買到爛尾樓如何維權？停工停貸會有什麼後果？

房產商破產，意味著其在建的樓盤很可能面臨“爛尾”的窘境。想要購房的剛需人群不由地捏把汗——要是真買到了爛尾樓可怎麼辦呢？

爛尾樓形成的原因可說是多種多樣，現實中包括在建樓盤的開發商破產、缺乏建設資金、專案涉及經濟糾紛、開發商違法違規而導致工程停工等等，都有不少真例項子出現。不過，其中出現最多的還是因為資金鍊條斷裂，工程未完，開發商已經拿不出錢來，銀行也不願繼續貸款，而專案又無法轉讓給其他投資人，最終就形成了無人問津的爛尾樓，讓購房者無所適從。

什麼是爛尾樓？

爛尾樓，通常指的是已經辦理用地、規劃手續，專案開工後，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產專案。此外，因為產權發生糾紛、或是工程質量不合格等原因而停工的專案，也算作爛尾樓。

提醒：

爛尾房的品種是不受房型限制的，無論是高檔公寓、寫字樓、別墅還是普通商品住宅，均存在同樣的爛尾可能。

如果購房者一不小心買到了爛尾樓該怎麼辦呢？

對於購房者來說，不小心買了爛尾樓，賠了一大筆錢，銀行的貸款卻不能停，這聽起來很氣憤，但是卻屬於正常現象。

因為買房子和辦貸款，實際上是兩個法律關係。

購房者和開發商之間是房屋買賣關係。銀行按揭，是銀行借錢給購房者，讓購房者拿著這筆錢去買房，銀行和購房者之間是借貸關係。銀行足額借錢給購房者，沒有過錯，購房者不能因為現在拿不到房子而不還銀行的錢。

按照規定，若房企破產宣告時房屋尚未建成，或院受理破產申請後，管理人決定不再繼續修建未建成的房屋，就會造成破產企業對購房人債務履行事實不能的情況。根據房屋的買受方式不同，可以區分為兩種情況：按揭貸款買房和對賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會對房地產企業破產時，房屋的權利歸屬產生不同影響。

因此，購房者首先應諮詢專業的律意見，弄清自己的權利問題。總之，有產權在手，總比什麼都得不到強。

同時，業內人士指出，開發商破產後，購房者仍然可以按照程式向房管部門申請辦理房產證：

1。購房者應到工商行政部門，查詢商品房開發企業是否按照定程式進行了登出；2。如已合注銷，購房者可憑工商部門出具的開發商合注銷證明，以及商品房買賣合同原件、個人身份證等在過程中需由購房者出具的資料，到房管部門申請辦理房產證。房管部門經核實後，應當予以辦理。

在搞清楚產權歸屬後，購房者則應儘量與業主一起，獲得至大限度的律支援。

首先，如果所購買的樓盤只是存在“爛尾”可能，可以嘗試給開發商一點時間，如果其能在短時間內籌措到資金，完成後續工程，購房者的損失便可降到最少。

其次，若是開發商因為資不抵債而破產，遭遇“爛尾”危機，則不可將房子退給發展商。

因為退房以後，購房者拿不到購房款，只能拿到收據或欠條。購房者和發展商之間的關係，將由買賣關係變為債權債務關係。假如發展商較後因資不抵債，不得不宣佈破產，其資產被院拍賣，而根據破產償債先後的規定，消費者比一般債主更容易得到發展商的補償款（特別是消費者已經透過預購、獲得了房屋產權的）。

另外，若決定要起訴發展商時，業主也必須齊心一致。

如果業主打了官司，並且獲得勝訴、得到賠償，而有的業主因為等待發展商完工沒有及時起訴，可能就得不到賠償。

停貸和斷供的概念不太一樣，不能混淆：

停貸，需要業主主動解除買賣合同和貸款合同，不再還款，在看法院裁決是否可以停貸。

斷供，是業主由於個人原因決定將永久不再還貸，導致房屋被銀行拍賣，償還銀行本息，影響個人徵信。

停貸和斷供的區別很大，停貸是暫時不還貸了，而斷供是永久不還了。兩者之間的界限也需要劃分，

如果直接斷供也會面臨著“被起訴，要罰息，還要承擔律師費，最後上徵信，幾乎失去一切”的問題

。

有專業人士指出，

業主的集體停貸告知書其實沒有任何法律效應

，房子修不好是開發商的問題，但是欠銀行的錢必須要還，業主還需要理性，避免走極端，最後傷害自己的利益。

專業人士的建議是，對於爛尾樓，如果業主購房合同目的無法實現，一般需要法院訴訟支援解除，可以要求解除貸款合同，但後續會怎麼解決這也很難說。

但是很確定的是，

在房屋沒有到合同約定的交付時間，又沒有解除貸款合同買賣合同的情況下，業主貿然“停貸”，無疑等於“斷供”，這是不可取的。

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