“金九銀十”定律“失靈”，廈門房企遭遇尷尬……

樓市“金九銀十”定律

今年“失靈”了！

剛剛過去的“金九”可謂是黯淡無光。9月份，廈門一手和二手住宅累計成交1769套房，其中一手住宅成交僅283套，日均僅9。5套，同比大跌52。8%。不僅“金九”黯淡無光，“銀十”也開局不利，

今年的國慶黃金週，廈門商品住宅僅成交27套，創下近5年來國慶黃金週成交量新低。

9月底，廈門萬科白鷺郡推出107套特價房，打響了新建住宅大幅降價的“第一槍”。對此，廈門資深房地產業者表示，“不差錢”的萬科都帶頭降價去庫存，

“活下去”或將考驗絕大多數房地產開發企業。

利好“失靈”

國慶假期新房成交創近五年來新低

今年國慶長假廈門樓市的表現，出乎許多房地產業者的預期。

9月底，廈門推出了落戶新政。巧合的是，央行適逢其時降低存款準備金率1%。面對這樣的重磅利好，當時不少廈門業者表示，這不啻於給低迷的廈門樓市打了一劑“強心針”，今年的國慶黃金週值得期待。

然而，出人意料的是，“銀十”開局並沒有出現開發商期待中的銷售回暖。

資料顯示：10月第一週（10。1-10。7），廈門商品房成交117套，住宅僅成交27套，成交面積2721平方米，其中普通住宅23套，別墅4套。其中，10月2日至8日，廈門全市僅9個商品住宅專案成交，同安佔3席、集美和翔安各佔2席、海滄佔1席，思明和湖裡均無專案成交。

據廈門網上房地產網統計資料顯示，10月份的前十天，廈門全市一手住宅網籤僅90套。其中，思明區一手住宅網籤5套，成交面積1334平方米，湖裡區零網籤，海滄、集美、同安和翔安分別網籤7套、24套、38套和16套。

導報記者查閱了自2014年以來，近五年廈門樓市在國慶黃金週的成交記錄發現，今年的成交情況尤為“尷尬”

：2014-2018年，歷年來國慶黃金週廈門的住宅成交套數分別為106套、288套、30套、152套和27套。不難看出，今年國慶黃金週成交量再創5年來新低。

而在剛剛過去的9月份，廈門全市新建商品房成交1754套，其中一手住宅僅成交283套，環比下跌36。26%，日均約9。5套；與去年同期相比下跌52。83%。

與一手住宅的“涼涼”相比，二手住宅的成交略好些。

據某房地產專業網站統計資料顯示，9月第三週（9。17-9。23）廈門二手房網籤累計513套，環比下跌8%；其中二手住宅成交376套，環比下跌9%，日均成交54套。

國慶節後，廈門二手住宅成交情況類似。據導報記者統計，10月8日至11日，廈門二手住宅成交累計203套，日均成交約51套。

局面尷尬

“熱情”的開發商“冷漠”的購房者

相比於購房者的“冷”，開發商可以說是“剃頭挑子一頭熱”。

儘管9月份廈門樓市成交量低迷，但國慶節前夕，廈門商品住宅新增供應量仍在放大，僅僅9月29日和30日兩天，就有萬科白鷺郡、翔安金茂悅、保利墊叄仟棟三期、融僑鉑樾府等4個專案申領到銷售許可證，總共獲批房源多達5058套。

而在此之前，廈門已有7個新樓盤獲得銷售許可證，具體包括位於同安的特房銀溪墅府、古龍山語聽溪、融創大同府及泰禾世茂汀溪院子等四個新盤，還有位於翔安的雅居樂御賓府、世茂國風宸曦，再加上位於集美杏林灣的IOI棕櫚城。其中，特房銀溪墅府、融創大同府、IOI棕櫚城已於9月中下旬開盤。

據導報記者初步統計，9月份以來，在廈門拿到銷售許可的新樓盤多達11個專案，累計獲批新建商品房套數達6507套，累計獲批商品房面積多達440971平方米。如果算上8月份拿到銷售許可證的9個專案，累計獲批4537套商品房，累計獲批新建商品房面積約261934平方米。因此，自今年8月份以來，廈門開發企業獲批新建商品房專案高達20個，累計獲批商品房套數超過11000套，獲批新建商品房面積高達702905平方米。“8、9月份廈門一舉有20個專案獲批銷售許可，不難看出，大家對於‘金九銀十’還是挺期待的。”近日，有資深廈門業者如此表示。

導報記者注意到，

國慶黃金週期間，廈門多個樓盤藉著小長假熱點進行營銷，推出特價房、折扣優惠等吸引購房者的眼球。

譬如，10月1日，首開萬科白鷺郡開盤當天，有近800名客戶到場，據稱107套特價房在五分鐘內售罄。

同樣在當天，建發&武地央著鯉樂薈暨新中式景觀示範區正式開放，現場吸引了數千人慕名到場。

不過，從黃金週一手房成交資料來看，可謂“看的多，買的少”。

寒意來襲

“活下去”考驗廈門房企

進入10月份後，廈門多達17樓盤有加推計劃，而且以純新盤為主打。

在首開萬科白鷺郡帶頭大幅降價甩賣、清庫存的影響下，一些較有底氣的開發商也開始跟進降價。

近日，有房產代理中介在朋友圈釋出訊息稱，位於漳州招商局經濟技術開發區的三盛國際海岸別墅，在國慶節期間迅速推出了特價房。由原價370萬元一口氣降至270萬元，使用面積266平方米，有花園，有露臺。

那麼，今後還有多少開發商會祭出降價大旗？什麼樣的開發商有實力開啟降價之路呢？

昨日，廈門均和評估董事長王崎表示，賬戶上並不差錢的萬科卻率先打響降價“第一槍”，可以看出，萬科對未來樓市是相當謹慎的。在以往對於樓市方向的判斷上，萬科常常很“準確”。

“既然連萬科都聲稱未來三年目標是‘活下去’，今後，其他開發商如何生存下去，顯然值得大家深思。”

王崎坦言，萬科白鷺郡敢於率先降價，是因為其現金流較為充沛，底氣很足。相比之下，一些閩派開發企業，因為此前拿了較高價地塊，在地價大幅下調後，公司負債率則大幅上升。如果在這一波銷售“搶跑”中沒能跑在別人前面，未來的資金壓力可想而知。

“誰能率先降價，誰就能比別人有更多的機會活下來。”

有資深房產界人士這樣認為，那些負債率高、資金實力較差的開發商，則很難搶先降價，當有限的剛需被別人搶走之後，高負債率開發企業或面臨資金斷裂的風險。

上述人士指出，開發商最先拿出來甩賣的，往往是地段、環境較為一般、價格不太堅挺的樓盤，而一些地段好、環境優的樓盤，則會放在後期銷售。“比如我是玩收藏的，當經濟環境不好逼我捨棄一些藏品時，我肯定會拿保值度較差、我最不喜歡的藏品出清。對開發商來說，房產銷售也是同樣的道理。”這位人士舉了一個淺顯易懂的例子。

有投資者趙先生告訴導報記者，在幾年前，廈門某開發商“嗅”出限購、限貸政策可能取消時，便大幅打折出清手頭公寓。“在那之後的兩年內，公寓的價格一路下調，很難出手。”對於房地產開發商的降價甩賣，趙先生記憶猶新。