急了！廣州又開始“0首付”，這波羊毛薅不？

開發商和中介渠道，為了將房子賣出去，各出奇招，眼花繚亂。

一方面是市場還沒真正回暖，一方面是買房人的不切實際的“許願”。

“10萬首付，120平左右，精裝修，靠地鐵，樓層要好，央企開發商優先，最好現樓……”

也許很多人都覺得買房人是痴心妄想，但在魔幻的2022年，誒，還真的有。

只有10萬的預算？不要緊。不怕你預算少，就怕你不買房。

但這背後的風險，你扛得住嗎？

“0首付”，靠不靠譜？

最近花都的某個新盤非常高調的喊出“0首付”的噱頭，並且根據中介的口徑，“合規的，不怕查”。

哦，是嗎？我不信。（請自行帶入魯豫的口吻

）

原本我以為又是一個藉著首付分期搞的噱頭，但經過深入瞭解後發現，這個專案不太一樣。

主要操作路徑是這樣的：

假設80平的戶型實際單價為1。8萬/平，總價為144萬元，開發商會跟你協商好網籤價格為2。3萬/平，總價為184萬元。

也就是說，透過提高網籤價格，獲得更多的貸款，也就相應減少了買房人的首付款。

例如原本要交43萬的首付，這麼操作之後，實際只需15萬首付即可。

按這樣的操作，理論上是可以做到0首付的。

其實我們會發現，這樣的操作不就是二手房市場的“高ping高dai” 模式嗎？

不過由於在新房市場，買房人的首付款是需要進入監管賬戶的。所以要想完成這個步驟，開發商就得墊資，還得疊加更高的稅費成本。

因此鮮少有新房開發商願意這樣做，大多是做首付分期。

對於開發商來說，這樣操作可以達到降價促銷去庫存的目的，並且還不傷害到之前的業主的心態。

對於買房人來說，相當薅到了一筆開發商的無息貸款（墊資部分），確實能夠更容易上車。

但也意味著後面的還款壓力會增加。同樣是三成首付，80平的戶型，

月供壓力相差約1385元

。

可能有些朋友會覺得，這個月供壓力so easy，但真正最大的風險不在這裡。

1、網籤價格實際成交價格不一樣，就涉及到了雙合同，其中的法律風險對買房人不友好。

2、相關金融監管機構人士表示，或許是一種開發商與購房者聯合騙取銀行貸款的行為，後續有可能不放貸。

以上兩個風險中的每一個，對買房人來說都是致命的打擊。

前兩年惠州某專案，也是如出一轍的操作手段，引起相關部門注意後被迫封盤。

為了賣出房子，開發商也是拼了

如今的開發商為了賣出房子，變著花樣降低買房者的上車門檻。越遠離市中心，套路越多。

一、首付延期

去年大火的時候，有些網紅盤甚至要挑客，“不好意思，全款或5成首付以上的才能優先選房哦”。

現在是，

只要你真心想買房，開發商都可以為你預留出一年甚至一年半的時間來湊齊首付。

海珠、天河、荔灣這些中心城區，也不例外。

二、首付分期

廣州的外圍區幾乎都可首付分期，各種花裡胡哨的噱頭，“荔枝換房”、“一成/兩成首付”、“低首付買房”，

本質都是做了首付分期。

也就是相當於開發商借給你首付款，分期還。區別就在於這個首付貸款額度的多少，還款年限以及利率的高低。

也有的開發商會打出“首付免息”的噱頭。

以番禺的XXXX學苑壹號為例，最近也一直打出“一成首付”的噱頭，我們來算算這筆賬。

總價398萬的105平戶型，三成首付120萬，開發商墊資60萬元，你需要湊夠60萬，實際是

1.5成首付

。

60萬是開發商墊資的上限，如果買更大的戶型，就不止1。5成首付了。

其中，開發商墊資部分的利率是4。1-4。2%左右，最長10年。

如果是1。5成首付，前10年的月供壓力約為13856（銀行貸款）+6103（開發商借款部分）=

19959元

！

也就意味著，在不影響生活水平的前提下，月收入要穩定在4萬左右。

即使這樣了，還是湊不到首付怎麼辦？這時中介就會給你推薦各種各樣的網貸產品。

三、交樓後再還房貸

先交齊3成首付，等到交樓之後才開始還房貸，目前廣州不少開發商已經推出了這樣的貸款方案。

看似好像還不錯，但實際很雞肋。

“我缺的是那月供嗎？是那三成首付！”

況且，不排除某些居心不良的開發商打著“圈完錢就跑”的心思。

有多少錢辦多少事

要我說，開發商如果真的想賣出房子，直接一點，降價就好了，別搞那麼多花裡胡哨的。

看看保利領秀海、保利水木芳華、中建鳳榕臺，

沒有賣不

出去的房子，只有賣不出去的價格。

雖然疊加槓桿的風險大家都知道，但還是有些朋友們蠢蠢欲動。

說一個身邊真實的例子，主人公是我的高中同學，2020年買房就是透過各種首付貸和信用貸，連裝修都是貸的款，月供接近兩萬，而他的收入才一萬多。

更雪上加霜的是，去年年底他被迫“畢業”，直到上個月才重新找到了份還過得去的工作。

用他的話說就是“失業加上房貸的重壓，簡直生不如死”。

不管是“0首付”還是首付分期，都違反了我國的信貸政策：

國家嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資，嚴禁網際網路金融從業機構、小額貸款公司違規提供“首付貸”等購房融資產品或服務，嚴禁房地產中介機構、網際網路金融從業機構、小額貸款公司違規提供房地產場外配資，嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用於購房。

後續如果政策收緊，銀行有可能會對貸款進行重新核查，可能會提前收回貸款。

前幾天任正非大佬的一番話，將寒氣傳遞給了每一箇中國人。大環境還沒有明顯回暖的形勢下，不要過於高估了自己的還貸能力。

所以，開發商的這些羊毛，值不值得薅，三思而後行。

有多少錢，辦多少事。