廣州那些讓人窒息的高容積率樓盤，你敢買嗎？

本文來源：廣州樓市情報

作者：阿柯

什麼叫高容積率，先奉上一張實景圖，你感受一下。

廣鋼新城。

樓挨著樓，你的窗戶對著我的陽臺，樓間距超密集。

在香港，這種樓有一個形象的外號——牙籤樓。

廣州那些奇葩的戶型、超密的樓盤，為什麼會有人買？

放在上世紀90年代，我會回答你：這是潮流。

廣州的高密度樓盤，最早就是像香港學的。那年頭，為了模仿香港將每一寸土地用到極致，廣州不少樓盤的容積率直接衝上15。

時過境遷，現在，港式戶型基本已經被新房市場摒棄。

但容積率這個數字，仍然在不斷重新整理，連豪宅們都不能倖免。

這又該怎麼解釋呢？

還是回到廣鋼新城，廣州高容積率問題最突出的板塊。這裡的新盤，容積率普遍都大於4。

容積率=總建築面積/建築用地面積，高容積率，意味著同樣大的地面上，蓋更高更密的房子。

在地產圈，有這麼一個共識：

≥10層的高層住宅，容積率一般不超過5；＜6層的多層住宅，容積率不超過3。

這種情況下，居住感受是比較舒適的。

但在廣鋼新城，金融街融穗華府、葛洲壩保利曼城等新盤，容積率都達到4。8，中海花灣壹號更是去到7。22。

花灣壹號由多棟超過50層的高樓組成，據業主反映，樓距最低只有二三十米。不少去過廣鋼的朋友也吐槽：太壓抑了……

住在高容積率的樓盤，除了通風采光、景觀受影響，更大的問題是擁擠。

資源分配變得更加緊張：交通資源、學位資源、公共配套資源。

一般情況下，容積率是和一個小區裡可居住的總人數正相關的。容積率越高，居民越多，那麼平均每人能享有的公共空間和公共資源就越少。

廣鋼新城的學位為何如此緊缺，頻頻爆雷，也跟樓盤普遍高容積率有很大關係。

僧多粥少的矛盾，在高容積率的樓盤更容易凸顯，這也是許多人嫌棄高容積率樓盤的原因。

然而，你會發現，廣州不少新開發的豪宅和準豪宅，容積率也都“超標”。

頂豪的僑鑫匯悅臺容積率7.09，世貿天樾8，中海花城灣10.5……

這些都是廣州單價10萬+的樓盤。

中海花城灣

前幾天，廣州地王越秀南旁邊掛出的一宗爛尾地塊，更是引起熱議。因為它的容積率，去到14。4！

這恐怕已經重新整理廣州新盤住宅容積率紀錄。

為什麼樓盤難逃高容積率的魔掌，而富豪們竟然不離不棄？

一個最現實的問題是，

城市土地資源越來越緊缺。

地價不斷刺破天花板，開發商出於成本考慮，當然要想盡辦法將土地價值發揮到極致。

樓盤容積率越高，意味著地塊的開發強度越大，開發商能夠用於出售的面積就越多。這是“港式住宅”的邏輯。

沿著這個思路，不難理解為什麼

廣州那些寸土寸金的地方，樓盤容積率普遍都很高。

你看，天河、荔灣、海珠、越秀這四區的新盤，平均容積率都超過3，越秀更是突破6。

越秀新盤的容積率普遍很高

有趣的是，

中心四區在售新盤的平均容積率，跟土拍最高樓面價的排名是一致的，連價格梯度都幾乎一樣。

廣州地王越秀南，摺合樓面價6。4萬/平。海珠地王的摺合樓面價是5。5萬/平，荔灣和天河的地王分別是4。2萬/平和4。1萬/平。

說到這裡，答案已經逐漸浮出水面。

人們之所以對高容積率樓盤不離不棄，大部分是基於

“地段身份論”。

其實，想追求居住舒適度，只要把車開出市區兩三公里，容積率低於1的住宅，可以說遍地都是。

但比起遠郊別墅的舒適性，市中心的高容積率樓盤，擁有不可比擬的資源配套和地段價值。

這注定它是一種稀缺的身份象徵。

所以，各位在判斷樓盤的優劣時，也不能光拿樓盤容積率來對比，

而應在同等的地段比較不同樓盤的容積率。

同等地段，優先考慮容積率低的樓盤。

政府為了能保證一定的城市空間品質，往往一開始會限制容積率。

但你有張良計，我有過牆梯。

開發商是趨利的，為了將土地價值最大化，基本都會把房子蓋到容積率的上限，或者在容積率上做文章，想辦法偷面積。

所謂“偷面積”，就是開發商想辦法多蓋點不納入容積率的面積。

於是市面上出現了N+1、空中花園、假平層真複式等各種“神”戶型。

如果你買房時看到實得面積多於銷售面積，多半就是“偷”來的。

對於開發商來說，“偷面積”既少納了相關稅費，又增加了房子的實用率，一舉兩得。

為了整治這種亂象，2018年底，廣州出臺了首個針對容積率計算的完整規則——《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》。

但誰知道，未來開發商們又會想出什麼新法子來重新“定義”容積率呢？

另外，還有一種觀點認為：

廣州的房價在一線城市中屬於“窪地”，跟樓盤的高容積率也有一定關係。

據統計，2016年，天河區的宅地容積率在3。5，白雲區的宅地容積率也在3。2~4。2之間。

相比之下，北京住宅用地容積率多數在2。8以下，上海多數在2。5以下，深圳高層組團的容積率也只有3。2。

在同一塊地蓋更多的房子，有利於供應和需求達到一定程度的平衡。

換言之，樓盤的高容積率在一定程度上緩解了廣州市區商品住宅供應量緊張的問題，從而讓房價不至於暴漲。

對此，你怎麼看？歡迎留言交流。