雅居樂陳卓林的海南“圍城劫”

“海南是‘金蛋’！”2020年中期業績會上，提到海南的土儲，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林心情愉快。

可不要小看“金蛋”這個稱謂。在粵語體系中，“金”並不是402元/克（10月19日實時基礎金價）那樣簡單：稱讚為人言必信行必果，廣東的俚語是“牙齒當金使”；香港歌星譚詠麟與張國榮結束“譚張爭霸”的轉折事件，正是後者唱了一首名為《沉默是金》的歌曲。

翻看雅居樂的過往，稱海南為“金蛋”不為過。

2006年，正是海南清水灣專案，以及眾多如同瘡疤橫躺在海南大街兩側的爛尾專案，幫助雅居樂養育出一頭年銷售額破百億的“現金奶牛”，與碧桂園、恆大、合生創展、富力一併成就“華南五虎”的美談。

眼下“華南五虎”雖已不復當年，但《海南自由貿易港建設總體方案》（以下簡稱《方案》）的印發，讓海南再次成為盛放機遇與財富的熱土——無論“自由”還是“貿易”，海南首先應該是一個“港”。是“港”，就要用地，要基礎設施建設，封裝產業與人才。

海南這枚金蛋，自然成了雅居樂翻身的“撬槓”。

不過，故事會這樣順理成章的講下去嗎？都說“十年河東，十年河西”，其實根本用不了十年那麼久。

清水灣專案給了陳卓林很多美好回憶，可眼前這個時代，已經過了房企繼續豪橫地大幹快上的年份了。

“三條紅線”出臺以及地方管控條例落地，都在提醒各家企業，駕駛速度不要太快。這年頭，剎車踩得好，遠比踩油門重要。

陳卓林將海南稱為“金蛋”的時候，或許就註定他仍停留在過去的認知體系中。以那個時代的價值觀，現在應該進入收穫期，是重現當年“華南五虎”風光的最佳機會。雅居樂在海南有那麼多土地，這就是重回巔峰的資本。

用過去的眼光判斷今日的時代，陳卓林決定以“刻舟求劍”的姿態，死守海南這塊熱地。巧合的是這樣的情景，他在2017年就曾唱過——那是他粵語專輯《心曲雅韻》的主打歌《紅梅記之石牢詠》：

“已是樊籠鳥，展翅撲飛難……”

政策的東風

成為老家中山的傢俱大王，在廣州番禺蓋一片豪宅，花錢贊助“香港小姐選美大賽”……回憶過去，這些場景都曾讓陳卓林以為，自己走到了人生巔峰。直到2006年，一切不一樣了。

2006年初，海南省陵水縣公佈“十一五”規劃綱要，計劃將清水灣、高峰溫泉、香水灣、黎安港等區域內，適合旅遊開發的土地調整為建設用地，並引入一批高階度假酒店、山地高爾夫球場、溫泉康體療養、休閒娛樂中心等專案。目的只有一個，讓當地經濟儘快跑起來。

至於如何算作“適合旅遊開發的土地”，需要提供多少畝用地，在海南陵水縣政府與雅居樂簽訂開發合作協議中，為整個行業提供了一個標準。

按照海南省政府的投資要求，清水灣專案先後共分三期開發，總佔地面積15000畝；雅居樂首期規劃建設總費用不得低於53億元，10年內投資額度需要達到130億元。

彼時，130億元絕非小數目。雅居樂的總資產規模不過100億元，沒有足夠資金支付土地款。為了推動專案啟動，陳卓林決心用30%的股權換取摩根士丹利53億元現金支援，才讓專案得以落地——霸王拉滿了弓弦。

世人常說，過了不惑年，人總能放開一些凡塵打擾。其實世人只說對一半，

支配人們行為的，更多時候是利益。

在地方為清水灣一期出價226元/平方米，二期出價207元/平方米，毛利率高達58%時，此刻勸陳卓林放手，簡直就是在害他。

最終清水灣沒有辜負陳卓林的孤注一擲，2009年新專案開盤後輕鬆貢獻了64億元銷售額，佔全年銷售額的28%。乘政策東風，雅居樂真的飛了起來。

媒體意識到雅居樂飛起來了，爭相到海南瞭解情況，最終鏡頭與錄音筆搜尋到一位清水灣的員工。那一年，在她名下的成交記錄是13億元，僅清水灣專案提成就拿了200萬元。

給清水灣專案設定基調時，陳卓林提出了“第二人生”的說法，說的主要是業主們的感受，也包括他自己。他不會妒忌員工的成功，畢竟那些還不及雅居樂財富的九牛一毛，況且在眼前，一個更大的機會已經出現。

2010年，“關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見”釋出，計劃在2020年將海南打造成開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島。

管他是什麼島，落到最後還是要拿地蓋房子。捕捉到這一點就夠了，陳卓林再次踩下油門：不僅在清水灣修建一條綿延16公里的景觀大道、6家星級酒店長廊、780席國際標準泊位的遊艇碼頭、兩個18洞濱海高熱夫球場……還在海口金沙灣、瓊海山欽灣、臨高南寶鎮等地複製這些成功。

四年內，政策的東風推了陳卓林兩次。他很清楚，這才是真正的人生的巔峰。

這兩次成功的軌跡，讓他對最新發布的“方案”關注有加。

根據具體內容，海南除了延續“國家生態文明試驗區”與“國際旅遊消費中心”的傳統定位，還需要建設“全面深化改革開放試驗區”和“國家重大戰略服務保障區”。

還是熟悉的配方，還是原來的味道，陳卓林再次感到財富在逼近。

按照2020年上半年財報，雅居樂在海南新增土地儲備約92359平方米，且有1000多億總貨值。按雅居樂的習慣，海南與雲南會合並統計，總共擁有968。9萬平方米的土儲，佔整體土儲的18。3%，僅落後於粵港澳大灣區的24。7%。未來5-6年，可有的忙了。

燙手的金蛋

年近花甲之年，陳卓林也會追憶平生。戎馬倥傯，不免心生感慨。

海南陵水縣的“十一五”規劃，像一把金鑰匙，開啟了雅居樂的黃金時代；《意見》的出臺，讓雅居樂得到了黃金時代最大的金礦；如今《方案》印發，又一個金蛋閃閃發光……

那麼，故事就應該順著“投資海南不會錯”，“風光無限是瓊島”的簡單邏輯發展嗎？“天下皆知美之為美，斯惡已，皆知善之為善，斯不善已”，老子的《道德經》在騙人？

或許不是，樓市亦有晴雨。

1993年，明明風光正好，朝氣蓬勃的海南特區，吹破房地產泡沫後，13000家房地產公司破產，空留600多棟爛尾樓，以及270000多畝閒置土地，相當於28個清水灣專案。

那次惡性事件，推動《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》出臺，嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建專案等。

那一場雨下得可謂驚心動魄。海南省花了大約七年的時間，才基本完成處置積壓房地產的工作，起落之間區域經濟停滯近十年。那樣的疼痛，每一個海南人都清楚。

可是，陳卓林不清楚，因此眼裡滿是另一個世界。

2010年，在陵水縣“十一五”規劃與《意見》的雙重作用下，雅居樂全年實現合約銷售額323億元，同比增長61%；其中清水灣專案合約銷售金額達到99億元，佔比為30。7%，飛馳的雅居樂享受著增長的紅利。

在雅居樂的帶動下，海南房地產市場開始過熱，讓全國資本快速集中，開始製造新的問題。《2011年中國旅遊地產（海南）消費者調查報告》顯示，海南購房者中71%來自島外，其中70%群體一年僅使用島內物業一次，空置率很高，泡沫若隱若現。

面對那一輪泡沫，時任海南省委書記衛留成表示，為防止海南房地產開發出現泡沫，將在《海南國際旅遊島建設總體規劃》獲得國家發改委批准之前，暫停土地出讓與新的土地開發專案，也不對土地成片開發專案和主題公園建設專案作出任何承諾。

這次喊停，傷害了雅居樂的感情。

畢竟陳卓林的成功，建立在2006年海南低成本土地與大幹快上的基建上。

拉著貸款入了瓊島，吃著火鍋唱著歌，突然就限購了，是真不好受。

可是若不喊停，讓海南再次經歷1993年的疼痛，讓地區經濟再次消失10年，甚至20年，傷害的就不是感情那麼簡單了。因此，杜絕一切潛在的風險是必然結果。

同是建設國際旅遊島，陳卓林規劃著衝鋒，海南省築建著圍牆——不同人眼中，一樣的事物有了截然不同的取向。

這次對抗僅維持三年，限購政策逐步鬆綁。回看雅居樂業績報告，2011年清水灣專案還是給雅居樂帶來了72億元的銷售回報。雖然一年後降至60億元但很快增長到78億元，之後一直維持在70億元。

海南的樓市，歷經政策推力的輔佐，再承受限購阻力的糾纏，最終還是向前邁進了。因此在雅居樂的發展史，兩次政策的春風一次帶來純粹的成功，另一次稍有曲折卻也能接受。

這段波折，最終還是獲得了皆大歡喜的結果，

更新了陳卓林的價值觀：政策對樓市的推動是不可阻擋的，即使是限購也不行。

不過，這是一系列調控政策希望傳達的資訊嗎？顯然不是。海南需要發展，可是絕不會將機會與風險捆綁在樓市上面，該減速的時候必須減速。只是陳卓林還沉浸在過往成功的慣性中。

這些年，雅居樂沒有放慢節奏，在海南省內海口、文昌、萬寧、陵水、臨高五個地區，儲備土地總面積460萬平方米，住宅、酒店、商業均有規劃。消化掉這些土儲，需要海南維持曾經的地產開發的熱度。

只是眼下，海南的發展主旋律還是“降溫”。早在2018年，輔佐《方案》細則出臺的限購政策已出臺。實施全域限購，五指山、保亭、瓊中、白沙四個島核心心區，只能面向本市縣居民銷售。

限購政策很快收到效果，2018年海南商品房銷售面積1432。25萬平方米，比上年下降37。5%；房屋銷售額2083。29億元，下降23。2%。2019年全省房屋銷售面積829。34萬平方米，比2018年下降42。1%。房屋銷售額1275。76億元，下降38。8%。

不過翻看2019年海南省國民經濟和社會發展統計公報，在房地產業增加值497。86億元，比2018年下降0。5%的背景下，海南第二產業增加值達到1099。04億元，增長4。1%。

其中第三產業增速高於整體經濟1。7%，對經濟貢獻率達到75。6%，逐步取代以房地產開發換取收益的第二產業，支撐全省經濟發展。

這一輪，海南發展的基礎，真的建立在“自由”與“貿易”基礎上，“港”的角色略顯薄弱，現在海南的發展已經不再過度依賴地產支撐。即使此輪限購不滿三年，海南地產業也很難再現當年的飛速增值。

於是問題產生了：在海南經濟發展與房地產開發逐步脫鉤之後，手中依然大量儲備本地土儲資源的企業，很可能把這些金蛋砸在手裡。

只是這些，陳卓林怕是絕對不能認同的。

空洞的後路

陳卓林的後半生，一直在海南挖掘價值，且百試不爽。

阻力的確存在，但那些都是暫時的，何況退以萬步，雅居樂最終放慢地產開發節奏，其他的路也可以走下去。

從2017年開始，陳卓林將“以地產為主，多元業務並行”設定為雅居樂的運營模式，計劃

建設涵蓋地產、物業服務、環保、施工、代建、投資、商業管理、城市更新八大板塊的產業集團。

兩年之後的2019年3月，在全年業績釋出會上，雅居樂控股公司副總裁兼地產集團總裁王海洋對“多元化”做了補充：

雅居樂將重點聚焦文旅、體育及康養三大核心產業上。

“八大業務板塊+三大核心產業”，雅居樂著實“佔坑”不少。即使拋開地產主業與已經上市的物業板塊雅生活集團（03319。HK），多元化範圍仍然涉及9個領域。如同一塊巨大的“海綿”，將各個領域熱門的投資元素，全部吸附到集團版圖之下。

每個行業如同一張彩票，在雅居樂“刮刮樂”遊戲中逐個揭曉答案。運氣好了，說不定就是個新機會。

環保、體育、投資……很多板塊與雅居樂的過去沒有交集。某種意義上，陳卓林也在考慮，是時候再造幾個盈利“發動機”。

在所有“彩票”中，環保應該是獲獎機率最高的一個選項。這個板塊成立於2015年，按照陳卓林2017年的規劃，原本計劃整體投入300億元作為前期投入，在三年內形成“造血”能力後，環保板塊獨立上市。

如今，整個板塊已是有模有樣：上半年財報顯示，雅居樂累計持有45個專案，其中包括33個危險物品處理專案、5個生活垃圾焚燒發電專案、3個綜合工業區專案與4個稅務處理專案；環保業務的營業額為7。99億元，同比增長68。5%；毛利潤3。36億元，同比增長28%。

拿著這張成績單給投資人，是可以去IPO的。何況按照《方案》指示，海南是計劃打造國家生態文明試驗區，勢必成為環保企業必爭之地。雅居樂依靠地產紮根海南，稱得上近水樓臺先得月。

“我們希望到2022或2023年，多元化業務與地產業務將各佔營收的一半。”陳卓林很有自信。只是這7。99億元的營收，能貢獻半壁江山的收入嗎？

翻看半年報，上半年雅居樂營業額為335。27億元，物業發展收入與多元化業務收入的佔比分別為87。4%與12。6%，被寄予厚望的環保板塊業績貢獻僅佔2。4%——地產之外10個產業的表現，其實並沒有多耀眼。

按照陳卓林公佈的“投資賬本”：雅居樂現金迴流的一半用作拿地預算，其他多元化產業佔四分之一左右，全力將負債率控制在70%。

財報顯示，其總現金及銀行存款425。55億元。即使不考慮一年之內需要向銀行償還274。53億元債務，其拿地資金將會超過200億元，多元化的九個板塊投入只能分不到120億元的資金投入。

其實無論怎麼分，雅居樂都不可能重現地產時代的輝煌。畢竟陳卓林的發展神話，根基建立在約200元/平方米的土地供給基礎上，是區域政策階段性輔助發展支援下的產物。可是現在，雅居樂已經很難在海南土地上再次找到“超國民待遇”。

現在的雅居樂，仍然將海南視為再度躍起的跳板，將不成規模的多元化視為後路，顯然有些空洞，這也讓評級機構沒有感受到興奮。

年初摩根士丹利釋出報告，表示海南自貿港建設方案對雅居樂形成利好，可是仍然調整評級為“減持”；4月間，穆迪與標準普爾均將其企業信用評級調整為“負面”……

結語

“曾經滄海難為水”。總結陳卓林的商界沉浮，海南是他最大的亮點，是他人生的高光之地。在那裡，他藉著千載難逢的機遇與高速發展的激情，觸碰到個人財富的頂端。放眼全國，有幾人達到如此高度？

然而時代波折，行業蹉跎，過去的成功經驗已經失效。再談地產行業，已經過了爭先恐後，搏擊風浪的時段。現在需要的是減速，是在制高點平穩著陸的能力，而非發現財富的眼光，以及伸手求索的勇氣。繼續套用曾經的成功之路，已經不是正確的選擇。

縱使曾經有萬般浮華與精彩，人也不能總是回頭看。太瞭解過去，就看不懂未來了。