“5萬抵20萬”？揭秘購房團購費那些坑

作者｜暨秉恆（ 松江法院法官 ）

“當日預定可一萬抵五萬”、“現場看房即享五萬抵二十萬優惠”

新樓盤促銷時，現場打出的此類優惠活動標語屢見不鮮。不少購房者參加活動後，在售樓處向一些第三方公司交了幾萬到十餘萬不等的團購費、會員費、服務費、顧問費等不同名目的費用用於獲得購房款的減免。

對這些名目駁雜的費用，我們姑且通稱其為“購房團購費”。那麼購房團購費到底是個什麼東東？第三方公司收取這些費用在法律上有依據嗎？

今天我們就來透過五個小故事解開購房團購費的神秘面紗。

01

憑什麼收我會員費？

王二最近厭倦了漂泊的租賃生涯，想買套自己的房子。

這天正上著網搜尋樓盤，電腦右下角忽然彈出了一個叫“安家”的網站，推薦了市中心一個賣相不錯的筍盤。衝著這精準推送，王二找到了售樓處，遠遠就看到偌大一橫幅寫著“新盤開售，三萬抵十萬”的字樣。

王二對此心動不已，很快相中了一套房子，問起了優惠活動。銷售老A介紹說，這房子原價是210萬元，但考慮到樓盤是開發商和“安家”網合作的專案，只要您辦理網站會員，交三萬元會員費，就是網站金卡會員，在購房時就可以享受一次性減免購房款十萬元的優惠服務。

在老A的幫助下，王二與“安家”網簽了份《會員服務協議》，交了3萬元會員費，跟著又簽了一份《認購書》，確認了房子優惠前和優惠後的價格，心滿意足的回家了。半個月後，王二和開發商以200萬元的價格正式簽了合同，辦了過戶和房屋交接手續。

但好景不長，王二的好心情很快就隨著隔壁老張的一番話煙消雲散了。這天王二正盯著新房裝修，隔壁老張探頭探腦地進來了，低聲道：“王二，我告訴你一個秘密。我新認識個朋友在開發商公司裡上班，聽他說開發商在房管部門的備案價其實就是合同價，咱們都被騙啦，小區很多業主現在都在合計著怎麼維權呢，你參加不？”

王二一怒之下，就加入了維權大軍，起訴至法院要求“安家”網退還會員費3萬元。審理過程中，法院追加了樓盤開發商紅地集團參加訴訟，紅地集團表示其與“安家”網的合作確有其事，也認可《認購書》上優惠前的價格是其與“安家”網議定對外出售的價格。

法院經審理後，以王二已經享受了購房優惠服務為由，駁回了王二的訴訟請求。

法官點評

本案中王二和“安家”網之間簽訂的合同的性質為服務合同，“安家”網收取的會員費的性質為服務費，只要王二已經享受了相應的優惠服務，一般無權再要求退還。

開發商因政府的限價政策等提交的備案價格，只是涉及行政管理的因素，對合同效力不產生影響，王二僅可向行政主管機關反映紅地集團違規銷售的事實使其受到行政處罰，但不能推翻雙方當事人依照意思自治對價格達成的一致意見。

02

解除了合同，憑什麼還收我會員費？

被法院駁回訴訟請求以後，王二一度意志消沉，對“安家”網的憤怒更是深埋於心。

這天王二到湖邊散心，看著樹葉在湖面上打轉，突然心生一計，既然法院說我是享受到優惠才不許退錢，那我如果和開發商退了房，不就等於我享受到的優惠已經不存在，可以退錢了麼？王二不禁為自己的機智感到由衷的讚歎。

此後，王二託隔壁老張的朋友幫忙斡旋，以工作異地調動為由找紅地集團協商解除了合同，退了房，又美滋滋地再次基於新的事實起訴到法院，要求“安家”網退還會員費3萬元。

法院經過審理後認為，王二因自身原因和開發商協商解除合同，是在其已享受到優惠後自行做出的選擇，不能改變其此前已享受優惠的事實，再次駁回了王二的訴訟請求。

法官點評

對於服務費性質的購房團購費，若購房者因自身原因導致購房合同解除，一般也不得再要求返還。

只有在開發商違約或因不可抗力解除購房合同的情況下，可能基於合同約定或法律規定酌情考慮全部或部分退還。

03

不籤正式合同，就賠違約金！

丟了房子又賠了會員費的王二又再次回到了人生的起點。可日子還得過，房子還得買啊，王二強打精神，再次踏上了漫漫買房路，但他相信這一次的自己更成熟、也更懂法。

這兩天正趕上城裡辦的一個房博會，王二就到現場看起了房子，其中，一套位於城郊的小高層吸引了他的注意力。由於前兩次糾紛產生的一系列金錢成本使得他現在手頭並不寬裕，展板上宣傳的城郊小區的價格優勢和未來的發展空間讓他心動不已。

這時銷售員老K熱情地過來了，自稱是小區開發商中坤集團的工作人員，說“王先生如果有意向，咱們現場就有直達小區的免費接送大巴，當場可以去看房，還管午飯。”聽到如此優厚的條件，王二欣然前往。

在小區現場，王二又看到了熟悉的“五萬元抵十五萬元”的標語，這讓王二警惕萬分，於是在看中一套號稱價格為185萬元的房子後，王二趕緊找老K問起了這優惠活動是怎麼回事。老K介紹說，這是公司推出的團購活動，只要今天在現場訂房並交納5萬元團購費，最終就可以享受15萬元的房價優惠，實際購房價相當於175萬元。

王二一聽不是服務費，對方又是開發商的工作人員，放心了很多，於是沒細看就在老K遞過來的團購承諾書、認購書等一堆材料上籤了字。

在POS機上刷了5萬元錢後，王二問老K索要發票，老K笑著說，發票需要等簽完正式合同以後再統一開具，目前只能以現場幫忙銷售的案場公司的名義開個收據，於是給王二開具了一張落款蓋章為福佑公司的收據。王二一核對，發現POS機小票抬頭和團購承諾書上的蓋章也是這個福佑公司，頓時心裡一咯噔，但礙於木已成舟，也只能先回家了。

到了和開發商中坤集團籤正式購房合同的那一天，王二發現合同上的價格竟然是170萬元！那麼5萬元團購費到底到哪兒去了呢？

經歷過會員費事件洗禮的王二當場拍桌子質問老K，逼問之下老K終於說了實話，他其實是小區獨家銷售代理機構福佑公司的工作人員，團購活動是中坤集團和福佑公司聯合推出的，中坤集團給予業主優惠，但團購費的實際收取人是福佑公司，也無法以中坤集團的名義開具團購費的發票。

再一次感到被欺騙而受到心靈創傷的王二當場拒絕簽署正式合同，老K遂威脅道，前面王二和中坤集團簽訂的《認購書》上明確載明瞭房屋的位置和價格，雙方已經存在合同關係，王二此時拒絕簽署合同構成違約，要賠一大筆違約金的。王二聞言猶豫了一下，最終還是簽署了正式的購房合同。

法官點評

購房者在案場不能輕信工作人員的說辭，對於一切與購房相關的書面檔案應當仔細核對主體、標的、價格、主要權利義務、違約責任等情況，一切均要以書面檔案載明的內容為準。

為確認團購活動優惠前後價格簽訂的認購書一般屬預約合同性質，購房者因為案場工作人員隱瞞情況拒絕簽訂正式合同，不需承擔違約責任。

在正式合同簽訂前，購房者向第三方公司支付的團購費等購房團購費不論是何性質，原則上均可透過法律途徑主張全額退回。但簽訂正式合同後，購房者主張退還團購費等可能會面臨法律障礙，因此購房者在發現問題後應及時注意止損。

04

沒簽服務合同，憑什麼收我團購費？

簽完合同後的第二天，王二在幫樓下李阿姨搬花盆的時候，突然從心底湧出一股酸楚裡透著麻辣的憤怒：

想我王二平時遵紀守法、助人為樂，為什麼要受這樣的委屈！這次既然沒有簽過服務合同，不是服務費，那麼福佑公司有什麼正當理由合法保有這筆錢呢？

於是王二又一紙訴狀將福佑公司告上了法院，要求福佑公司向自己退還團購費。

時空一

審理中，法院向中坤公司調取了其與福佑公司之間的合同、賬目等材料核實情況，發現：

1。涉案的小區是中坤公司獨家委託福佑公司進行銷售的，由福佑公司自行負擔銷售成本。

2。另授權福佑公司開展“5萬元抵扣15萬元”的團購活動，開發商負責給予優惠，團購費由福佑公司收取，與開發商無關。

3。同時合同裡未約定開發商有向福佑公司支付佣金的義務。

法院經審理後認為，王二在訂立合同時對優惠前價格185萬元和優惠後加上團購費的實際價格175萬元均有預期，至於團購費是否可由福佑公司保有，是開發商和福佑公司內部結算的問題，第三次駁回了王二的訴訟請求。

法官點評

對於該案中團購費的性質如何認識？

考慮到合同中並沒有約定佣金，而中介公司事實上已開展了居間相關的活動，則即便購房者簽署的團購承諾書未明確表述為居間佣金確認書，團購費實質上也已帶有開發商給予中介機構佣金的性質。

基於購房者簽訂的認購書、團購承諾書等材料，只要其對優惠前的價格185萬元和實際成交款175萬元認識清晰，則在開發商和購房者之間實際上已形成了一種優惠後變相由購房者承擔居間費的“到手價”合同。此時購房者要求第三方公司退還購房團購費，法院是不予支援的。

時空二

在該案起訴後的另一個平行時空中，法院在審理中向中坤公司調取了其與福佑公司之間的合同、賬目等材料核實情況，發現前述1和2相同，但3中，合同裡明確約定開發商應按照7萬元/套的標準向福佑公司支付佣金。

法院經審理後，做出了相同的判決。

法官點評

假如開發商和中介機構之間的合同同時約定了“開發商授權中介機構開展團購活動，團購費由中介機構收取”和“開發商應按套向中介機構計付佣金”的條款，雖然中介公司往往會提出“佣金條款”並未實際履行的意見，但從保護購房人利益的角度出發，原則上應推定團購費是中介佣金之外的一筆款項，那麼一般認為這種團購費實質上是購房款的一部分。

購房者與中介機構之間透過簽訂認購書、團購承諾書等成立了房屋買賣預約合同關係，中介機構也是基於這種預約合同關係暫時代開發商保有團購費，此後再另行和開發商作內部結算。

此時，雖然中介機構仍有保有團購費的正當性，法院無法支援購房者的訴訟請求，但鑑於團購費具備了購房款的性質，購房者應當有權要求開發商針對團購費部分一併開具發票，如果開發商是以此規避限價政策的，購房者也可以根據法院查明的事實向有關部門進行舉報。

05

團購費終於退了！我太難了！

時空二 · 續

同樣在這個平行時空裡，我們可憐的王二再一次遭受了人生重大的打擊。

因為找房期間資金閒置，王二聽信隔壁老張的推薦將房款投資了某銀行的原油寶產品，當王二要向開發商支付第二期購房款的時候，恰巧遭遇原油寶產品爆雷，無力付款，反而倒欠銀行一筆鉅款，只能再次與開發商解除了購房合同。

無奈之下，王二隻能第四次向法院提起訴訟，要求福佑公司退還其已支付的團購費。這一次，法院經審理後認為，福佑公司尚未將團購費轉交於中坤公司，且鑑於購房合同解除，其代管該筆款項已無依據，遂支援了王二的訴訟請求。

法官點評

因為該平行時空中的團購費實質上為溢價購房款的性質，當購房者和開發商之間的房屋買賣合同解除時，無論解除是否基於購房者的過錯，第三方公司若尚未將款項轉交開發商，應承擔向購房者退還團購費之義務。

三個月後，誠實善良的王二從法院執行局領到了福佑公司的退款，用其中的2元錢中了500萬元的彩票大獎，在還清債務後，最終買到了自己心儀的房子，從此過上了幸福快樂的生活。

編輯 │ 汪菲

轉自│ 庭前獨角獸

原標題：《“5萬抵20萬”，你入了購房團購坑嗎？》