成都東中環：被低估和誤讀的二八板塊

成都新樓市 文|季體

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夯實主城。

這四個字，對房企和購房者的2022年至關重要。

從金沙、神仙樹、桐梓林、攀成鋼……這就是成都主城過去二十年奠定的多個熱門區域。而站在城市新常態和經濟新常態下，東中環顯然是必須關注的主題。

很多人把這裡叫做：二

（仙橋）

八

（裡莊）

板塊。

從2018年-2022年這5年間的變化和趨勢，讓這個區域的未來昭然若揭。用寬窄巷子總策劃楊健鷹的話來說，“東中環，是下一個主城的新高地。”

△東中環實景 By Secret Dada

二八板塊，即

二仙橋-八里莊板塊

簡稱。

在成都環線式的城市結構中，這一板塊剛好位於東中環。

從地圖範圍來看，大致在成華區東中環線以北，成華大道以西，成都動車檢修站以南的合圍區域。

整個板塊西北接蓉北商圈，東北近北湖板塊，東側緊靠理工大學及龍潭寺片區，向南銜接建設路和杉板橋商圈。

△二仙橋區域航拍

目前並沒有關於二八板塊的明確面積資料，但從地圖測量來看，其南側沿中環路綿延約3。6公里，縱向沿成華大道延伸約2。4公里，區域粗略估算至少有約4平方公里。

二八板塊已走過5年時光。

嚴格來說，這個板塊是先有紅盤後有板塊概念——2018年，青秀未遮山成為區域內首個入市取證的專案。當年其取證迎來超

6萬組報名

，至今仍是成都新房搖號記錄。

在成都80後不時調侃“去二仙橋走成華大道”之外，我們真的認識這個區域嗎？

先看規劃。成華區將二八板塊定位為

CCD，即中央文創商務休閒區，

核心功能是“文化、創意、商務、休閒”。區域內的相關配套資源同步規劃和匯入，許多重大設施專案已逐漸落實。

同時，率先佈局在區域內的部分住宅專案，也在今年迎來了集中交付期。

也就是說，2022年二八板塊進入兌現答卷的實景階段。

※請橫屏檢視

在地面之上，二八板塊的“脊樑”是三條重要大道，

成華大道、中環、蜀龍大道。

此外，如果把外延區域囊括於“泛二八”，三環路肯定也在其中。在此基礎上，這些大道和一眾其他道路可快速溝通建設路、杉板橋、龍潭寺等區域。

從2021年11月二環杉板橋口子開啟之後，成華大道改造，區域城市介面觀感提升。

△成華大道

軌道交通方面，

板塊內包含已開通的

地鐵7號線、8號線，在建的17號線二期預計於2024年開通。

全面開通之後，從二仙橋站出發，乘坐17號線，2站直達建設北路站，5站至春熙路

（乘坐17號線，在紅星橋站換乘3號線）

。

如果按乘坐5個站計算，從春熙路出發，2號線向西5個站是白果林站，3號線向南5個站是高升橋站，皆是一環周邊成熟區域。二八板塊，是同樣意義的“一環”。

△從春熙路站出發，乘坐5站地鐵可到達的區域

二八板塊到建設路商圈、杉板橋商圈的直線距離都在2公里內，能夠享受其成熟的商業配套。板塊內則主要包含四大商業綜合體。

△二八板塊主要商業體一覽

建設中的合信K101佔地約145畝，總建築面積約42萬方，涵蓋城市奧特萊斯PANDA MALL、雙五星級精品酒店、甲級寫字樓等業態於一體的中國文創旅遊綜合體，可謂將區域居民的期待值拉滿。

△合信K101效果圖

中車共享城將打造以工業遺址為主題的特色商業，保利中環廣場和已開業的中國鐵建廣場則包含商業體購物中心、商業街區等豐富業態。

△

二八板塊內主要商業綜合體體量一覽，資料由各專案案場、官方微信公眾號提供，僅供參考

板塊內的龍光世紀中心、富臨理宮、青秀未遮山等專案還包含大量底商，滿足日常吃喝需求。

整體來看，

區域

內目前已開業的大型商業綜合體和高階化、時尚化的消費場景相對較少。

但從已知的商業體量而言，二八板塊有望後來居上，成為城東超越建設路商圈的又一個重磅商圈。

不管是學校的數量還是質量，在成華區堪稱高位。據不完全統計，

成華小學蜀都分校、雙林小學新校區、成都萬匯學校、二仙橋學校、成都理工大學附屬小學……

△

二八板塊主要教育資源

關注度最高的成都英才學校，涵蓋小學至高中的K12教育，由七中領辦，現階段已經主體完工。

板塊內已投入使用和在建的中小學就至少達到7所。

△成都英才學校

成都嘉祥外國語學校成華校區、

二八板塊內的另一大優勢，是在中環路兩側匯聚了禾創藥業倉庫、101倉庫等10餘處工業遺址，是成都中心城區工業遺存最為集中的區域。這也使得板塊內文創產業規模逐步壯大，截至2020年底，板塊所在的東郊記憶藝術區，已集聚規模以上企業193家。

△

紅倉·完美文創公園

該校小學部，面向整個成華區搖號。

醫療方面，板塊內的華西第二醫院成華婦女兒童醫院即將建成，醫療配套進一步完善。四川省第一中醫醫院落子於民興路南側，目前已開工建設。二甲綜合公立醫院成都譽美醫院也在板塊內。

已經交付的

是區域內中重要的兩個生態配套。此外，區域內還有中車共享城配建公園。去小紅書等平臺可以看到，“公園含量”比較高。

△二仙橋公園

二八板塊內的開發進度，有著明顯的分級兌現情況。

按成熟度、開發進度大約劃分出

聖燈公園和二仙橋公園

這個片區早在2018年以前就已經有了較多住宅小區，而且臨近理工大學，

，

片區內有聖燈公園、鐵建廣場、龍光世紀中心、嘉祥外國語學校、萬匯學校等配套，再加上地鐵7號線、8號線陸續開通，這個區域無論是生活氛圍的成熟度還是交通條件，都算的上是目前二八板塊內最優的。去年還曾開盤入市的紅盤源灘國際社群，以及中車共享城部分地塊也都位於這個片區內。

△第一梯度空間航拍，包含中國鐵建廣場、富臨理宮等專案

區域內以中環線、致力路、致力五路為橫軸，蜀龍路和成華大道為縱軸，

這一區域剛好經歷了二八板塊從概念興起，到藍圖兌現的5年。

片區內先批次開發的專案包括

4個梯度空間。

等專案，

第一層梯度空間最為醇熟，是介於成華大道以西，蜀龍路以東的區域，

也是板塊內最接近建設路板塊的區域。

其業態分佈從居住到文創、生態、休閒、商務，正好契合二八板塊的核芯規劃要素。

△第二梯度空間航拍，包含紫瑞府

、合信K101等專案

當前，這裡也是整個二八板塊內住宅價格最高的區域。今年保利中環廣場首批次開盤，總價已經在313-645萬區間，蜀道紫瑞府今年疊拼取證總價約482-576萬。

第二梯度空間，是沿著中環線一帶，致力路以南，從府青路地鐵站到理工大學地鐵站之間的區域。

中車共享城三期、新希望萬科知園、萬科和園、朗詩樂府等專案集中在這裡。正在建設的17號線二期穿過區域，

中鐵鐵建青秀未遮山、蜀道紫瑞府

片區內最近的商業，是中車共享城的自建商業。

△第三

梯度空間航拍，包含

新希望萬科知園、中車共享城三期等專案

但目前來看，這一片區的建設也才起步，部分道路都還尚未通車，成熟還有待時日。

集中進入了交付期。

這個片區是二八板塊的北外沿區域，北側靠近鐵路，暫無重點配套，或存在較大的認知抗性。不過片區內目前也還沒有公開的土地供應。

5年時間，二八板塊的土地及住宅市場，都呈現出相似的特徵——

這一帶也可以說是二八板塊的門面，二仙橋公園、規劃中二仙橋TOD、保利中環廣場、在建中的商業綜合體合信101等專案都集中在這一帶。

土地市場來看，儘管二八板塊存在大量的可開發空間，

第三梯度空間，是蜀龍路以西，致力路與致力五路之間的合圍區。這裡也是目前二八板塊供地的重點區域。

△2017年-2022年二八板塊內住宅用地成交情況。

公開資料顯示，

成華區內的重磅教育配套七中英才學校也位於區域北側。

從這個資料來看，雖然二八板塊面積廣闊，

第四梯度空間，是沿民興路一帶，動車檢修基地以南的部分割槽域。

量價齊升。

住宅用地的的成交樓面價呈現逐年上升態勢。今年首批的集中供地中，

但實際上二八板塊公開出讓的土地並不多。

從2020年開始，區域內公開出讓的住宅用地，都設定了

2017年至2021年，二八板塊內僅成交了7宗宅地，單宗土地出讓面積不超過百畝。

透過公開土地拍賣，

但公開的住宅用地出讓其實很少。

△2017年-2022年二八板塊成交土地

2022年首批次集中供地中，區域內也沒有土地供應。

可以大致被概括為二八板塊住宅用地出讓的特點。

從新房住宅方面看，二八板塊的供應量卻又截然相反，

成交樓面價已經達到16000元/㎡的記錄。

不完全統計，從2018年至今，

清水房限定價，這個價格也逐漸上揚至23000元/㎡。

除了首鋼、朗詩、萬科、蜀道等是透過公開拍賣獲取土地外，幾個超過200畝的

首鋼、蜀道集團、萬科、朗詩等先後佈局。

例如約415畝的中國鐵建青秀未遮山、約218畝保利中環廣場、約422畝中車共享城等。

多中小幅地塊，供應少但穩定持續，

而且可以明顯看出，

有大批大體量專案曾先後入市。

2018年後進入板塊的房企，除了朗詩和首信以外，幾乎都有央企、國企背景。一般而言，國企和央企的抗風險性、安全係數，以及兌現力度會更好。

板塊內已有包括中國鐵建、保利、中車、蜀道集團、首鋼、萬科&新希望、朗詩等多個品牌房企進駐。

據成都新樓市不完全統計，

巨型專案，多數是透過合作併購或城市更新獲得了土地的開發權，

專案容積率在2。0-3。0之間，產品涵蓋高層、小高層、洋房、疊拼等不同形態，對於想入手二八板塊的購房者來說，可選擇面非常廣。

△

二八板塊在售和待售專案分佈圖

△

二八板塊在售和待售專案具體資訊（僅供參考，具體以成都住建官方取證資訊為準）

大體量專案密集分佈，為二八板塊住宅的持續補倉提供了可能。

譬如萬科，在二八板塊，此前與新希望合作了知園專案，目前已售完，後與錦城華創合作了和園專案，目前還有少量房源在售；

區域內的央企、國企開發商的集結度遠高於成華區的其他板塊。

當首鋼璟辰裡即將清盤時，又緊鑼密鼓在二八板塊佈局了約42。6畝純住宅地塊；

從這個角度來看，二八板塊可以說，很穩！

前有紫瑞府在售，後還有蜀道翰文府待售。這無疑從側面反映了開發商對二八板塊的強力支援。

那麼購房者呢，是否願意為這個區域買單？

有資料顯示，新希望萬科知園自2021年7月首次取證，先後三次共推出1061套房源，截至2022年3月，歷時8個多月，專案1061套房源已清盤；

目前二八板塊內在售和待售新房專案共8個，

關於區域新房價格，還有一組資料可作為參考：2021年二八板塊拍賣成交的兩塊地，分別由首鋼和蜀道集團競得，清水限價分別為22890元/㎡、23000元/㎡，兩地塊均要求成品住宅比例100%，這意味著，若再加上近3000元/㎡的裝修，兩專案銷售均價將接近25890-26000元/㎡。

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