鄭州海馬公園二期，造車那是不行的，蓋房還是可圈可點的！

大家好，我是強叔，今天我們要看的樓盤是位於鄭東新區的海馬公園2期

品牌

你可能沒聽說過海馬的房子，但一定聽說過海馬的汽車，海馬的汽車銷售量拉胯的不能再拉胯了，但是房子卻是賺的盆滿缽滿。

有房企跨界造車，例如恆大的恆馳、寶能的觀致，雅居樂投資威馬，融創投資法拉第，從結果來看，當房企出現危機的時候，造車事業並不能扭轉局勢。

有房企造車，就有車企蓋房，海馬自從脫離了馬自達的光環後，在汽車圈就沒存在感了，曝光度也沒以前高了，銷量也是末路狂跌 。2017年至2021年，海馬汽車扣非淨利潤累虧54億元，淨利潤轉正也是依靠出售資產，2022年上半年海馬汽車自有品牌銷量僅3113輛。

2007年海馬開始北上，從海南到河南，鄭州給海馬最好的政策，給最好的地塊，甚至忍痛把高鐵站的黃金用地給了海馬，希望海馬能滿足員工的居住需求，引入優秀人才，把汽車版塊做大做強，達成第二工廠15萬產能，第三工廠15萬產能，300億產值規模的核心經濟區，為鄭州經濟注入活力。

在那個有地就能蓋房，蓋房就能掙錢的時代，海馬憑藉產業配的優勢，瘋狂進軍房地產市場，在鄭州房價穩中有漲的黃金十年，吃足了房地產紅利。

回顧海馬入鄭十餘年，海馬的汽車業務沒有任何的發展，工廠裁員無數，月產量只有千臺左右，高鐵站用於海馬汽車員工用來做宿舍的66公社，在裁員清退掉汽車員工後，高價市場出售，海馬汽車對於鄭州幾乎沒有任何貢獻，只是在

房產大佬們的一擲千金無法打造一個炙手可熱的車企，而沒落的車企卻憑藉土地方面給予優惠扶持轉身成為一個開發商。

當然拋除掉海馬的不務正業，海馬蓋房還是不錯的，在鄭州本土購房者眼中就是貴的代名詞，甚至可以貼上改善、高階的標籤。

海馬，一個專注於蓋房的汽車品牌！

產品

海馬公園從一期開發到五期，從2011年到2022年，從8500/㎡到27000/㎡，這一個專案可謂是吃盡了房地產黃金時期的利潤，在捂盤時間上能和他對標的，也只有嘉裡中心了。本期我們講的是海馬公園二期，需要注意的是南邊的4棟樓已經在2014年交房，而B2地塊是北邊新開的5棟住宅，也是海馬公園最後的收官之作。

海馬公園二期位於鄭東新區普惠路與康寧街交會處，專案佔地面積約89畝 ，建築面積：16。87萬㎡；綠化率：35％；容積率：3。49 ，規劃了5棟高層住宅，其中5#、6#、8#、9#四棟是33層2梯4戶的設計，7#是樓王，32層2梯2戶設計；目前在售的樓棟為9號樓，戶型面積為105㎡和128㎡的三室，已經在7月14日開盤，去化率還是不錯的。得房率：75%；總戶數911戶，停車位1453個，交房標準：毛坯；交房時間：2024年12月；物業公司：老管家物業；物業費：2。6元/㎡/月

外立面是新古典主義建築風格，很多大V形容是淺色花崗岩+仿磚紅色真石漆，簡約典雅，是鄭東新區的風景線、天際線。

其實都2022年了，無論是開發商還是購房者，審美早已經發生了變化，改善客群也不是以前那種土包子了，大家見過太多的公建外立面、大比例的窗牆比、玻璃幕牆+鋁板，看看XX裡的外立面，再看看海馬公園的外立面，說是8年前的外立面設計風格一點都不過分，除了一些充值的文章在無腦猛誇，我沒見誰說海馬公園外立面好看，大人，時代變了。

戶型

海馬公園在售的9號樓面積段主要有105㎡的3室2廳1衛，128㎡的3室2廳2衛，戶型和外立面一樣，也是老戶型了，沒有亮點，甚至可以說比較差，一塊地用15年，一套圖紙用10年。

105㎡的3室2廳1衛，三開間朝南，優點就是面積小，總價低。

128㎡的3室2廳2衛，該怎麼誇呢？陽臺？1。8米進深的陽臺。

真挑不出什麼優點了，說中規中矩都是誇他的了，但凡戶型進步一點，也是可以的，但是海馬公園也不愁賣，真不行，再捂幾個月而已。

交通

自駕出行：專案往西200米車程，就是東風南路；往東1。5公里車程，可上東三環；向南500米車程，就是商都路，向北800米車程，就是商鼎路；基本都是主幹道，自駕出行如果排除掉堵車的因素，還是可以的。

地鐵：專案距離5號線的康寧街站約300米，步行時間5分鐘左右。距離地鐵3號線骨科醫院站約600米，步行時間10分鐘左右。雙地鐵加持，妥妥的地鐵盤，通勤還是很方便的。

高鐵：想不到吧，這期居然加了一個高鐵選項，很有效的解決了跨城出行的問題，專案距離鄭州東站約1。2公里，步行也就20分鐘左右，根本不用擔心堵車的問題，散步就過去了。

教育

高鐵東站的教育在整個鄭東新區裡面，排名是不靠前的，劃片的小學和中學在東區都屬於中等水準，跟金水、中原是沒法進行對比的。

專案東側普惠路小學，在鄭東新區屬於第四梯隊吧，和康平路二小一個級別，不如康平路小學，更加不如聚源路小學。

但你說差吧？ 不至於，不至於的，不至於啊。

商業

海馬公園這個專案最不缺的就是商業，東區高鐵板塊的核心位置，所以本期就省去說距離XX廣場車程多少公里，耗時多少分鐘了，咱用步行時間來計算。周邊生活配套都已經非常成熟了，自帶了50萬㎡的海匯港商業，吃喝玩樂購在家門口即可實現。如果還不夠用，附近還有匯藝銀河裡，距離不到500米，步行也就8分鐘吧。海鄰茂距離不到300米，步行也就5分鐘。

其他的樓盤都是買了之後等配套，而海馬則是現成配套。

總結

優點

1、高鐵站附近為數不多的住宅地塊，東站片區唯二的在售樓盤，現在這期賣完之後，海馬公園就收尾了，稀缺性基本拉滿。

2、雙地鐵，5號線的康寧街和3號線骨科醫院站，最遠的步行也就10分鐘；不僅有地鐵，距離高鐵站也近，步行20分鐘左右；公共交通便利性很OK的。

3、海馬造車是不行的，但是蓋房還是有一套的，很多方面還是可圈可點的，戶型面積小、總價低，對應的上車門檻也低了。

缺點

1、外立面在我看來確實醜了，我知道有人會說，強叔 你都不懂Art-Deco風格，不懂欣賞！哦？紐約克萊斯勒大廈醜麼？不醜啊！帝國大廈醜麼？不醜啊！洛克菲勒大廈醜麼？不醜啊！不是Art-Deco風格不好，理解我意思吧，Art-Deco已經是十幾年前的風格了，現在應該只有四五六線城市還有房企做吧。

2、戶型方面，說亮點不多已經是高情商說法了，現在看起來明顯落伍，也理解，海馬公園賣的就不是產品，賣的是位置、是稀缺性，這個位置的戶型就是再拉胯下，還是有人買，因為沒得選擇啊。

總結

海馬公園二期沒啥大毛病，位置、配套、地鐵、教育該有的也都有了，無非是外立面、戶型太落後了。如果能接受就可考慮，畢竟這個片區沒什麼可選的，如果接受不了直接墊腳上北龍湖北岸。

好了 本期到此為止 我是強叔 記得一鍵三連 我們下期再見。