空置稅沒到，“它”先來！內行：2類購房者或有“新麻煩”了？

我國的住房空置率有多少？

西南財大報告顯示，應該在22%左右，到2022年空置房的數量達到1。1億套。如果依據4口之家計算，這些閒置的房源可供4。4億人居住使用。

仇保興說到，根據國際慣例，住房空置率在5%左右屬於合理區間，而我國城市的住房空置遠遠超出了合理水平，最少也在2倍以上。大量的住房空置會直接帶來2個影響：

1、大量的住房資源浪費了。住房空置因為什麼原因導致的？業內人士普遍認為主要是炒房，過去的22年裡，樓市上漲迅速，在一浪接著一浪的上漲勢頭之下，很多人看到了住房增值的機會，所以開始大量購買和囤積房產，這就直接導致很多新樓盤剛需買不起，但是去了售樓部卻發現房子已經銷售一空，誰買走了？當然是房產炒作者，房叔、房爺們手握200套-1000套房子，自己卻住不過來，也不願意對外出租，這就直接導致了大量的住房資源閒置和浪費。

2、住房供不應求。在一個零和市場狀態下，買房的需求量和供給量應該是基本持平的，但是因為有很多囤房人的出現，直接把其他人應該均價購買的房源拿走了。一方面多套房的人出現大量的住房閒置和住房需求浪費，另一方面導致很多有買房剛性需求的人無房子可以購買。進而導致整個市場的房子供不應求，最後引起房價上漲。

舉個例子：

一個城市有2000萬套住房需求量，這是剛需嗷嗷待哺的購房者；同時這個城市開發了2萬個樓盤，每個樓盤1000套房子，總計新增房源2000萬套，等到這些房子全部入市的時候，每個需求都可以擁有1套房子，市場剛好飽和狀態，需求和供給匹配。但是由於100萬個人提前搶購了1500萬套房子，市場上就只剩下500萬套房房源提供給1500萬購房者，一方面住房供不應求，很多人買不到房子，另一方面這100萬個人買走的1500萬套房子，自己住不過來，就出現了大量閒置的情況。

為什麼說空置-稅能降低閒置房產數量？這是因為它的到來，將產生2個積極影響：

1、 直接增加多套房的空置成本，例如加拿大規定房產空置超過6個月，就需要繳納1%的空置S，法國的達到10%，而且還進行累加計算，這都直接讓空置成本大大提高，如果200萬元的房子，就達到2萬元-20萬元。

2、 空置s增加空置成本，促使多套房推向市場。成本高達20萬元，誰還願意把房子閒置不

用呢

？即便是自己不居住，那也可以把房子出租或者出售給其他有需要的人，進而形成良性的住房資源配置局面。

房產稅、空置稅沒到，它先來了！內行直言：

2類購房者或有“新麻煩”，該提前考慮了

。

（畫外音，2022年房產稅已經準備籌備開始試點了，不過尚未真正到來）

河北省等省份就發要求，提出，對於租房過程中，房東如果無法提供有效的成本憑證或者成本證據的，需要按照租金的5%-10%收取租金所得費。其實不止在這一個城市，在上海、杭州等城市也有類似的制度出臺，房地產業內人士簡稱為“房東費”，目前多個城市試點，如果效果理想，或許會推行開來。

房東費是一種過程中，對租房過程中的租金徵收的一種費，其徵收物件是租金基數，租金越高，那麼需要繳納的費用就越多，而要抵扣費，就需要提供充足的房子成本。咱們計算一筆賬，如果張三有一套房子準備對外出租，定價月租金為2000元，在徵收基準上有800元的免徵額度，那麼具體為這樣：

房產s：2000×4%=80元

營業s：2000×3%=60元

城市維護建設s：60×7%=4。2元

教育費附加：60×3%=1。8元

地方教育費附加：60×1%=0。6元

個人所得s：（2000-800-80-60-2-4。2-1。8-0。6）×10%=105。14元。

以上的幾種加起來的話，總計成本為251。74元。房東費的出現，對比空置費和房地產費，可能影響力度沒有那麼大，但是對2類人將帶來房產持有成本的直接增加，也就是說今後2類買房人恐有“新麻煩”：①囤房者；②炒房者。

不管是囤房人還是炒房人，他們都有一個共性的特點，那就是手中握有大量的房源，要麼把住房空置起來以待時機出售，要麼把房子簡裝然後對外出租，等到時機成熟了就轉手賺一筆。而多數多套房的人都會選擇後者，因為住房空置就相當於資源浪費，一套房子出租3000元，100套房子月租金可達30萬元。但是房東費的出現，徹底打亂了他們躺在床上收租金的美夢。

這就帶來一個結果，多套房子的人房產持有的收益率越來越低了，該如何解決這個問題？漲租金嗎？顯然不合適，因為市場上的租金基本水平已經形成常態水平，張三的房子出租3000元，李四卻要漲租到4000元，那麼租房客就不會選擇租李四的房子，進而導致李四的房子長時間閒置，所以漲租金的做法得不償失。

在房子收益率走低的情況下，趕緊賣掉房子，或許是以上2類多套房人的更好選擇。

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