獨家實探！重慶二輪土拍西區進入“金鳳時代”

作者: 重慶新一線城市

前言

在網路世界，最近大家彷彿是瓜田裡的猹，上躥下跳；

在現實世界，我們也來吃吃重慶即將到來的第二輪土拍的瓜吧。

今天重點講西部槽谷。

第一輪土拍，西部槽谷已經憑藉接近130％的高溢價和不低的樓面價，證明了科學城的市場高熱度和高認可度。

同時更讓重慶一舉成為全國土拍溢價率最嗨的城市之一，實在有點剛！

根據克而瑞那張流傳於論壇的預供地圖來看，第二輪土拍：

西部槽谷供地主要集中在

土主與微電園之間、大學城南路與曾家大道之間、金鳳含谷之間

。

這些地塊也引發出幾大疑問：

西部槽谷開發的幾大方向以及邊界現在進入到哪裡？

最高溢價是否會打破130％？會出現在哪塊地？

土主與金鳳一北一南，競爭關係如何？

帶著問號，我決定踏上踩盤之旅。

01

出了微電園軌道站，映入眼簾的就是高新天街的工地如今居然修得這麼高了。

坐車來到最靠近土主方向的地塊，

這塊地其實就在團結灣、桂語九里、遠洋山水賦的交叉點之間

，體量算是比較大的了，有115畝多。

（圖源克而瑞）

在一條貨車橫行的小路，我冒著小小危險拍下了這塊雜草叢生但十分平坦的地塊。

另一塊靠近軌道站的地也很大，接近117畝。但因為周圍很多都在封路施工，所以試了2條路都無法進入。

把它們拉通看，我發現3個現象：

1、微電園以北一縱線以西這個三角區，依然還有很多連片的空地可以開發。（但相比南側的金鳳拓展空間還是非常有限的）

雖然土主與微電園北側幾塊地的樓面價價差基本在20％，短期無法超越，但是從溢價來看，擁有國際物流園（還可能有科學城高鐵站）的土主未來將是房企們重倉的又一高地。

2、從物流園到微電園，萬科、融創、東原、遠洋、金科、華潤、綠城、中建信和、龍湖……近5年已經有約20家房企密佈，可見房企對板塊的信心。

3、微電園土主一帶，是很核心的位置，人流大，配套成熟，有軌道隧道大橋，有融創茂奧萊等商業。

區位功能也很多樣，既能夠承接成渝雙城經濟圈的發展紅利，同時又能夠更近距離的聯通兩江新區。

所以，

我目測這輪2塊地應該和上輪土拍周邊起始價7500左右，成交價12000起的2塊地，價格情況差不多

。

02

往大學城南路方向走，路邊圍擋掛滿了科學城的規劃圖。

沿途城市介面很新很寬闊很平坦。

樹蔭也比中央公園茂密，完全沒有頂著大太陽的焦

慮感

。

周邊的重大、第一實驗中學、樹人思賢小學等讓我感覺自己好像被濃厚的教育氣息包圍，我太愛了！

大學城南路地塊，

其實就在佳兆業新盤和金陽第一農場背後。

和路面有一定的高差，不知道修完會如何。

大學城的新盤沒有西永微電園的密集，參考近年來地塊周邊佳兆業、康田電建的2塊地成交價，和第一輪附近地塊的起始樓面價，

我估計這塊近60畝的地，起始價不會低於6500，成交價不會低於8000。

不過因為地塊太小，一般不會做高低配，大機率又是一個純洋房吧。

沙區的教育資源，不斷往大學城、土主、井口轉移。板塊內最大的期待值，除了軌道當然就是科學城的教育資源傾斜。

旁邊的新專案以8702的成交價拔高了整個區域的地價，也側面反映出大學城南側地塊的稀缺性。

03

去往下一個曾家地塊的路上，我遇到了一個讓我直呼

666

的神奇蛇皮路線。

於是我打了個車到美麗新城，本來以為這裡路特別窄，社群也很老（手機只剩8％的電，我要找充電寶都沒地方找），誰知道上個坡就“豁然開朗”——

背後還有這麼大片的空地！

是在下小看了！

其實

大學城曾家片區的價值，目前雖然不能和大學城核心區抗衡，但是已經算是目前科學城的一個佼佼者區域

。

近一年很多房企佈局。甚至附近的龍湖改善新盤，賣出了板塊內目前最高的單價（洋房建面15500）

曾家周邊目前的開發程度較低，以廠房及未開發地塊為主，附近有西永綜保區、英業達、廣達等廠區。

居住氛圍目前肯定是談不上的，但是正因為存在開發紅利和窪地價值，所以板塊的價值正在彰顯。

按照旁邊龍湖的拿地價看，這塊地成交價應該也不會低於6700

。

（圖源克而瑞）

04

最後，我來到了金鳳的2宗地塊。

沒想到有塊地

就在高新區政務服務中心和金鳳佳園公租房的旁邊

。

要是不告訴我這是個公租房，我還真以為這個看起來嶄新整齊的小區是高層新房呢。

來到金鳳我才知道，這裡真的還有大片大片大片大片的空地可以開發。

平坦空曠得好像望不到盡頭，夕陽和被餘暉侵染的雲層都看得清清楚楚，沒有任何視野遮擋。

在我看來

金鳳這塊地很可能成為本輪西部槽谷的溢價之王

。

金鳳的現狀當然比不過開發已經超過十年的西永大學城，它的位置與北區相距甚遠，也沒有什麼配套。

但它是西區未來的重點發展方向：

有高新區管委會，有科學城金融街，有科學大道、科學公園、科學會堂三大標誌性專案，有軌道交通、多所公辦校資源傾斜……等等規劃加持。

但它有無限的想象空間：

金鳳含谷是西部槽谷向南最好的城市拓展區域，西永大學城都再也找不到這麼連片的空白區域了，擅長做大盤的房企這下又有了發揮空間。

這次金鳳110畝＋40畝等供地，是

科學城啟動以來金鳳的首次住宅供地，可以說代表著西區開發正式進入“金鳳時代”

。

它的土拍成績，一定程度上將代表著科學城的影響力。我們拭目以待。

05

實地感受一圈下來，對於開頭的三大疑問我已經基本有了答案。

科學城的重點開發區，除了西永商務中心區（西永組團的地理中心位置）附近，目前集中在：

向北發展微電園以北的土主物流園。依靠土主西永井口等隧道和大竹林大橋等，與兩江新區連線，實現雙輪驅動。

向西發展大學城曾家，打通縉雲山連線璧山這邊的“西二槽”。

向南發展金鳳含谷寨山坪，和九龍坡打成一片。

而打破130％高溢價的地塊可能因為調控不會再出現，但毫無疑問西區這次的供地依然會出現房企爭搶和高溢價預期，特別是金鳳可能會出現大黑馬。

微電園土主地塊，需求旺盛，但同質化競爭比較嚴重；

大學城曾家地塊，價值更加彰顯；

金鳳含谷地塊，需求暫時不大，但可以享受第一波土地紅利。

總之，他們各自都有各自的優勢。

有意思的是，土主與金鳳一北一南，目前都處於嗷嗷待哺的階段，它們的資源競爭關係會更加明顯。

究竟是與北區更親近，配套支撐相對更多的土主更具有窪地價值，還是科學城極核之地，有充足拓展空間和發展規劃的金鳳更具有窪地價值呢？

歡迎大家在評論區聊聊自己的看法。

總之，西區開發已正式進入“金鳳時代”，讓我們一起期待重慶第二輪土拍，西區的表現吧！

E·N·D

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原創：

玉如意

主編：南城舊事

總編：浮雲

圖源：網路、實拍

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