辦案筆記｜購買拆遷安置房的“防坑”指南

購買拆遷安置房的“防坑”指南

—文/蔡瑩—

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筆者所在的不良資產工作室，開展的訴訟與非訴訟業務大多與不動產的物權息息相關。筆者處理的房屋買賣合同糾紛案件中，相對而言，拆遷安置房買賣所涉的權利主體較為複雜、因證據缺失而導致的爭議較大、因當事人怠於解決問題而導致的時間跨度較長。

近期，筆者處理的一起拆遷安置房屋買賣合同糾紛案，房屋交易發生在十餘年前，從買受人委託律師訴諸法院至最終完成過戶歷時一年之久，現陳年舊事終於塵埃落定。筆者作為本案的承辦律師，在整個辦案過程碰到了諸多障礙但最終一一解決。現新鮮出爐本指南，請拆遷安置房買受人查收，供辦理該類案件的律師同行參考。

關鍵詞：拆遷安置房 物權 房屋買賣合同糾紛

案情回顧

（為方便陳述案情，以下所述的時間、人物等要素基於實際情況作了簡化或虛化。）

本案拆遷安置房的買受人為A，出賣人為B（系一對夫妻，女稱為B1，男稱為B2）。

買賣雙方於2009年8月1日簽訂了一份關於本案拆遷安置房買賣的定金合同，定金合同上所列的出賣人姓名及簽字人為B2一人，買受人為A。雙方在定金合同中約定了房屋坐落（具體房號待出賣人根據拆遷安置房的抽籤選房程式確定）、價格（總價25萬元）、買受人先支付定金5萬元給出賣人、抽籤確定具體房號後雙方簽訂房屋買賣合同。定金合同簽訂當天，買受人支付了5萬定金給B2，B2簽字出具了定金收條。

買賣雙方於2009年9月1日簽訂了房屋買賣合同，合同所列的出賣人及簽字人為B1一人，買受人為A。雙方在合同中約定了房屋坐落（有具體房號）、價格（總價25萬元）、買受人支付購房款的期限（2009年10月1日前）、出賣人交付房屋的期限（2009年10月15日前）；因簽訂合同時，出賣人尚未取得拆遷安置房的產權證，故雙方約定在2010年6月30日前辦妥過戶手續，在辦理房屋產權轉移過戶登記時出賣人應予以配合與協助。

合同簽訂後，買受人於2009年9月30日支付了購房餘款20萬元給B1，當天B1交付了房屋鑰匙給買受人。到了可以辦理過戶手續的期限，買受人要求出賣人配合與協助辦理產權轉移過戶手續時，出賣人以房價漲了為由要求買受人補償一定金額給出賣人；雙方無法達成補償金額，之後又不了了之，經過十餘年，買受人終於決定委託律師提起訴訟以解決此事。

案件難點

難點一：取證難

因案涉拆遷安置房的交易發生在十餘年前，買受人保留的資訊資料不全，故承辦律師在起訴前後向相關部門和單位調取了相關補充證據。

原告當事人提供給承辦律師的初步資料：

證據1。定金合同（原件）

證據2。定金收條（原件）

證據3。房屋買賣合同（原件）

缺少出賣人的身份資訊資料：

上述合同中只列明瞭出賣人的姓名與聯絡電話，沒有列明身份證號碼。

（這樣就無法調取出賣人的戶籍證明，而戶籍證明是立案必需的被告身份資料）。

缺少證明買受人已付清購房款的證據，如出賣人出具給買受人的購房款收條或買受人的銀行轉賬憑證等。

（據買受人回憶：A與B1共同到一家銀行，A從自己在該銀行的存款單裡支取了20萬元，B1在該銀行新開了一個銀行賬戶，A將20萬元交付給B1，B1存入其銀行賬戶。）

提起訴訟前，承辦律師讓原告當事人進一步查詢與購房相關的資料，找到了以下資料：

證據4：出賣人交付給買受人的供電合同、供水合同、變更用電用水申請表（從初始使用者房產開發商變更至B1名下）。

（注：承辦律師從上述資料中查得B1的身份證號碼和聯絡地址，調取了B1的戶籍證明，進而透過聯絡地址即恰巧是B2的居住地址調取了B2的戶籍證明。）

證據5。買受人委託裝修公司裝修房屋的結算憑證，以及買受人向物業管理公司調取的其歷年來支付物業費、水電費的憑證，以證明買受人購買房屋後一直實際佔有、使用房屋。

證據6。買受人向銀行調取了其於2009年9月30日提取存單的記錄，以證明買受人支付購房款的過程。

以買受人A為原告對出賣人B1、B2為共同被告提起訴訟後，承辦律師進一步調取了以下證據：

證據7。承辦律師憑立案通知書在案涉房屋所在的不動產登記中心調查該房屋的基本登記資訊，以查明案涉房屋的初始登記、轉移登記情況

（經查，該房屋無產權登記資訊）。

證據8。承辦律師向法院申請律師調查令，調取B1在2009年9月30日當天在上述銀行開立銀行賬戶並存入20萬元的存款記錄，以證明買受人支付購房款的過程。

證據9。 承辦律師向法院申請律師調查令，向案涉房屋所在的街道調取了有關B1、B2的拆遷安置資料，以查明拆遷安置房的權利人

（經查，拆遷補償安置協議由開發商與B1簽訂，人口安置表上列明的安置人口為B1及其配偶B2）。

難點二：爭議大

雙方在庭審過程中的主要爭議焦點是：

案涉拆遷安置房的安置人口為B1、B2，而房屋買賣房屋合同由B1一人與A簽訂，B1的行為是否屬於無權處分家庭共同財產的行為？

（假如此類拆遷安置房涉及的安置人口還包括簽約主體的父母、子女等家庭成員，那事實問題遠比本案要複雜的多，更何況該類案件還有請求權基礎、訴訟時效、共同財產所有權人的權益保護、買受人作為第三人的權益保護等法律爭議問題。）

難點三：執行難

經過法院多次組織調解，本案雙方當事人最終達成了調解協議，法院出具調解書確認由出賣人配合與協助買受人辦理案涉房屋的產權轉移登記手續、買受人自願補償一定金額給出賣人，辦理一次、二次過戶手續相關的稅費均由買受人繳納。

但因出賣人拒絕履行配合與協助義務，買受人不得不向法院申請強制執行。

據查，不動產登記中心列明的安置房產權收件清單如下：

1。 不動產登記稅收申請書

2。 身份證明

3。 不動產分割登記憑證或不動產登記結果告知書及清單

4。 產權調換協議書、補償安置協議書或收購協議等

5。 安置表、約定書

6。 發票

7。 授權委託書（委託辦理時提供）

因案涉房屋是十餘年前的拆遷安置房，房屋所在的不動產登記中心繫統裡沒有錄入該房屋的任何資訊，內部檔案中也沒有該房屋的初始資料。故執行法院又向相關單位和部門調取了辦理過戶所需的上述資料。

開發商：

理論上開發商應儲存資料3（不動產分割登記憑證，稱為某戶房屋分證或小證）、4（補償安置協議書）、5（安置表）、6發票（開發商開具給被拆遷安置人的購房發票）。但因年份已久，開發商已無從查得相關資料，因此開發商出具了相關情況說明

。

測繪部門：

開發商聯絡到測繪部門，由執行法官到測繪部門調取了案涉房屋的測繪圖。

街道：

執行法官到案涉房屋所在的街道進一步核查與調取資料4、5及其他相關資料。

不動產登記中心：

執行法官到場，提供了本案的法院調解書以及調取的上述資料，先辦理了案涉房屋從開發商轉移登記到B1、B2名下的第一道過戶手續，再辦理了房屋從B1、B2轉移登記到A名下的第二道過戶手續。

辦案指引

筆者基於上述案件難點，從本案的辦理過程中提煉出以下幾點辦案要點，供辦理該類案件的律師同行參考。

要點一：穩紮穩打

在買受人提供初步資料後，承辦律師並沒有急於起訴，而是花了大量時間調取了上述補充證據

（筆者在上文中花了大量筆墨一一列舉了各證據名稱及證據目的）

，以明確被告主體、確定訴訟請求及查明合同履行情況、房屋登記現狀等基本事實，避免因後續“突然冒出來的不同證據”而出現需要變更或追加被告、變更訴訟請求的情況，這也為後續執行過程中迅速、精準地聯絡到相關部門和單位調取過戶資料打下了基礎。

基礎調查工作的“慢”其實是為了整個訴訟過程的“快”。

要點二：有理有據

本案最終是以調解結案，筆者對於本案在事實和法律上的爭議問題不作詳細論述。本案經過開庭前、中、後三次調解，基於原告方提供的證據鏈、發表的庭審意見以及提供的支援原告訴訟請求的類案檢索報告，法官基本認定本案房屋買賣合同的有效性，也據此說服被告方同意調解。

要點三：有進有退

以訴訟途徑解決爭議，其實就是一個“以打促和”的過程，最終目的是為了解決問題。從雙方當事人簽約至今已逾十餘年，出賣人的心態隨著時間的推移、房價的大漲而發生變化，因此也增加了解決問題的難度。如果買受人不作出一定讓步，那麼等到法院判決以至執行，無疑又會增加解決問題的時間和經濟成本。因此，本案原告當事人作出退讓，願意給予出賣人一定補償，並願意承擔過戶的稅費

（雙方當事人在合同中未約定過戶稅費的承擔問題，承辦律師事先到不動產中心瞭解過戶相關政策和各項稅費金額）

，最終促成了雙方的調解。

防坑指南

從上述案件難點中，我們可以看到拆遷安置房交易的風險點，筆者總結“防坑”指南如下，請拆遷安置房買受人查收。

風險一：拆遷安置房的產權人，可能不是或不只是與你簽約的出賣人。

風控措施：在市場上交易的很多拆遷安置房，出賣人在出售時並未取得產權證，因此買受人無法透過不動產登記資訊查詢到產權人。因此，買受人除了核查“出賣人”的身份資料外，還要核查拆遷補償安置協議、安置表等與拆遷安置房相關的資料，以確定該拆遷安置房的所有安置人口即有權處分該房屋的共同所有權人。簽訂房屋買賣合同時，該房屋的全部共同所有權人應作為出賣人在合同中列明

（姓名、身份證號碼、各出賣人之間的關係、手機號等具體資訊）

並簽字，上述資料

（經出賣人簽字確認與原件一致的影印件，同時保留原件掃描件）

還應作為房屋買賣合同的附件。拆遷安置房屋買賣合同項下出賣人的根本義務是交付房屋、辦理過戶手續，因此買受人應當在合同中設定出賣人違反該項義務較重的違約責任，以督促出賣人履行義務。

風險二：你居住了多年的房屋，可能不是你的。

風控措施：本案中的買受人，在其購得的拆遷安置房中居住了十餘年，他理所當談地認為房子就是他的，因此在辦理過戶這件事上久拖未決。在長達十餘年的時間裡，但凡出賣人動一動“一房二賣”的壞心思，將房屋出售給他人並辦理了轉移登記手續，本案的買受人就喪失了物權，居住多年的房屋也只能拱手讓人。因此，一旦出賣人出現不配合過戶的違約行為，買受人就應及時與出賣人協商處理，協商未果的應及時採取法律措施，以免夜長夢多。

風險三：你用於維權的證據，不僅僅是一份房屋買賣合同。

風控措施：本案中的買受人，缺失了一份證明自己付清購房款的重要證據。在他的概念中，拿到了鑰匙就表明他已履行了付款義務

（畫外音：如果出賣人沒有收到房款，怎麼會把鑰匙給我呢？）

所以在付款和交房時，他拿到了鑰匙就沒有讓出賣人出具收到購房餘款20萬元的收條。好在雙方當事人在同一天有支取和存款記錄可查詢，可以佐證付款行為，但若是出賣人直接以現金交付方式支付房款，出賣人又否認收款，那買受人真是百口莫辯。

因此，買受人除了保管好房屋買賣合同外，還要保管好履行房屋買賣合同相關的資料和物品，比如付款憑證、鑰匙以及出賣人交付的與房屋有關的其他合同和函件等。

結 語

我們常說要“吸取教訓、總結經驗”，但教訓最好是別人的、經驗最好是自己的。我們可以從別人已經發生的事例中總結經驗，以避免自己及更多的人去經歷教訓。做辦案筆記的目的是為了覆盤案件、總結經驗，更是為了給當事人提供風控指導及解決爭議問題。此文拋磚引玉，歡迎指正和交流。

作者簡介

蔡瑩 律師

不良資產工作室

畢業於浙江大學光華法學院，從不良資產行業的風控管理人員轉型為律師，現擔任澤大所不良資產工作室主任。在特殊資產投融資的非訴訟及訴訟法律服務方面擁有豐富的實務經驗。

本文僅代表作者觀點，不代表澤大所出具的正式法律意見或對法律的解讀。本文為澤大所律師原創內容，如需授權轉載，請在

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