大鐘寺中坤廣場轉型“卡殼” 小業主遇窘

大鐘寺中坤廣場有了“下家”，但卻有歷史遺留問題未曾解決。在被今日頭條收購後四個月，強撐數年且爛尾時間較久的大鐘寺中坤廣場即將動工。北京商報記者近日走訪時發現，中坤廣場大部分割槽域已被施工圍擋圍了起來。知情人士表示，可能是因為今日頭條收購了大鐘寺中坤廣場，但施工改造可能還要再等一段時間。事實上，在被收購前，中坤集團與小業主間的糾紛更是關注焦點。但直到現在，糾紛也仍未解決。中坤集團一直對媒體保持著沉默。業內人士指出，爛尾數年的大鐘寺中坤廣場被收購是件好事，但小業主和中坤集團間的糾紛如果不能解決，對於收購方來說，不管是轉型還是繼續運營都會受阻。

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收購後改造仍無下文

站在北三環輔路可以看到，目前整個大鐘寺中坤廣場處於一個近乎全封閉的狀態，大部分割槽域進行了圍擋，圍擋上寫著“推進疏解政治，促提升專項行動，打造國際一流和諧宜居之都”等字樣。據瞭解，從5月開始中坤廣場的大部分割槽域都被圍了起來，但直到今日，仍未開始裝修。北京商報記者在現場看到，家樂福、新華國際影城和部分底商還在正常營業。

記者看到，E座的寫字樓還留有辦公區入口，西側的海底撈也有入口標識。C座主要為大鐘寺新華影城以及部分店鋪，北側的所有門也都關閉，而通往B座的道路也被封了起來。記者注意到，位於C座的康師傅牛肉麵，由於入口被封，已於5月初停止營業。據門上貼出的“暫停營業公告”公告顯示，“因進行裝置檢修，本店於5月6日起暫停營業。請持有店中會員卡的顧客，到臨近餐廳使用。”

多位消費者對記者表示，中坤廣場不知道什麼時候突然就被圍起來了，現在去趟家樂福都困難，而且只能隨便找個地方停車，下了車還要走好久。一位店鋪的經理稱：“圍起來說是維修，但是沒有訊息，也不知道什麼情況。圍擋之前什麼通知也沒有，問物業也說不知道。”但一位知情人士透露，聽說是因為今日頭條收購了大鐘寺中坤廣場，施工改造可能還要再等一段時間。

對此，記者分別撥打大鐘寺商業以及中坤長業公司的電話進行求證，但均無人接聽。記者向今日頭條母公司位元組跳動傳送了採訪郵件，但截至發稿時仍未得到相關回應。

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與小業主糾紛延遲專案程序

公開資料顯示，大鐘寺中坤廣場由中坤投資集團有限公司及北京中坤長業房地產開發有限公司（以下簡稱“中坤長業公司”）投資和開發，於2004年底開工，2007年完成主體工程並宣佈開街。建築面積約21萬平方米，總投資超過30億元。原本這裡人氣頗旺，但從2014年開始逐漸走向衰落。

沒落多年的大鐘寺中坤廣場終有接盤俠。直到今年2月15日，媒體報道稱今日頭條母公司位元組跳動有限公司以90億元價格收購了大鐘寺中坤廣場。此次收購，今日頭條是透過第三方公司——東方資產管理股份有限公司完成的。業內人士曾推測，今日頭條母公司將把大鐘寺中坤廣場改為寫字樓，將分散的辦公區進行彙集，統一進行辦公，同時這次收購應該為承債收購。

然而，今日頭條接盤後至今遲遲沒有實際動作，其中一部分原因可能是中坤之前與小業主的糾紛，導致專案所有權分散，難以實施交接。

中坤集團與小業主間的糾紛早在2014年就開始顯現。剛開業的幾年中，大鐘寺中坤廣場人氣較高，不少投資者看到商機，紛紛購買部分用地進行投資。但後來由於中坤方面尋求漲租金再加上經營管理問題，造成租戶大量流失，給1200多個小業主帶來損失。

據瞭解，2006年，中坤長業公司對一部分產權進行銷售。中坤集團旗下的大鐘寺商業有限公司（以下簡稱“商業公司”）同時對出售的單位進行回租，中坤集團方面當時承諾購買者每年可獲得不低於8％的租金回報。

在高回報和連帶保證的承諾下，許多業主在2007-2008年間，以每平方米4萬-5萬元的價格購買了當時尚在建設中的商鋪。2013年，商鋪業主都拿到了相應的租金回報，但從2014年開始，中坤集團方面不再兌現承諾給予租金回報。

隨著近年來中坤集團和小業主間的矛盾不斷髮酵，小業主們在得不到回報的情況下透過自行出租商鋪進行自救，但均被中坤集團強制關閉。多位小主業對北京商報記者坦言，中坤集團還將小業主的商鋪對外出租，但拒絕支付小業主租金。業主們表示，商戶撤出大鐘寺中坤廣場一方面是合同到期，一方面是中坤以消防問題為由對商戶進行疏解。

據瞭解，在中坤廣場重組前，為了儘快解決與小業主的糾紛，大鐘寺中坤廣場計劃以“原價”回購小業主的產權，部分小業主也已經在去年12月簽署了回購協議。記者瞭解到，簽訂回購協議的小業主多是在2014年前後購買的大鐘寺中坤廣場的部分用地，價格為15萬一平米。當時中坤集團將這部分小業主的房本抵押給了銀行。據知情人士表示，對於沒有房本的小業主來說，原價回購可能是最好的解決方式。

一位小業主對記者說，他是在2016年以6萬/平米的價格購買了40多平米的商業用地，共計花費200多萬元。“如果大鐘寺中坤廣場以十幾年前的價格進行回購，我們絕不會同意。幾年間應得的租金誰來付？”中坤廣場被收購後，對於剩下小業主是否有解決方案，這位小業主指出，“中坤集團並未跟我們進行溝通。”

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產權爭議或致轉型受阻

儘管小業主們與大鐘寺中坤廣場的租約已經過了期限，但大鐘寺中坤廣場存在租金違約。對此，北京市華泰律師事務所律師張禹坦言，中坤集團若與小業主們簽訂了租賃合同，但未能如期支付租金可能構成違約，業主有權對此進行催告，經催告後若中坤集團仍不履行合同義務，業主有權透過《合同法》第九十四條行使法定解除權，收回商鋪。

但同時，對於收購方來說，最大的隱患則為小業主與中坤集團的糾紛。張禹認為，根據我國《公司法》第一百七十三條，公司合併，一般情況下收購人是需要承擔被收購公司債務的。

“今日頭條透過第三方公司進行收購，其實也在一定程度上規避了風險。”張禹表示，所謂的收購就是進行股權轉讓，實際承擔債務的人也進行了變更。但如果中坤仍未履行合同，業主也可繼續起訴中坤集團。業主和中坤集團間的糾紛不能解決，業主還是產權所有人，對於收購方來說，不管是轉型還是繼續運營都會受阻。

根據天眼查工商資訊顯示，北京中坤投資集團有限公司是最高人民法院所公示的失信公司，並曾因未按時履行法律義務而被法院強制執行。

大鐘寺中坤廣場位於三環輔路，緊鄰地鐵13號線以及公交站，曾經如此繁榮的商業專案，為何會落到如此境地。北京商業經濟學會常務副會長賴陽說出了他的答案：大鐘寺中坤廣場專案的沒落主要為兩個因素所致，第一是由於商場流通性不強，不能形成完整的商業氛圍，在這種背景下，持續經營會有很大的資金壓力；第二是中坤集團早期透過銷售商鋪回籠現金的做法導致了產權分散，讓企業很難整體規劃統籌以及管理和經營。“如果有企業收購，能夠解決產權問題，專案也可以進行統一管理和運營，未來還是有一定的發展前途。”

賴陽坦言：“實際上，寫字樓的商業回報是低於純商業的，但如果接盤價格很便宜的話，做寫字樓也不失為一種很好的選擇，後期也可以進行改造提升價值，同樣是一種很好的投資機會”。