棚改和舊改有什麼區別呢？

棚改和舊改到底有什麼區別呢？

“棚改”，又稱棚戶區改造，是廣義上城市更新的一種方式。而舊改的概念則產生得更早一些，人們對其瞭解多半來源於廣東省和國土資源部開展的部省合作：三舊改造，即“舊城鎮、舊廠房、舊農村”，如今人們也把狹義的“城市更新”稱為“舊改”。

那麼，“棚改”（棚戶區改造）和“舊改”（城市更新）到底有什麼區別呢？

棚戶區改造和城市更新的目的都是城市的發展改造。但根據深圳市住房和建設局的解讀，兩者其實是相互獨立的政策體系，在政策適用範圍、補償獎勵標準、專案實施模式上都有所不同。

一、政策適用物件不同

舊改：範圍更廣，不侷限於舊住宅區

除了

舊住宅區，舊工業區、舊商業區、城中村和舊屋村

等也在舊改範圍之列。舊住宅區若申請拆除重建城市更新，

建築物建成時間原則上應不少於20年

；滿足條件的舊商業區、舊工業區建築物建成時間可放寬至15年。

棚改：主要適用老舊住宅區

根據相關政策，全市範圍內

使用年限20年以上，且滿足“存在住房質量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設施不完善”

這三個條件之一的；以及使用年限雖不足20年但按照《危險房屋鑑定標準》鑑定危房等級為D級的住宅區可以適用棚戶區改造政策。

二、專案實施模式不同

舊改遵循“政府引導、市場運作、公眾參與”的原則

改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，

全部用作商品性質住房

。

棚戶區改造採用“政府主導+國企實施+人才住房”的模式

以公共利益為目的，採取政府主導，以人才住房專營機構為主，其他企業可以參與的模式，改造方式以拆舊建新為主，搬遷安置住房以外的住宅部分

全部用作人才住房和保障性住房

。

三、改造政策不同

城市更新與棚戶區改造雖同屬舊城改造範疇，但分別

執行不同的法規政策

。

城市更新

依據有《深圳市城市更新辦法》、《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》

等相關檔案。

棚戶區改造

依據有《廣東省人民政府關於加快棚戶區改造工作的實施意見》、《深圳市棚戶區改造專案界定標準》

等相關檔案，可適用免徵部分稅費、融資諸多優惠政策。

城市更新相關政策不適用於棚戶區改造，例如按照城市更新相關規定，要求申報區域達到一定規模、合法用地達到一定比例要求，而棚戶區改造無此類限制。

四、補償獎勵標準不同

舊改：沒有統一補償標準

舊改的補償標準由專案實施主體與業主協商，並

簽訂搬遷安置補償協議予以約定

。具體補償以雙方約定為準。

棚改：按照相關規定執行

棚改專案的貨幣補償應

遵照《深圳市房屋徵收與補償實施辦法（試行）》的規定執行

，即被搬遷住房的貨幣補償標準不得低於與其類似房地產的市場價格，且不包括置業補助。

產權調換按照套內建築面積1:1或不超過建築面積1:1.2的比例執行。

根據專案實際情況，允許權利主體

每套住房增購不超過10平

的建築面積作為獎勵，增購面積的價格按照同地塊安居型商品房的價格水平計收，最高不超過被搬遷住房類似房地產的市場價格。

五、改造程式不同

舊改

對程式有了明確的規定

，包括意願徵集、城市更新單元規劃審批、實施方案、搬遷補償安置協議的簽訂、實施主體確認、預售及規劃驗收、回遷安置等等。

棚改

沒有明確規定，現實情況是參照城市更新或者政府徵收程式進行

，棚改專案的確定、權利人資訊公示、異議處理等內容並無章可循。

六、原建築產權屬性不一樣

棚改的老舊小區多為紅本住宅小區

，舊改的城中村多為歷史遺留違法建築（小產權），村民手頭的多為歷史遺留違法申報單（因為顏色為粉紅色，也稱紅單，後續簡稱：歷史遺留單），歷史遺留違法建築申報單，可以視為政府不認為建築本身合法，但是可以認定產權人的一種房產證型別。作為投資者可以通過歷史遺留單認定賣房的房主的所有權。投資者買過來後，舊改的開發商同樣是會認定房屋的實際所有人，簽訂拆遷補償協議後，會賠償紅本商品住宅。

總而言之，舊改和棚改都屬於城市更新範疇，棚改是政府主導，國企實施，方向是政策化、保障化、公益性建設的主要是政府保障性住房，可以放心購買。