旭輝林中的尷尬：新娘嫁人了，新郎不是我

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作者 / 標叔

我的意中人是白馬王子，有一天他會騎著七彩祥雲來接我，可我猜中了開頭卻沒有猜中結局。

旭輝老闆林中或許從來沒想過，“新娘嫁人了，新郎不是我”的尷尬，居然發生在了自己身上。

旭輝和西南房企彰泰集團“解除婚約”兩天後， 融創中國這位“白衣騎士”又出現救場了。

4月16日下午，融創釋出公告宣佈99億元收購彰泰80%的股權。而就在兩天前的4月14日，旭輝剛剛釋出公告終止了約80億元收購彰泰。

旭輝出局後，彰泰身價抬升了不少。

雖然三方都非常平和的釋出了各自的公告，表明這一來一回都是和平自願的。

可就像那些官宣分手的情侶，哪一對背後沒有故事呢？

作者 / 標叔

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為什麼戀愛談不過三個月就想分手？

旭輝集團在公告中解釋為“經過盡職調查及進一步商業磋商，訂約方決定不就合營企業安排簽訂最終協議”。同時，框架協議解除後，雙方解除各自的股權抵押並退還所支付的定金。

啥意思？

雙方不僅分手了，而且聯姻的彩禮錢都退了。

沒見過哪對情侶分手分得這麼和平的，這隻能說明兩點：

一是彰泰集團自願無理由退錢說明，旭輝並不是一位理想的白馬王子，所以沒啥好糾纏，也沒啥好留戀的。

二是對旭輝集團來說，這筆生意可能並不如當初想的那麼美好，不想要了；

反正就是，就當約了啥，提了啥都不認人了。

可是，三個月前，雙方原本還是郎情妾意的，至少在外界看來如此。

在旭輝集團官方釋出的公告裡，旭輝集團與彰泰集團將按照65%：35%的股權比例共同合作成立平臺公司。新成立公司總部設在廣西南寧，公司將整合彰泰及旭輝在廣西原有專案和團隊，聚焦南寧、桂林、柳州等廣西重點城市的深耕。

對於在廣西只有個位數專案，廣西銷售金額也是個位數的旭輝來說：如果完美釐清本輪收併購案，將多出800億貨值！

那可是800億的貨值，旭輝為啥寧願讓到手的鴨子飛了？

不妨大膽猜測一下：

不敢買？買不起？

開始總是分分鐘都妙不可言，誰都以為熱情它永不會減。1月7日旭輝宣佈和彰泰達成協議，1月29日，雙方就成立了合資企業廣西彰輝企業管理有限公司。

這速度，就好比你剛在朋友圈裡說你脫單了，三個星期後大家就收到了你的訂婚請柬。

只不過同居之後，矛盾就凸顯了出來。

坊間流傳說，旭輝在進行全面盡調後未達預期。

也就是說，旭輝原本期望新娘多金、多才，且貌美如花。但三個月的接觸下來，旭輝有點失望。

有所謂的訊息人士說，解除合作的原因是旭輝在盡職調查後，發現彰泰的狀況存在不少缺陷：

1、林中不敢買

目標公司坑太大

目標公司老闆胃口太大

預期收益與期望值相差太大

專案開發等不確定因素太多

總而言之就是，原來期望你是個李嘉欣，後來發現是個醜八怪。

這種場景是不是很熟悉啊，是不是有點像有些戀人分手以後，拼命的說對方是渣渣？

旭輝覺得自己上了當，但人家孫宏斌卻覺得是個寶。

融創當晚釋出的公告顯示，本次交易的目標公司包含了彰泰在廣西南寧、桂林等多個城市的54個房地產開發專案及3個房地產代建專案，可售建築面積約1162萬平方米，未售建築面積約為825萬平方米。上述目標專案主要為住宅業態，截至2020年12月31日總資產約487。16億元。

而且，據《華夏時報》採訪到的內部人士介紹，這57個專案均分佈於廣西核心城市的核心區域，且資產包結構非常優越，90%都是住宅，住宅比例高也意味著流通性強。

同時他還預測，2021年雙方合作的銷售金額差不多會達到260億元。

至於彰泰，對外也有說法：

4月17日，彰泰內部人士迴應合作融創時說：孫宏斌是很好的買家。

據彰泰集團一位內部人士透露，集團內部認為融創中國是一個非常好的買家。黃總也一直把融創中國當成學習榜樣，認為它是房地產行業中的“高手”“最優秀的企業”，融創中國身上的 “軍隊文化”與彰泰集團相似，共同的企業文化和價值觀是他們走向一起的原因。（中國房地產報）

目標公司管理團隊雜音太多，個人訴求太多，管理層私下太重

這像極了小時候你和你媽說想吃草莓，你媽告訴你，草莓太酸了不好吃。

是草莓不好吃嗎？

不是，是你媽買不起啊。

融創在併購公告裡提到：旗下全資附屬公司融創西南集團與彰泰集團訂立合作框架協議，雙方將共同設立合資公司，接手彰泰所屬目標公司100%權益。該交易對價約為99。1億元，交易完成後，融創西南集團與彰泰將分別持有合資公司80%及20%的股權。

99。1億元收購彰泰80%股權，高出此前旭輝8個億定金的65%股權佔比。

顯然，融創給出的價格更加誘人。

而且，這筆併購的金額只佔了融創在手現金的7%。

融創中國不久前的業績報告顯示，截至2020年底，融創在手現金為1326億元。

而另一邊，旭輝只有510。53億的在手現金。

3個月的戀情還是比不過真金白銀。

而對於彰泰來說，現在有別的金主上門了，當然立馬翻身農奴把歌唱了不是？

2、兜裡錢不夠

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話說回來，孫宏斌多聰明的人，草莓酸不酸他自己不知道嗎？

根據融創披露的資料來看，彰泰這顆“草莓”不僅不酸，還挺甜的。

資料顯示，截至2020年12月31日，彰泰集團未經稽核總資產約為人民幣487。16 億元，未經稽核淨資產約為5。95億元。2019年底和2020年底，公司未經稽核除稅前淨虧損分別為3。24億元、1。08億元，除稅後淨虧損分別為3。94億元、1。78億元。彰泰官網指出，公司剔除預收款項後的資產負債率為62%、淨負債率為15。7%、現金短債比為2。4，“三道紅線”全數達標。

面對記者“公司因資金鍊問題選擇出售專案來緩解資金壓力”的說法，彰泰集團也予以了否認。

當然了，這個否認不能說明問題。若不是遇到些問題，彰泰集團大機率是不會選擇出售這條路的。

那麼問題來了，到底是孫宏斌賺了，還是林中虧了？

一切都未塵埃落定，現在不好下結論。

其實吧，這場對彰泰的併購，又像極了當年富力、融創收購萬達的酒店資產。

2018年，孫宏斌用超600億的併購規模接手了老王旗下13個文旅專案91%的股權。

這個價格可以說是賤賣了，不過融創還算厚道，富力就有點那個啥了。簽約儀式上疑似後臺砍價，換了兩次背景板、摔杯子、爭吵聲，釋出會最終延遲了足足一個半小時。

一個半小時後，富力以199。06億收購萬達旗下酒店業務，而且比原先還多了一家，整整77家，足足給打了5。9折。

後來坊間都傳言當時的鬧劇是李思廉在當場砍價。

只是富力當時討價還價，得到了好處但是結局不好。

如今看來，融創600億接盤了萬達，拿下了那麼多好資產。

反觀富力，卻貪小便宜吃了大虧。

這次的旭輝何嘗不是如此？

併購方都是有問題的，遇到問題才會被併購。

這就要被併購方有格局。

哪有那麼多得了便宜還賣乖的事情。

不知道林老闆這兩天睡的還好嗎，反正老孫應該是不會失眠的。

一個老闆的格局，決定了一家房企的未來

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其實老孫早就說過，融創的核心競爭力，是投資。

這兩年的孫宏斌，不是在併購，就在併購的路上。

無論是樂視、萬達還是前幾年的世紀環球……再加上這次的彰泰，老孫每一次的出手是以極快的速度談下來，後續的事情交給團隊處理。

業內曾對“孫氏收購法”做過一套總結：

1、老孫算大賬，不算小賬，不計較單個專案，甚至公司的虧損，從融創的戰略和給資本市場講故事出發，大賬能算過來就敢幹。

2、收購的核心是現金流，只要對方能夠產生現金流，就敢收購。

3、多個收購案例當中，其實融創並不需要真出錢，只要站臺背書，穩住收購物件的債主們，讓融創有時間去賣房子，以銷售回款去還債。

4、融創的營銷能力超級強，能夠接手任何地區任何專案，還能快速完成回款任務指標。

照著這樣的秘訣，很多併購，其他房企談了半年，一年未成，結果融創去了，1個月就談成了。

比如這次搶佔廣西市場之前，融創已經在廣西佈局了5年，但尚未擠進廣西市場TOP5。而彰泰作為廣西本土龍頭房企，近3年年銷售金額均超過200億元，2020年銷售金額位居廣西第一。融創方面坦言，此次收購，將助力其鞏固廣西市場的領先地位和市場影響力。

可惜了旭輝，一不小心就丟了一塊大蛋糕。

至於老孫為啥總是在買買買？

這和行業的大分化有關。

房地產行業的集中度加速提升，已經進入勝者為王、贏家通吃的時代，規模和排名往往決定著房企的生死衰榮。

尤其是進入千億、甚至兩千億、三千億梯隊後，搶佔更多的市場份額變得更難。

大家都知道，當今房企獲取土地只有三條路可走：

一是拍掛；二是兼併、收購；三舊改。

招拍掛依然是房企拿地的最主要方式，但這條路已經越來越難走。一是沒地可拍，二是有地也拍不起。

目前，幾乎所有的開發商都面對著土地專案資源難以獲取與規模發展的矛盾，這樣的情形下，併購和舊改成為了出路。

兩條路都不好走，但只要走出來，就能獲得成功。

這一點，曾經當過幾輪韭菜的老孫已經頓悟了。

在收併購的路上，老孫的人生價值觀是吃虧是福，這正好彌補了收併購最糾結的利益糾葛和僵持，這個時候老孫的吃虧是福就發揮了價值。區域性的貪婪，有時候終將會損失大局！

退潮了，沙灘上有些人沒穿衣服，又不願意花高價買，那就只能裸泳了。