性進一步降低，而居住屬性將得到逐步提高。

今天，我們繼續接著這個話題講，一起來談談房地產行業在今後十年，甚至更長時間可能出現的其它發展趨勢。

趨勢三：房地產行業高週轉模式將難以為繼，而產品和服務將得到進一步提升。

高週轉從字面上理解，似乎就是房子建得快，賣得也快，但這個理解是不全面的。在房地產行業，被老闆和高管重視的高週轉一定是資金的高週轉，因為資金的高週轉將撬動更高的槓桿。

舉個例子，10億資金，按照地貨比1：3的比例（在五六線城市地貨比可以高達1：7），那麼他可以獲得30億的貨值。如果這個30億的貨值在6個月可以售罄（某宇宙房企要求是4個月），則又有30億資金可以去獲取土地，同樣按照1：3的地貨比，則其可以獲取90億貨值，而這90億貨值在6個月售罄，則12個月內房企有90億資金去拿地。

也就是說，透過高週轉，這10億資金在一年時間內可以累積到90億資金。

而這10億資金如果加上各種融資槓桿，比如前端融資、超前端融資以及各種供應商融資，房企實際支出的自有資金大概也就是3億-5億左右，即房企僅僅只用5億資金，在一年之內透過高槓杆、高週轉就可以累積到90億資金，資金增長了16倍。

這個案例你可以如此迴圈往復計算下去，你就可以理解為什麼有的開發商銷售額還不到200億，就可以設定3年突破1000億的目標了，而且這種神話在很多房企身上還實現過。

但是，這種房地產行業的高週轉模式在2021年後就難以為繼了，原因如下：

1、房地產行業的“三條紅線”導致房企融資受限

房地產行業的“三條紅線”，即“房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的淨負債率不得大於100%；房企的“現金短債比”小於1。”

如果某房企突破這三條紅線，該房企則全年不得新增融資。

因此，房企在“三條紅線”的限制下，之前的高週轉模式就將難以為繼了，因為即使三條紅線都沒有突破，房企每年新增融資也不得突破15%。

2、貸款集中度管理也限制了房地產行業的高週轉模式發展。

“房地產貸款集中度管理”考核的五檔銀行機構依次為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限依次為40%、32。5%；27。5%、20%；22。5%、17。5%；17。5%、12。5%；12。5%、7。5%。

也就是說，即使對於中資大型銀行來說，其房地產貸款佔比不得突破40%，個人住房貸款佔比也不得突破32。5%。其它型別銀行機構則佔比更小。

在前面的案例，我們知道，房企要實現資金的高週轉，就必須要預售快（最好是日光碟）以及預售資金快速回籠，而在貸款集中度管理之下，資金的高週轉也逐漸難以實現。

當房地產行業的高週轉模式難以為繼後，房地產將會更加關注產品和服務，透過產品和服務的提升，來實現產品和服務的溢價，從而實現高利潤。

因此，未來一定是透過產品和服務獲取高溢價、高利潤的時代，也就是說，高階產品和服務的價格將會越來越高，而低端產品和服務的售價將會逐步走低。