被割韭菜？實話告訴你最具有投資價值的房子還是在珠三角

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01買房就買大都市圈

買房子，

一定要選擇人口流入的大都市圈

。因為未來是“城市群”、“都市圈”的時代。“七普”的人口資料已經說明：

中國的人口在迅速往發達城市轉移，往都市圈轉移，而且速度來的比我們想象中的快。

2010-2020年，中國人口流入省份TOP3是：

廣東、浙江、江蘇三省

，分別增加2171萬人、1014萬人、609萬人。而東三省人口全線下滑，總流出高達1100萬。

2020年各地GDP，24個萬億級城市，長三角佔8個，珠三角佔4個（東莞一步之遙），兩個加一起佔了中國GDP萬億+城市的一半。

可以看到，人們並沒有因為珠三角、長三角的房價高，就逃離開。同樣，也東北房價雖低，但依然留不住人。

經濟發展和個人機會，已經成為中國人口流動的首要因素

。人口流入猛烈的地方，

企業越強勁，房地產上漲也越猛烈

。本輪房價上漲的分化特徵尤其顯著：珠三角、長三角上漲明顯，但北方、中部，甚至是省會城市不漲反跌。所以這就告訴我們，應果斷賣出人口持續流出地區的房子，積極投身於人口持續流入地區的房子。買房子繼續

“孔雀東南飛”

，一定是未來確定性最高的事。

這是未來10年甚至更長週期裡買房的大原則。

02人口增長珠三角最猛

10年過去，廣東既是中國第一經濟大省，又是中國第一人口大省。2010-2020年，廣東人口增長全國最猛，高達2171萬人，而其中

超過90%的人口（1965萬）都湧向了珠三角這個A字型入海口

。這導致2020年珠三角佔廣東的人口比重從10年前的54%提高到了62%，而非珠三角地區10年人口累計增加才200萬多點。過去10年，

珠三角所有的城市人口都在增長，沒有一個負增長。

9個城市裡6個城市人口流入超過100萬，4個城市人口流入超過200萬，深圳、廣州的人口增加更是高達714萬和600萬。現在珠三角的總人口是7100多萬，廣深“雙子星”超過了3600萬。

而長三角全部加起來（上海+蘇浙皖）新增人口是1961萬人，成渝是1000萬人（成都582萬人+重慶321萬人+周邊城市），都不及廣東一個珠三角。

03珠三角造富能力強勁

雖然

珠三角是中國目前最小的城市群

，只有5。5萬平方公里，而長三角、京津冀的面積都是20多萬平方公里，重慶一市就是8萬平方公里。這意味著，相比之下，珠三角無論是人口還是產業，它的密度都是最高的。

同樣的一平方公里土地，珠三角所承載的人口，所創造出的國民財富，都更多更高

。

以2020年的各項指標看，

珠三角以佔中國0.6%的土地，生產出中國9%的GDP（2020年珠三角GDP超過9萬億），容納了中國5%的人口

。在2019年的一份報告中，中國地均GDPTOP10中，珠三角佔一半。

而深圳的人口密度、地均GDP更是從來遙遙領先於其它城市，2020年，深圳的人口密度是上海的2。2倍，地均GDP是上海的2。3倍！東莞單一城市的地均GDP在2020年繼續位列中國前三。而

深圳加上東莞，兩個城市的人口密度、地均GDP，依然都是全國第一

。

以上這些事實可以說：

珠三角是中國過去10年來人口流入最多的城市群，而且是中國人口、產業集聚程度最高的城市群

。這是為何珠三角核心城市房價10年來漲幅迅猛的核心解釋，同樣的土地上，它生活了更多人，創造了更多的財富，這些最終都會反饋到周邊的不動產上。

04珠三角人口最多也最年輕

依目前勢頭到2035年，珠三角人口

保守估計也要達到9000萬人，

很多業界人士估測珠三角實際居住人口將達1個億）。

截至目前，珠三角還是中國人口老齡化程度最淺的城市群

。在中國主要的城市群中，廣東65歲以上老人佔比為8。58%，剛剛邁過7%的老齡化門檻，但未到深度老齡化水平（超過14%），是中國所有城市群中

老齡化程度最淺

的。這意味著珠三角在未來依然可以比其它城市群更有機會享有剩餘的人口紅利視窗，城市的負擔更輕，經濟發展的動能也有機會更強。

按這樣的走勢，

未來10年，中國買房最好的地方，一定是珠三角。

以10年為週期，珠三角大部分城市的房地產也都值得買入並持有。不同的城市漲的或快或慢，但是這個人口流入預期，讓房地產的穩定性變得可以預期。

05珠三角買哪裡靠譜？

經常有人會對比這倆城市到底哪個強，也有人會說廣州落伍。雖說，深圳肯定是比廣州勁頭猛，但不要看均價，看核心區域，珠江新城的價格是和深圳灣看齊的，所以廣深倆都可以買。

但是話又說回來，“誰人不知廣深好？只看買不買得了”

。

廣深一定是最優先值得買的城市

，漲幅最猛、但價錢也最貴、限購也最嚴苛，很多外地人根本沒法參與，需要考慮其他資金安置地，這是在珠三角廣深以外怎麼選的問題。

比如東莞、佛山、

珠海

，它們都是能夠

“獨立造血”

的城市，在與廣深的互動中，他們都已經逐漸形成了

自身獨有的產業優勢

，並且在未來的10年，

將和廣深中心城市實現真正的“一體化”

。從過去10年房價歷史看，東莞平均漲了2倍多，珠海、佛山平均都漲了1倍多，基本上沒有發生過顯著調整，非常穩定。

未來十年，珠三角或許會出現的另一個人口現象：隨著珠三角中心城市（廣深）人口逼近極限、房價愈發昂貴、公共服務不堪重負等因素，未來十年，珠三角中心城市將會

逐步採取控制人口、大力發展都市圈之措施

，最終，珠三角人口流入將會表現為：

房價較低、非核心城市的人口更加快速的增長，這也遵循國際大都市圈的普遍規律

。

所以，隨著深珠通道和深中通道的開通，珠海、中山未來都是

“居住城市”

，它們未來發生的大故事，一定是

努力承接深圳的外溢產業和人口

，進而重構自身的產業結構。因此是

最適合的是剛需白領往返通勤的

。

（在建中的深中通道）

2017年至今，燕郊房價從3萬/平米跌到1.8萬/平，大廠從3.5萬/平米跌到1.3萬/平米，香河從24000元/平米下跌至8500元/平米

。原因皆在於，北三縣的概念炒作更熾，而產業、人口更弱，房屋供應又是天量，公共配套無法都市圈一體化。但是珠海、中山，表現在價格上，除了部分割槽域外，整體上還是能夠表現出穩定性的。

沒有長三角漲得好，但從未出現過北三縣的腰斬

。

過往10年的房地產市場已經和人口、經濟的發展現實互為印證，即：

珠三角核心城市的房地產市場擁有很好的增長動力，而非核心城市的房地產市場整體穩定性也明顯增強

。

未來十年，珠三角依然擁有較為強大的人口吸附能力，圍繞著珠江入海口的城市，長週期看不會差到哪裡去。從買房的角度，未來十年，珠三角依然是你可以放心把錢存下來的最好的地方。

珠海素有“百島之城”美譽，連續四年蟬聯“全國十大宜居城市”榜首。2019年珠海GDP增速高達約6。8%，超越深圳，與廣州持平。2019年人口增速高達約7%，全省第一。經濟、人才不斷湧向珠海，成為全國置業焦點！

國家發展看粵港澳大灣區，投資大灣區看珠海，珠海發展看西部中心城，西部中心城當選湖心新城

（1）

大灣區簡介以及在世界四大灣區中的優勢地位

1。粵港澳大灣區是國家級戰略

經過多年的發展，我國已成為世界第二大經濟體，由於粵港澳大灣區是我國三大灣區裡（粵港澳灣區、環渤海灣區、杭州灣區）綜合條件最好的，因此在國家戰略的層面，將會把粵港澳大灣區建設成為世界一流的灣區，全面參與國際競爭。

（粵港澳大灣區與國內重點灣區相關指標對比）

這是粵港澳大灣區成立的背景，那麼粵港澳大灣區作為中國的南大門，擁有全球深水良港四個，分別是廣州港、深圳港、香港港、珠海港，作為“一帶一路”的重要支點。將迎來巨大的發展機遇。便利的海運、更有利於參與國際貿易、科技、金融等創新型國際競爭。

（四大深水良港）

（二）珠海在灣區中的優勢和利好

1。定位比肩廣州深圳， 打造珠西核心城市和創新高地

粵港澳大灣區，一共分三個梯隊，而珠海的站位已經到了與廣州、深圳同等的第二梯隊。

（據中央電視臺報道）

得益於地緣優勢，珠海分享大灣區最高級別的政策紅利。珠海被列入香港—深圳、廣州—佛山、澳門—珠海三大極點之一，依託橫琴自貿區及港珠澳大橋，創新開放發展，推動粵港澳大灣區深度合作。

（粵港澳大灣區的三大極點：珠海-澳門、香港-深圳、廣州-佛山）

2。 珠海人口流入第一、GDP增速第三，持續向好

得益於珠海市寬鬆的人才政策及落戶政策，

珠海近五年人口快速增長，2019年常住人口202。37萬，增長13。26萬人；增速位列廣東省第一位；珠海市2019年GDP總量3435。89億元，同比增長6。8%，人均GDP達18。17萬元，位列廣東省第二位。

（珠海2020年11月底出臺人才引進及落戶條件）

（2021年珠海購房政策）

（2019年廣東省人口增速，珠海達7%，位居第一）

3。 珠海是灣區價值高地，價格窪地

珠海與廣深同級，房價僅為深圳的36%，香港房價的12%，上升勢頭迅猛，2015年全市均價為14000元/㎡，至2020年全市均價為23811元/㎡，5年間漲幅達到70%，在大灣區9市中上漲速度最快，隨著粵港澳大灣區規劃的公佈，未來的珠海房價必將迎來又一波上漲的勢頭。

4。 宜居珠海，超越北上廣，連續兩年被評為中國城市發展第一

珠海作為珠江西岸核心濱海城市，透過港珠澳大橋，成為唯一與港澳路橋相連的灣區城市。而建設中的港珠澳大橋延長線洪鶴大橋、香海大橋、金海大橋，規劃中的深珠通道等聯通東西兩岸的交通基建配套，更加夯實了珠海的未來發展前景及其在大灣區的地位。

同時，珠海連續多年被列入全國十大宜居城市之一，今年更是榮登榜首，排名第一！珠海海島和海洋資源十分豐富，2019年全國空氣質量最新排名中，珠海排名第七，環境、空氣質量十分優越，是珠三角地區中海洋麵積最大、海岸線最長、島嶼最多的城市。珠海素來都有“花園城市”的美稱。

另外在政策上，珠海也被定位為國際創新資源進入內地的“中轉站”以及大灣區的橋頭堡，是粵港澳大灣區的經濟結算中心，珠海的發展前景由此可見。

再者，中央政府宣佈再度推出一系列惠及港澳的政策措施，其中就包含了便利港澳居民在粵港澳大灣區內地城市購房、保障在粵工作的港澳居民子女與內地居民子女同等享受教育等舉措。

現在置業灣區珠海，就是把握時代發展的紅利。

也正是因為珠海獨特的地理位置、重要的經濟地位以及宜居的環境，吸引了非常多的人在珠海就業、置業，現在珠海正處在一個快速發展的階段，未來大量人口湧進，對住宅的需求將會越來越大，

珠海的中心也將逐步向西轉移，接下來我將給您介紹的目前咱們所處的西部中心城，必將成為未來珠海的新中心。

珠海的中心也將逐步向西轉移，接下來我將給您介紹的目前咱們所處的西部中心城，必將成為未來珠海的新中心。

（三）西部中心城A片區

關鍵詞：城市向西/省級宜居示範區/共享千億生活配套，CLD已具雛形

珠海由三大行政區（香洲區、金灣區、斗門區）和一個國家自貿區（橫琴新區）組成。近幾年珠海城市發展迅速，香洲區人口漸趨飽和、土地資源消耗殆盡，香洲主城區的土地資源用一塊少一塊，而人口增速不斷挑戰著城市空間。因此從2015年開始，珠海就開始推行西進戰略，旨在到2030年打造成126。9平方公里，人口規模超130-140萬的西部中心城區。政府將區域定位為珠海城市副中心，粵港澳深化合作拓展區、濱江田園生態宜居宜業示範新城。

隨著《廣東珠海西部生態新區發展總體規劃（2015-2030年）》正式印發實施。作為廣東省唯一一個以“生態”命名的新區和省級戰略平臺，西部生態新區涵蓋珠海西部地區，A片區成為珠海西部中心城區的重要組成部分，並由廣東省人民政府批覆為省級新城，在交通、醫療、教育、商業和生態環境上，皆按高標準建設，劍指“省級生態宜居示範區”。

西部中心城區A\B\C片區是西部中心城優先發展的首發區域，眾所周知片區要發展首先要有人，而人選擇居住區域首先判斷這裡是否宜居。政府為什麼定義這是A片區呢，因為這裡是離市區最近，也是最具有發展優勢的區域。

（A片區控規圖）

A片區是政府於2017年5月份提出投資額300億元打造成無任何工業佈局，純住宅、商業等宜居生活配套為主的中高階綜合城市功能片區。而目前A片區最先開發也最具有潛力的便是湖心路。目前C片區（航空新城）已無可開發土地，價值到頂，而A片區僅開發1/3，潛力巨大。

（A片區與C片區可開發用地對比）

A片區起步晚，規劃高，而且是多次被提及的重點規劃，價值及價格即將上漲。

A片區規劃屬於省級宜居示範區，定義為珠海未來的CLD，也就是中央生活區，而航空新城價值已提前兌現，價格上漲空間有限。而片區飛速發展、配套持續落地，價格預期持續上漲。

一座新城的崛起勢必會引起瘋狂的土拍，而從近兩年的土拍情況不難發現我們A片區的價值所在。

◆ 從企業叢集發現板塊價值：A片區板塊是目前所有大型開發商聚集程度最高的區域，建發、金茂、中鐵建、復星、招商等大型品牌開發商不約而同聚集如此，正是表明了房企對這個板塊的關注度，也從側面反映政府對板塊打造的重視程度。

◆ 從地價高低發現板塊價值：任何一個區域的地價和房價水平高低是衡量區域發展潛力大小的重要訊號。我們建發悅璽地價成本去到1。3萬元/㎡（不計配建成本），是片區的“地王”。能夠在湖心路搶先佔據一席之地，也將提前享受土地增值帶來的巨大紅利。

（土拍新聞“建發12。46億斬獲珠海斗門地塊”）

◆ 從配套規劃發現板塊價值：A片區是一塊全新的區域，目前各種配套在不斷落地，例如，教育方面，多個專案都配建學校，還有意向引進的華師附屬教育；商業方面，有四處商業綜合體。這些配套無不透露著一個共同的訊號：A片區即將崛起。

（全齡生活配套 CLD雛形已現）

◆ 再來看價格，C片區五年前的均價是13500元/㎡，2021年均價是25000元/㎡，相較於5年前，價格上漲了85%，而目前A片區，均價18000元/㎡，按照同樣的漲幅計算，5年後，也就是2026年，房價預計達到33000元/㎡。

◆ 目前A片區均價18000元/㎡，C片區均價25000元/平米，，而兩個區域的配套一樣優秀且可以共享，距離不過10分鐘，價格卻相差100萬，真正是價格窪地，價值高地。

接下來為您介紹一下專案周邊的交通配套。

西部中心城A片區：A片區持續開發，發展潛力巨大，價值騰飛在即

近年珠海交通大升級，大爆發，無論是陸路還是水路都有非常驚人的成績。那我們總體交通配套可以概況為一中軸，四橫四縱，海陸空軌全覆蓋。

1） 黃金中軸線：（湖心路）

城市黃金中軸線既代表著城市未來所在也代表著城市拓展方向，比如美國紐約的第五大道，巴黎香榭麗舍大道，還有北京長安街，而湖心路是西部中心城區當著無愧的黃金中軸線，湖心路規劃為全長5。5km雙向六車道的城市快速幹道，每天車流量可達5萬輛以上。向北連線斗門北部鎮區，往南透過珠海大道與主城區相連，無縫接駁金灣區。車流即財流，從每天川流不息的車輛就可以發現我們板塊的財富價值。

2） 四橫：四大橋（珠海大橋、香海大橋、洪鶴大橋、金海大橋）

珠海大橋（珠海大道）：珠海大道是目前西區通往市區的咽喉要道，從專案出發經過金灣立交約30分鐘即可以抵達市區核心區域。而且2019年珠海政府提出為緩解珠海大橋交通壓力規劃珠海大橋地下隧道，這也表明了政府發展西部中心城區的決心。

香海大橋（香海路）：剛剛提到珠海大道經常面臨塞車的情況，那通往市區還有更便捷的通道嘛？答案是肯定的，請看香海大橋，香海大橋市區起點位於前山造貝，終點位於西區香海路，預計明年（2021年）建成通車。從我們專案出發約5分鐘即可到達香海大橋入口，雙向六車道的快速車道約15分鐘就可以到達香洲市區，極大拉近東西兩個城區的距離。

洪鶴大橋（港珠澳大橋延長線）：珠海是目前唯一與香港和澳門陸路相連的城市，而珠海與這兩個城市相連的唯一途徑就是港珠澳大橋，現在您去港澳可能要驅車到市區的港珠澳大橋口岸。但是今年過後您只要從我們專案出發約10分鐘即可到達洪鶴大橋入口，直接透過洪鶴大橋（港珠澳大橋延長線）約60分鐘即可到達港澳。洪鶴大橋將在2020年12月航展前通車，極大縮短西部中心城與香港、澳門的交通時長，可以說1小時港珠澳生活圈不在話下。

金海大橋：金海大橋於2018年3月16日開工建設，預計2021年全線通車。金海大橋建設後將大大縮短西區與橫琴之間的距離，從我們專案約20分鐘~30分鐘就可以到橫琴，週末帶上孩子去長隆樂園遊玩也更加方便。

3） 四縱：四高速（江珠高速、廣澳高速、機場高速、高欄港高速）

專案周邊擁有四條高速快線，沿湖心路經金灣立交向鶴州方向行車約10分鐘即可到達江珠高速入口，約20分鐘即可到達廣澳高速入口，一小時可以快速到達江門，中山，廣州，佛山、深圳等城市。那在專案西邊還有機場高速、高欄港高速等多條高速快速連線江門、廣州、佛山，一小時左右即可享受粵港澳三地國際化的都市繁華配套。

4） 一機場：金灣機場

珠海金灣機場是粵港澳大灣區五大國際機場之一，從我們專案沿湖心路驅車前往金灣機場僅需約20分鐘車程，以後不管您是國內旅遊或者是出國遊，都是非常方便。

5） 雙軌道：廣佛江珠城軌（規劃中）、廣珠城軌

專案周邊軌道交通非常便利，您以後住在這裡還可選擇便捷的軌道交通方式出行，規劃中的廣佛江珠城際軌道預計2022年建成通車，起於廣州芳村站，途經廣州、佛山、江門進入珠海市，其中離我們最近的站點是斗門站（新青工業園），從專案過去預計需要10分鐘（約6公里），預計30分鐘即可到江門。珠海目前最大的城際軌道是廣珠城軌，作為珠海與廣州交流的最快速通道，大約40分鐘即可到達廣州南站，快速通達全國各地。未來這兩條軌道將會實現串聯，必定會承接廣州、佛山、江門更多人口遷徙轉移到珠海。

6） 港澳三大通道：九洲港、拱北口岸、橫琴口岸

除了透過港珠澳大橋以外，您無論是透過輪渡還是步行方式來往港澳都非常方便；從我們專案出發預計約40分鐘（30公里）可到達九洲港，約30分鐘（26公里）可到達拱北口岸，25分鐘（20公里）可到達橫琴口岸。

7） 深中（珠）兩通道：深中通道（建設中）、深珠通道（規劃中）

剛剛提到我們專案來往港澳兩地便捷，那來往深圳也是非常快捷。首先看到現在建設中的深中通道（預計2024年貫通），從我們專案出發約20分鐘就可以經由廣澳高速到達深中通道入口處。最近深圳政府主動牽頭推進深珠通道的建設，從深圳前海連線珠海香洲並向西延伸至斗門、江門，從我們專案出發透過江珠高速1小時即可到達深圳前海。前海目前的房價高達10萬元/㎡，幾乎是我們現在區域房價的5倍，可想而知未來區域的升值空間之大。

貫通灣區，接洽世界，海陸空軌五維交通構建粵港澳1小時生活圈

補充說明：

起點位於香洲區南屏鎮洪灣，對接港珠澳大橋珠海連線線，並與廣澳高速珠海段及橫琴二橋形成十字交叉。目前，洪鶴大橋4座主塔已全部封頂，大橋的上部結構施工全面展開，預計明年五月份可以實現大橋合攏，明年航展前全面通車（2020年11月中下旬）（向西跨越洪灣湧、磨刀門水道、鶴洲南圍墾區，終點與江珠高速延長線及鶴港高速相交；全橋橋長9。654公里，按雙向六車道獨立大橋標準建設，設計時速為100千米/小時），建設完成後將與香海大橋、金海大橋組成連線珠海東西部的黃金通道，從洪灣互通出發，走洪鶴大橋、鶴港高速公路，到達珠海機場僅需約20分鐘！

港珠澳大橋西延長線（洪鶴大橋）：

2018年3月16日，金海大橋開工建設，預計2021年全線通車。該橋建設後將大大縮短金灣，橫琴之間的距離，約10分鐘~15分鐘可以從金灣到達橫琴，屆時，拱北到珠海機場僅需約25分鐘，該橋在跨磨刀門和白藤河水道的部分還採用了貝殼和浪花的造型，這正是珠海的標誌。