開發商手握驗收合格證，圈佔小區公共綠地，業主為什麼仍能告贏開發商？

小區公共綠地理應為全體業主共有，然而，開發商或者物業公司更改公共綠地範圍、用途的現象卻比比皆是。

北京的董女士就遇到了這種糟心事，開發商將其樓下公共綠地以綠植帶隔離，董女士要求開發商整改，開發商手握驗收合格證，堅決不同意整改。雙方僵持不下，訴至法院。

結果，一審、二審判決均站在業主這邊：開發商被判拆除隔離帶，恢復公共綠地。

小區公共綠地被圈佔，業主怒告開發商

2018年，董女士與HY公司簽訂《北京市商品房預售合同》，約定購買後者開發的YJ苑住宅一套。合同約定：

該商品房交付時應當已取得規劃核驗驗收合格檔案、建設工程竣工驗收合格證明檔案和有資質的房產測繪機構出具的《房屋面積測算技術報告書（實測繪）》，並且滿足合同第十條中出賣人承諾的基礎設施裝置、公共服務及其他配套設施達到的條件；

出賣人承諾該專案建設房屋與出賣人向建設行政主管部門申報並在北京市住房和城鄉建設委員會網站上公示的該專案建設方案一致。

關於建築物區分所有權，預售合同約定，該商品房所在建築區劃內的道路（屬於城鎮公共道路的除外）、綠地（屬於城鎮公共綠地或明示屬於個人的除外）、佔用業主共有的道路或其他場地用於停放汽車的車位、物業服務用房為共有部分。

2019年，該專案完成工程竣工驗收備案，董女士也辦理了入住手續。

但是，董女士發現，HY公司圈佔了小區公共綠地，而根據HY公司在北京市規劃部門報批及竣工備案的規劃檔案，該專案公共綠地是完全開放的區域，沒有任何圈佔和圍擋。同時根據預售合同的約定，HY公司在預售合同中明確承諾不處分共用部分和設施。2020年，董女士以HY公司違反法律規定和規劃設計檔案的規定，同時違反了購房合同約定為由，訴至法院，要求HY公司拆除圈佔公共綠地圍擋。

開發商以政府驗收合格為由，拒絕整改

HY公司

辯稱

：

公共設施是否合格

，

應以行政主管部門驗收合格與否為準。

該

小區已經透過竣工驗收以及規劃驗收，足以證明

其

公共綠地是合格的。

該公司

就公共綠地作出的綠化安排，是基於業主自身生活安寧權和隱私權的保護考慮

，

同時，

公共綠地建設也滿足綠地建設標準的要求，不存在違反相關規劃、規定情形，也得到了相關政府部門的認可。

預售合同約定：“買受人瞭解小區其他業主對附隨小院享有專屬使用權並設定建築隔離或綠化隔離，承諾放棄對相關區域的所有權利”，“買受人在接收上述附帶空間後，應按照附帶空間的規劃用途進行使用，不得改變空間的形狀、面積、大小及用途不得變更該附帶空間已安裝的設施、裝置，不得私搭亂建，不得損害其他第三人的合法權益。”根據上述約定可知，，臨近一樓業主的綠地是不開放的

，

，一樓業主要按照“公共綠地”的規劃用途使用臨近其房屋的綠地。該約定不僅保護了小區綠化面積不減少，也保護了一樓業主正常居住的權利。董女士在明知有上述約定的情況下還主張開放臨近一樓的“公

共綠地”，與上述約定不符。

法院判決：拆除隔離帶，恢復公共綠地

法院現場勘驗發現，該小區公共綠地的綠植帶與一層樓體之間未形成完全封閉的隔離空間，中間有綠色鐵絲網相連加固，綠植帶經過鐵絲網加固後，事實上確形成了對公共綠地圍擋。綠植帶與牆體之間沒有形成完全的聯接，但所留空間有限，且所留開口靠近樓體一側。根據日常生活經驗，以此近似封閉的空間，該小區的其他業主顯然無法進入所形成的近似封閉空間去使用、享受公共綠地，因此，對HY公司的抗辯意見，法院不予採納。

對於HY公司辯稱雙方簽訂的預售合同約定：“買受人瞭解小區其他業主對附隨小院享有專屬使用權並設定建築隔離或綠化隔離，承諾放棄對相關區域的所有權利”的意見，法院認為：第一，雖然合同附件作出了該項約定，但是對於該條約定，HY公司未以明顯不同的字號、顏色對購房者進行明確提示；亦無證據證明在雙方簽訂預售合同時，HY公司針對該條款對董女士進行了明確的解釋說明；第二，對於小區建築區劃內綠地中屬於底層業主專有使用須滿足兩個條件：一是該部分綠地必須經過規劃部門事先批准，二是開發商在出售商品房時，須透過合同等其他有效方式向其他業主明示該部分綠地屬於底層業主專有（獨佔）使用；具體在本案中，並無證據證明涉案小區公共綠地中有部分屬於底層業主專有使用系經過了規劃部門事先批准，亦無證據證明HY公司向其他非底層業主進行了明示。故對於HY公司的該項抗辯意見，法院不予採納。

綜上，HY公司應拆除現透過綠植帶所形成的對公共綠地的圍擋，以實現涉案小區所有業主共同使用公共綠地的權利。法院判決HY公司將其所開發建設的“YJ苑”小區內公共綠地上用綠植所形成的隔離帶拆除，恢復不受限制的公共綠地。

HY公司不服判決，提起上訴，在上訴請求中提出：

部分業主曾多次向有關行政部門舉報該小區公共綠地不合格，有關行政部門亦到現場勘驗，但並沒有認定公共綠地不合格。此外，部分業主還在人民網留言板中“投訴”公共綠地不合格，獲得如下回復：“未發現私圈綠地現象，樓南側存在開發商利用大葉黃楊進行的綠化，屬正常的綠化行為”。

涉案綠植隔離帶設計、種植滿足相關規範要求，具有隔離、防護功能。實踐中，為保護一樓業主隱私，開發商通常會採取措施避免一樓業主生活受到侵擾，即使綠地屬於全體業主所有，但並不意味著綠地全部開放，允許任何人進入。故一審法院判決拆除隔離帶欠妥。

拆除綠植隔離帶會破壞綠化成果，且需要與全體業主、街道社群、園林綠化主管部門溝通，勢必會引起糾紛，損害社會公共利益。故該決定應當由全體業主做出，單個業主依據合同主張拆除綠植隔離帶缺乏依據。

二審法院認為：

首先，從綠地的規劃看，“圍擋”以內綠地屬於公共綠地，該“圍擋”亦未列入原始規劃，沒有證據證明該部分綠地經過規劃部門批准，應當由一層業主專有使用；

其次，從圍擋的實際效果看，“圍擋”與牆體之間形成了近似封閉的空間，給小區其他業主進入該空間去使用、享受公共綠地造成了極大的障礙與不便，“圍擋”的存在客觀上改變了該部分綠地的公共屬性，有違公共綠地的初始規劃。HY公司關於“圍擋”係為了保護一層業主隱私的意見，並不能成為其違反公共綠地原始規劃設計的理由；

最後，從雙方約定看，沒有證據證明雙方曾就“圍擋”以內綠地由底層業主專有使用達成一致意見。

綜上所述，HY公司的上訴請求不能成立。2022年1月，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

提醒：開發商無權對公共綠地“再開發”

從2020年到2022年，歷經一番拉鋸戰，董女士終於打贏了官司。

《物權法》第73條

規定，

建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有

。

《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條規定，建設單位或者其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支援。

由此可見，對於

小區的公共設施公共綠地，業主雖不擁有所有權，卻擁有共同使用權，開發商無權在綠地上進行“再開發”，業主也不可以將綠地當成“自留地”，綠地的使用和處分要由全體業主說了算。根據相關法律規定，任何組織或自然人佔用小區公共設施，必須經過業主大會三分之二透過才行。

然而，儘管有法律的支援，開發商或物業公司侵佔公共綠地，將公共綠地挪作他用的事例仍舊不勝列舉。而董女士的經歷說明，如果選擇投訴、訴訟等途徑，

過程將很漫長

，

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