一方婚前買房，結婚後共同還貸，離婚應怎樣補償對方？

一方在結婚之前買的房子，婚後夫妻有共同還貸，離婚時房子到底該怎麼分呢？民法典對此有明確的規定，即

房子所有權一方應補償對方婚後共同還貸的本息及對應的增值部分。

法律規定了補償原則，卻沒有規定具體的計算方法，所以司法實踐中具體如何計算，還是比較複雜的法律難點問題，全國各地法院的判決存在一定的差別，甚至同一法院出現同案不同判的問題。今天這篇文章就來解析這個難點問題。

婚前房婚後分割

為方便大家理解，我們結合一個案件來解釋說明。章三與李梓於2008年3月登記結婚，章三在2005年貸款買了一套房子，房款總價是56萬，印花稅2萬元。其中，貸款34萬。婚後兩人一起還貸，在2015年的時候就還完了貸款，貸款本金和利息一共還了30萬。現在因為感情問題，兩人要離婚，李梓就提出要章三對這套房子折價補償。雙方均認可房屋現價值為560萬。那麼離婚時對房子折價款的補償到底如何確定呢？

我做過不少此類案件，但為就此類案件作出更客觀的分析和研究，我的團隊又檢索出幾百份相關的判決書，並進行梳理和歸納總結。我們發現影響補償款數額的主要有兩個因素，一是計算增值率是以初始購房價還是結婚時的購房價計算，二是計算房屋補償價時房子價格要不要包括稅費等各項成本支出。

補償款的計算時點到底怎麼確定

各地法院採用的計算方式有所不同，北京的法院一般有兩種計算方式。第一種方式，根據《

北京市高階人民法院民一庭關於明確離婚時房屋補償計算標準的通知

》規定，產權登記一方對另一方進行房屋補償的計算公式為：房屋補償款=夫妻共同支付款項（包括本息）÷（房屋購買價＋全部應付利息）×房屋評估現值（或夫妻認可房屋現值）×50%。第二種方式，2016年出版的《民事審判指導與參考》一書中，民一庭的吳曉芳法官在《不動產婚內共同還貸及增值的計算》一文中寫明，補償數額=房屋現值÷（房屋購買價+共同已還利息+其他費用）×夫妻共同還貸部分×50%。

上述計算公式中“房屋購買價”有不同的認定，有的法院以初始購房價計算，有的法院以結婚時點的房價計算。“房屋購買價”在公式的分母，“房屋購買價”越高，補償金額越低。國內的房價基本上是從2000年開始上漲的，從2004年到2017年期間漲幅很猛。所以如果從購房到結婚相差時間較長，兩個時點的房價計算出的補償數額會有非常大的區別。

以上面的案例為例

，

如果是以購買時點為基礎來計算的話，

就是

增值率=房屋現價÷（購房價格+共同已還本利息+其他費用），即560÷（56+30+2）=636%，此時房屋補償款就是：636%×30×50%=95.4萬元。第二種計算方式，就是增值率=房屋現價÷（結婚時房屋價格+共同已還本利息+其他費用）。

結婚時房屋的價格如果雙方不能協商確定的話，可以申請評估公司進行鑑定的，

上面的案例中，經過評估，房子在結婚時的價格為170萬。以結婚時點為基礎計算，就是560÷（170+30+2）=277%，此時房屋補償款就是：277%×30×50%=41.55萬元。

從計算結果來看確實差距很大。

而在司法實踐中，法院會根據個案確定房屋購買價，以初始購房價計算，還是以結婚時點的房價計算。比如北京市第二中級人民法院就釋出過一個案例，在該案例中，二中院以一審法院確定的計算時點失當而發回重申。二中院認為，夫妻雙方結婚時間間隔較長，一方在婚前以個人財產償還了相當部分的貸款，且房屋增值收益是針對雙方婚後共同還貸增值部分的補償，因此應當以結婚時點計算為宜。所以此類案件還是有很大的爭取空間的，律師應該根據所代理當事人的具體情況，確定最有利的訴訟策略。

稅費要計算在內嗎

至於計算時是否應當將房屋稅費等其他購房成本考慮在內，在司法實踐中也有不同做法，就拿上述案例來看，是否計算稅費影響不大。

以購買時點為基礎來計算的話，

就是

增值率=房屋現價÷（購房價格+共同已還本利息），即560÷（56+30）=651%，此時房屋補償款就是：651%×30×50%=97.65萬元。與計算含稅費結果95.4萬元相差不大。以結婚時點為基礎計算，就是560÷（170+30）=280%，此時房屋補償款就是：280%×30×50%=42萬元與計算含稅費結果41.55萬元相差不大。購房稅費等購房成本相對於整個購房價格來說是一個非常小的數字，所以對計算結果影響非常小。

《

北京市高階人民法院民一庭關於明確離婚時房屋補償計算標準的通知》中指出，人民法院可以根據實際案件情況，綜合考慮購房與結婚時間、為購房支付的稅費等各項支出、婦女及子女權益等多種因素，充分保護雙方當事人的權益，酌情判定補償數額

。所以可以看出法官對於計算補償金額時以哪個時間點的房價計算以及是否計算稅費是有一定的自由裁量權利的。

而透過我們檢索實踐中的司法案例發現，

一般以購買時的價格來計算增值率的通常都是買房的時間和結婚的時間相差不大，房價沒有太大變動的。而以結婚時的房價為時點來計算增值率的，一般都是購買房子的時間和結婚的時間間隔較長，房價有較大變動的。

我認為以結婚時的房價計算更為公平，因為補償金額系對婚後共同還貸的補償，而結婚之前的房貸並未參與償還，也不應享受結婚之前的房子增值。而如果以購房價格計算，相當於讓對方享受了結婚前的房產增值，對房屋所有權一方是不公平的。

你明白一方婚前購房，婚後有共同還貸，離婚應該怎樣補償另一方了嗎？如還有問題，歡迎評論區留言。