國壽穿針引線，佳兆業傳來難得的好訊息

文/樂居財經 李奕和

在6月20日的眾多地產訊息中，有兩則關於佳兆業（1638。HK）是較為重要的。

一則是，吳建新辭任佳兆業首席財務官職務。他在佳兆業呆了7年。

另一則，是中谷物流（603565。SH）要買佳兆業的一處不動產。

中谷物流稱，將以不超過29億元收購上海佳兆業金融中心全部產權。不過，交易的談判還未完成，尚有待最終敲定。

上海佳兆業金融中心，最早是由佳兆業在2013年拿下的專案，從拿地到建成落地的過程可謂一波三折。

2015年出現債務危機時，它還曾與其他三個專案一起出現在佳兆業轉讓給融創的專案名單上。該專案最終在2020年下半年建成開業。去年11月，上海佳兆業金融中心的再次流轉。

兜兜轉轉，如果能賣出去，佳兆業總算有了個難得的利好訊息。

打了九折的大宗交易

根據中谷物流披露的最新公告，其全資子公司上海長琨置業發展有限公司擬收購國壽恆灣（天津）企業管理合夥企業（有限合夥）和金灣（天津）企業管理合夥企業（有限合夥）分別持有的上海贏灣兆業房地產有限公司98。68%、1。32%股權。

上海贏灣的主要資產正是上海佳兆業金融中心。若收購得以完成，上海贏灣將成為中谷物流全資孫公司，而上海佳兆業金融中心全部產權也將被中谷物流收歸麾下。

作為資產的購買方，中谷物流主要在國內沿海從事集裝箱貨物運輸，2021年總資產173。22億元，全年營收122。91億元。其在2020年9月在上交所上市，目前在快速發展中。據悉，其擬將上海佳兆業金融中心部分割槽域作為辦公用房使用。

上海贏灣於2021年12月31日的總資產為34。15億元，淨資產32。04億元，2021年度淨利潤為-2。05億元。也就是說，29億元的交易價，相當於打了個九折。

上海佳兆業金融中心位於浦東花木，2013年5月，佳兆業經過140輪激烈競價、最終以15。05億元高價奪得地塊，樓板價在當時就超過3萬元/平方米。但專案從拿地到建成落地，一波三折。

2015年，佳兆業債務危機爆發，當年2月，佳兆業原本擬將包括上海贏灣兆業在內的4個專案相應股權以23。75億元對價轉讓予融創。但這筆交易在當年6月因“出售事項的條件不能達成”，無疾而終。當時的上海贏灣兆業還是4個專案中唯一的商辦物業，地理位置最為優越。

沒能成功出售的上海佳兆業金融中心，此後幾年也進展緩慢。專案從規劃開始，經歷了多次方案修改，設計結構也被反覆修改推敲。直到2019年11月，上海佳兆業金融中心才正式拿到竣備證。

據瞭解，該專案已在2020年8月建成開業。落成後的上海佳兆業金融中心總建築面積7。7萬平方米，是一座集精品商業、花園廣場、屋頂花園於一體國際甲級商務寫字樓。

在佳兆業2020年報中，其稱上海佳兆業金融中心的盛大開業，是“作為設計及建造高配的金融地標，這將進一步提升佳兆業在上海的品牌影響力、人才吸附力和市場競爭力。”

僅過了半年，上海佳兆業金融中心在佳兆業2021半年報中沒有體現。

中國人壽“牽線”

目前，上海贏灣仍由國壽恆灣和金灣管理分別持有98。68%、1。32%股權。後兩者均是中國人壽旗下成立的合夥企業。去年6月，中國人壽透過增資的方式從佳兆業手中接盤了上海佳兆業金融中心。

2021年6月21日，上海贏灣的工商資訊出現重大變更。原先持有其100%股權的股東方上海新灣投資發展有限公司退出，取而代之，國壽恆灣和佳兆業深圳成為新股東方進入。

不僅如此，上海贏灣的企業型別也由“有限責任公司（自然人投資或控股的法人獨資）”變更為“有限責任公司（外商投資企業與內資合資）”。註冊資本更從原本的5000萬元激增至37。9億元。

當時退出的股東方上海新灣投資實際為佳兆業旗下公司，由佳兆業深圳透過一家名為深圳澳清置業的公司持有100%股權。這起變更後，上海贏灣由國壽恆灣、佳兆業深圳分別持有98。68%、1。32%股權。

隨後於2021年12月24日，上海贏灣股權結構再次出現變更，佳兆業深圳退出其1。32%的持股，金灣管理進入成為新股東方。至此，佳兆業徹底退出了上海佳兆業金融中心專案。

詳細的工商登記資訊顯示，國壽恆灣由國壽啟航壹期（天津）股權投資基金合夥企業（有限合夥）持有58。81%股權，後者由中國人壽直接持股99。99%。此外，金灣管理則是由國壽恆灣持股99%的合夥企業。

此次轉讓給中谷物流，中國人壽接盤上海佳兆業金融中心才剛滿一年。中國人壽是為佳兆業和中谷物流牽線搭橋的中間人。

中國人壽和中谷物流的交集，要從去年9月說起。彼時，中谷物流計劃非公開發行股份9209。1141萬股，發行價為29。84元，募資淨額272811。55萬元。募集資金欲投入集裝箱船舶購置專案、集裝箱購置專案、集裝箱智慧運輸資訊化平臺建設專案及補充流動資金。

此次定增，中谷物流引入了20位投資人，其中就有中國人壽的身影。據披露，中國人壽資產管理有限公司認購4，356，568股，佔定增後總股本的比例約0。45%，耗資近1。3億元。

被險資看中的企業大多是實力、背景俱佳。據2021年報，中谷物流實現營業收入約122。91億元，同比增加17。97%；歸屬於上市公司股東的淨利潤盈利約24。04億元，同比增加136%；基本每股收益盈利2。7元，同比增加116%。這是中谷物流歷史上最大的業績增長幅度。

定增募資和利潤高增長之後，中谷物流手上有了不少“閒錢”。為了保值增值，提升資金效益，其購買了多筆銀行理財產品。比如，購買中國建設銀行上海市分行單位結構性存款等理財產品，規模4。22億元；購買上海浦東發展銀行理財產品，規模1億元。截止2022年3月末，中谷物流在手現金約31。14億元，買下佳兆業金融中心並不吃力。

股權資訊顯示，中谷物流的控股股東是中谷海運集團有限公司，持股57。46%；實控人為董事長盧宗俊，間接持有中谷物流39。87%股權。

據胡潤研究院釋出的《2022家大業大酒·胡潤全球富豪榜》，盧宗俊憑藉125億元的財富，成為煙臺地區今年新誕生的百億富豪之一。

這位煙臺富豪的大量財富，主要來源於其一手打造的上市公司中谷物流。據官網介紹，中谷物流是中國最早專業經營內貿集裝箱航運的企業之一。自2003年成立至今，已擁有SQ箱、煤炭箱、特種箱、冷凍箱等多類箱種，運輸商品種類超萬種。

在盧宗俊的帶領之下，中谷物流於2020年9月在上交所上市。截止6月21日收盤，報16。33元/股，市值達231。7億元。

佳兆業“回血”

去年下半年以來，市場低迷、融資冰封的行業環境，讓一眾房企不堪承受高壓的債務壓力。佳兆業也在11月隨著旗下理財產品的違約正式暴雷。隨後，佳兆業多筆美元債本息沒能按時償還，陷入實質性違約，旗下上市平臺也多次停牌。

目前，佳兆業仍在存續的境外美元債19只，而根據去年12月20日，該公司釋出的內幕訊息，其優先票據的未償還本金額約117。8億美元。鉅額的債務讓佳兆業進入漫長的債務重組。這一過程中，通過出售專案股權，加強資金迴流，尋求與實力方合作推進專案開發，都成為佳兆業的“自救”方式。

為應對債務危機，去年11月之後，佳兆業先後出售香港屯門地塊、啟德地塊，並退出深圳市佳兆業新秀城市更新等業務平臺。12月，佳兆業將廣州荔灣海南村舊改專案48。98%股權出讓，為專案引入當地國資。

根據佳兆業在理財產品違約之初的對外表態，其曾擬有一份著手處置的資產清單，包括價值818億的18個深圳專案，以及佳兆業權益258。39億。進入今年以來，佳兆業方面少有資產處置的訊息傳出，但在城市更新領域的合作卻常見諸報道。

3月29日，佳兆業與中鐵五局集團簽署戰略合作協議；4月5日，佳兆業與招商蛇口、長城資產簽訂合作。這兩起合作，均以佳兆業在粵港澳大灣區城市更新儲備為基礎。

根據2021年中報，佳兆業在全國51個城市合共擁有233個房地產專案，土地儲備3110萬平方米。而仍有超213個城市更新專案尚未納入土地儲備，佔地面積約5370萬平方米，2021年上半年新增專案15個，大部分位於大灣區。

2022年4月5日，佳兆業、招商蛇口、中國長城資產管理股份有限公司宣佈簽署戰略合作。在城市更新、房地產開發、商業綜合體經營等領域開展合作。

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文章來源：樂居買房