跳漲150萬!買了北京這個片區的隔壁老李賺瘋了

最近，房叔和幾個老同學聚餐，每回吃完散場時都有這麼一個梗。

家住昌平的老李，一邊兒擺著手跟大夥兒說拜拜，一邊兒嘴裡唸叨：

看見沒，我這一過紅綠燈就到家了，馬路那頭是昌平，這頭可就是海淀啊。

玩笑歸玩笑，人家老李五年前買的這套房，

房叔是眼看著一路跳漲了150萬。

僅和海淀一街之隔，更被稱為“回龍觀神盤”。

而緊挨著海淀碼農的昌平回龍觀，也成了

北京近些年二手房最火熱的片區。

今年入市的眾多回龍觀新盤，更是卷出了一副“你死我活”的架勢。

今天房叔就來說說，

昌平漲得最猛的片區，能不能閉眼買？這裡面還有哪些坑？

現在回龍觀二手房和新房“神仙打架”，應該怎麼入手才不虧？

一篇都給您說明白。

老李跳漲150萬的房子

怎麼就成了回龍觀神盤？

首先，不賣關子，老李跳漲的這套房，正是回龍觀的

融澤嘉園6號院。

為什麼大家夥兒都說它神？咱先來看一組資料。

房叔整理了2017年和2022年，北京市/昌平區/回龍觀片區各自的均價漲幅。

還有融澤嘉園6號院的均價漲幅。

資料來源：安居客 | 整理：房叔有意思

從資料上可以很直觀的看出來，

神盤之所以神，首先就是價格竄得飛快。

五年間裡，

融澤嘉園的漲幅達到了32.02%，遠超北京大盤漲幅將近兩倍！

老李買的是80多平的兩居室，入手價格400萬出頭。

如今已經漲到了550萬+，

妥妥躺賺150萬！

收益超過市場上絕大多數理財產品。

並且這裡的房子也非常好流通，因為回龍觀片區之所以火熱也是因為海淀外溢碼農的強支撐。

其實，從2017年北京房價到達歷史高點後，如今的很多房子並沒有回到2017年的價格。

在各區房價漲幅上，

緊挨著海淀老大哥的昌平，不僅是近郊裡的佼佼者，甚至還小幅領先海淀。

資料來源：安居客 | 整理：房叔有意思

而

主要上漲邏輯，靠的就是這些夠不上海淀的碼農。

因為這些高收入外溢人群，退而求其次的買房選擇，就是到距離工作地最近的回龍觀一帶。

後廠村上班，回龍觀買房，也成了一些海淀碼農的常態。

而神盤融澤嘉園雖然是回遷房，但勝在密度低一些，位置也離北邊軌道遠一些。

500W左右的上車價對於北部剛需置業來說更是十分友好。

回龍觀雖火

到底能不能閉眼入？

回龍觀片區火熱歸火熱，但所有房子的漲幅都如此驚人嗎？

房叔又整理了

回龍觀片區熱度較高的十個小區，在2017-2022五年間的漲幅情況。

資料來源：安居客 | 整理：房叔有意思

我們可以看到，除了神盤融澤嘉園，漲幅最明顯的還是回龍觀的幾個品質次新盤：

金域華府、國風美唐和公園悅府，目前均價在7-8萬。

而像

龍華園

這樣的老破小，以及以

雲趣園、龍澤苑

為代表的

經適房

，漲幅明顯要弱勢一些，

均價在5萬左右

。

回龍觀的新盤，今年掀起內卷狂潮，預計下半年會有五到六個樓盤入市。

整理：房叔有意思

如上圖，

新盤價格都集中在6萬出頭

，妥妥成了北京500-600萬購房區域最卷的地方，讓買房人眼花繚亂。

在這兒，房叔要提醒的是，

回龍觀片區雖火，但區域內的樓盤也正在發生巨大分化。

首先，近郊的老破小絕對要慎重入手，這樣300萬左右能上車的經適房在回龍觀不在少數。

看似吸引力強，但因為昌平整體學區不強，未來不帶學區的老破小很難跑贏大盤。

還有就是另一類購房群體，昌平本地置換客群。

這些人有一定改善需求，目光則會集中在區域內的優質住宅。

從歷史資料也能看出，回龍觀的次新房漲幅都比較可觀，

因為片區內大量的經適房，讓優質次新房一直處於稀缺狀態。

而目前對比新房價格來看，新盤更是出現明顯價格倒掛現象。

一方面是因為地塊指導價的限制，另一方面則是購房者的消費預期。

認清昌平購房邏輯

警惕回龍觀“新盤刺客”

說白了，昌平南之所以大熱，還是因為緊靠著老大哥海淀。

很多新盤更是主打海淀北的概念，吸引著大量北部置業客群。

假海淀北VS真海淀北，咫尺相隔，樓盤均價一下子就差出2W+。

而這也正是昌平南的核心優勢，

賣得就是和真海淀北的差價。

賣得就是價效比。

因為對於預算有限的剛需來講，總價500-600萬才是大多數人更能接受的區間。

就拿北清雲際和奧森春曉的去化情況來看，中小戶型明顯賣得更好，130㎡的大戶型則顯得尤為尷尬。

因為能拿出八百萬以上預算的人，大機率還是會選擇隔壁永豐。

永豐再偏，也是海淀，這就是硬道理。

並且，一旦有了幼升小的需求，這些人最終可能還是會置換到海淀。

比如前面躺賺150萬的老李，孩子明年就要上小學了，也正在琢磨著換到海淀。

人家原話：

不求什麼海淀好學區，就是為海淀學籍佔個坑兒。

所以，咱再回來看這一輪的回龍觀新盤，雖然神仙打架，讓購房人眼花繚亂，但怎麼買還是要心裡有數。

誰的面積總價更適中，誰的得房率更高，誰的產品做得更走心。

誰自然就能在內卷中笑到最後。

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最後，對於北京二手房最火熱的片區回龍觀，總結一句：

沒有學區價值的郊區老破小，能不碰儘量別碰。

漲幅可觀的次新品質盤，基於稀缺性可以考慮。

警惕“新盤刺客”，總價500-600萬剛需可入，看清昌平南核心價值。

總之，房叔認為，回龍觀板塊配套成熟，居住氛圍濃厚。

只要海淀碼農不倒，未來也依然將會是北部剛需置業群體的不二之選。