租房遇糟心事，該如何避“坑”

圖集

【問答民法典·以案說法】

●關鍵詞

買賣不破租賃

●概述

遠離家鄉、奮鬥在外的年輕人，在租房過程中經常遇到各種難題。對此，民法典合同編對租賃合同中出租人的義務進行了詳細規定，有效解決了業主突然撤租，承租人居無定所的難題，有助於租賃秩序的穩定，保障租房者權益。

●案例

北京某高校應屆畢業生小張從學校畢業後，租了一套離自己實習單位很近的房子，與房東簽訂了為期1年的租房合同。按照公司規定，新入職的小張去廣東分公司鍛鍊半年。而在此期間，房東將房子轉賣，新房東以裝修房子為由，請他一個月以內搬走。

●法條

租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。（第七百二十五條）

●專家說法

王瑛（中央民族大學法學院副教授）

房屋所有權變動，不影響租房者居住

買賣不破租賃，是指在租賃期間，租賃物的所有權變動，並不導致租賃關係的解除。

在租賃關係存續期間，即使租賃物的所有權變動，也不會對原租賃關係產生任何影響，對承租人而言，既不需要終止原租賃關係，也無須訂立新的租賃合同。“不影響租賃合同的效力”的表述，其實際的法律後果應當是在原租賃合同的承租人與租賃物的新的所有人之間形成租賃合同關係。因此，租賃物的買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物，如果新的房屋所有人要求承租人搬出，則新的所有人將構成對租賃合同的違反，承租人可以主張繼續履行、損害賠償等違約責任。

民法典設定“買賣不破租賃”的規則賦予了承租人對抗新的所有人的權利。“買賣不破租賃”的規則主要適用於不動產租賃。租賃房屋事關承租人的基本居住權，如果出租人將租賃物出售，而不賦予承租人對抗買受人的權利，承租人的租賃權將會落空，將可能影響承租人的基本居住權。民法典在房屋租賃合同中設定“買賣不破租賃”的規則，體現了對承租人的特殊保護，在一定程度上體現了對弱者的保護，反映了實質正義的要求。

適用“買賣不破租賃”必須符合一定條件：

房屋租賃合同有效。該規則主要是為了保護承租人的利益，而承租人佔有租賃物必須基於有效的租賃合同，如果租賃合同尚未成立或被宣告無效，則承租人無權佔有租賃物。

租賃房屋所有權在租賃期間依法轉讓。租賃合同必須先於買賣關係成立，尚在租賃期間出租人將租賃物轉賣給第三人。在房屋所有權變動時，租賃合同已經生效，如果房屋租賃合同訂立時，房屋所有權已經發生了變動，則承租人當然不能以其合同權利對抗所有權人的權利。

承租人願意繼續履行原租賃合同。該規則的目的在於保護承租人的權利，租賃房屋在租賃期間內發生所有權變動的，承租人既有權主張援引該規則獲得保護，也有權終止合同，承租人是否實際主張“買賣不破租賃”繼續承租該房屋，取決於承租人自己的意思自由。

結合本案，首先，小張與房東簽訂的房屋租賃合同是雙方當事人的真實意思表示，應認定合法有效。作為承租人的小張依合同約定取得了房屋的租賃權，因此當房東將房屋讓與第三人時，在承租人與受讓人之間仍受原租賃合同的約束。

其次，該房屋租賃合同的期限為1年，期限並未屆滿。並且，新房東取得房屋所有權的時間也在租賃期間以內，承租人小張願意繼續履行租賃合同，故完全符合“買賣不破租賃”產生效力的條件。所以，對於房屋的新房東而言，仍要受到原房屋租賃合同的制約，其對房屋的使用權受到一定的限制，必須等到房屋租賃期滿後，才可要求小張搬出。（記者 劉華東採訪整理）