二季度京樓新盤怎麼走？只能變差

北京永定府什麼時候開盤

如果您問我二季度樓市怎麼走，我肯定給不了您一個標準答案，但是如果您問我

二季度新盤樓市怎麼走？

我能給您一個標準答案，如題

就倆字

，

變差

。

至於為什麼這麼說我們以下三個點來說此事

。

NO。1

您得明白開發商這時候工作重心是什麼

看沒看到現在不少新盤專案已經進入了不大著急賣房的時候，為什麼？

現在的新盤推盤節奏要比上個時代快太多，現在從拿地到開盤9個月的週期成本開發房企都嫌慢。比如最近關注度比較高的順義仁和鎮三兄弟，去年8月末拿地，到現在4月中旬全取證了，時間不到8個月。

這麼幹的話，問題就來了。新的地塊5月8日才集中拍賣。而且誰也不敢保證5月8日那天咱家肯定能拿到地，有所斬獲。既然不確定性高，我手裡現有庫存貨值又不多。我自然要把重心放到拿地上，至於現有貨值，慢慢來唄。我要賣的太快，賣完了以後團隊就地解散？那不可能，我得留著團隊，21實際啥最值錢？人才啊~

所以，這個時期拿地的準備工作勝過一切。

NO。2

我們得知道現在還有什麼

現階段還有什麼新盤沒露頭兒？限競房還有兩個

，

東城永定府

以及

朝陽華樾國際北地塊

。這倆專案跟剛需基本不沾邊，而且從華樾國際目前的銷售速度來看，猛得一匹，在出新產品估摸著也會這樣。永定府呢？那天我發訊息說永定府有可能今年開售樓處開盤。光微博私信，我到現在回了不下100位朋友。您覺得這房能好買上？

所以我們可以理解，限競房還有的新專案，對於整個局勢已經不產生影響了。

再來說說純商品房新盤，純商品房新盤就目前而言，沒出來的專案我閉著眼都能給您大致梳理出來。當然我梳理出來的都是六環以內的有影響力地塊。

1 孫河兩個地塊，跟剛需無關，純改善，樓面價印象6萬多7萬一平方米。

2 首創禧瑞學府，石景山西黃村地塊，估計也就是這個月開盤的事兒。剛改新盤，7萬左右的報價，較之限競房時代5萬左右的標準價格看，不是一個價位。但較之石景山整體新房市場，人家價格還是有優勢，估摸著開盤也能賣的不錯。

3 春和景明，通州改善新盤，目前訊息不多，不過但從百來平的戶型面積來看，改善這倆字用的肯定沒問題。說白了連剛改都不算，跟大部分購房者關係不大。

4 首創天閱山河，西四環改善樓盤，戶型真挺好，我也寫過文章，在這裡不多說，只需要記住純改善即可。

5 國譽萬和城，同首創天閱山河，純改善。

6 中海寰宇天下天賦，勉強能算是剛改吧，畢竟有100平方米的戶型產品。石景山現階段名聲最大，風頭無兩的第一新盤，沒有之一。

7 劉娘府地塊，石景山純改善地塊，不用等出產品，看容積率就能明白肯定奔著別墅去了。

8 金地璟宸，房山核心版塊新盤，97-143平方米麵積，剛出的訊息我也就這道這麼多。姑且算一個剛改新盤。

9 合生ME悅，大興舊宮德茂地鐵站邊上的新盤，55-120平方米的面積。現在沒有明確的對外報價，但是參考4萬多一平方米的樓面價，估計售價會在6萬元每平方米以上。但綜合以上說過的新盤以及本盤的戶型面積段，我們依然能說這是一個剛需樓盤。

10 國展地塊，這個地塊有小道兒訊息，在勞動節前後可以有初步的資訊供瞭解。不過這個地塊業內的一致認知是必出100平方米以上戶型產品。我們姑且可算之為剛改新盤。

說這兩個限競房也是個純商品房，是為了告訴大家。您看看裡面有幾個樓盤跟剛需沾邊？倆字很少，三個字忒少了。

所以，

哪怕二季度這些樓盤都來了

，

他又能掀起多少風浪呢？

去年和前年，在二季度可都是有大把的剛需樓盤入市的。比如2019年的橡樹瀾灣、中海首鋼長安雲錦，比如2020年的萬橡悅府、中海寰宇時代。這樣的現象級別大熱門樓盤，2021年二季度，一個都不會有，因為沒有這樣條件的地塊。

NO。3

限競房再也頂不住的成交量

當下限競房，我說過，3月下旬我統計的時候整體網籤率65%，你可以理解為好賣的專案、較好的樓層樓棟，基本沒有了。沒有硬貨，我實在想不出還能怎麼快速出貨。

而

在上文我也說了兩件事

，

第一叫5月8日集中拍賣住宅地塊

，

第二叫二季度能來的樓盤一共十二個

。5月8日拿地，按9個月的平均開盤週期，這事兒哪怕對市場形成衝擊，對不起那也是明年的事兒了。在這中間則只有這12個專案~

所以，您說二季度京樓新盤市場能怎麼走？巧婦難為無米之炊，難辦~無解，只能變差。

很多人在說30個地塊能怎麼怎麼平抑房價，對不起活在當下我確實沒看出來。