明天廈門土拍，這些樓盤要解套？

原文來自“天眼茶樓”（tianyanchalou）

原標題：明天廈門土拍，這些樓盤要解套？

廈門房產動輒幾百萬上千萬，必要的房產投資價值體系知識學習非常有必要！我是天哥，獨立地產評論員，您相見恨晚的買房導師。天哥既是地產學院派，又是房產實戰派。

天哥不像其他自媒體，遮遮掩掩地讓你摸不著頭腦，只說對你最有用的操作和建議，養成每天閱讀天眼茶樓的好習慣，你的思維才不會被禁錮。

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01 明天廈門土拍，天哥怎麼看？

問：老師你好！5月13日廈門島內外共有5幅地塊集中出讓，天哥怎麼看？

答：您好，歡迎提問！明日土拍大戰參戰房企特別多，競爭激烈！

1、思明2021P02地塊起拍價40400元/平，銷售均價不得超過7。16元/平。

旁邊的萬科金域藍灣掛牌價已經達到這個價位了，對比萬科金域藍灣，這個樓盤未來價效比就很高了。

2、湖裡2021P03地塊起拍價40400元/平，銷售均價不得超過7。18元/平。

附近的中央灣區掛牌價9萬5以上了，倒掛非常嚴重！

3、海滄H2021P01地塊起拍樓面價2萬元/平。

如果按2萬元/平計，經天眼測算，該地塊要保本，銷售均價不能低於3。25萬元，還不算開發商合理利潤，更何況土拍樓面價肯定不止2萬元/平。旁邊的新盤海投白鷺灣目前銷售均價33000元/平，而海投青春海岸掛牌價才2。7萬元/平，學校配套和該地塊一模一樣，

顯然附近的海投青春海岸、泰禾廈門院子正處於嚴重低窪之地，即將迎來解套的春天

。

4、集美J2020P03地塊起拍樓面價21000元/平。

即使按21000元/平起始樓面價計，經天眼測算，該地塊要保本，銷售均價不能低於3。4萬元，還不算開發商合理利潤。目前周邊無樓盤，離後溪中心小學僅600多米，最近的樓盤是蓮花新城（其實也有2公里了），目前蓮花新城銷售均價3萬6。按這個麵粉價來看，無論是學區、配套，還是地段，蓮花新城賣的實在是太便宜了！

5、同安T2021P02地塊起拍樓面價14000元/平。

即使按14000元/平起始樓面價計，經天眼測算，該地塊要保本，銷售均價不能低於2。5萬元，還不算開發商合理利潤。經查天眼版的樓盤字典同安篇，

同安實驗中學（原啟悟中學）

、

陽翟小學

：銀城明珠（2005年，18760元/平）、欣發嘉園（2005年，17343元/平）、溫馨佳苑（2005年，20070元/平）。

注：由於天眼測算的比較保守，實際上由於信貸寬鬆，開發商目前融資成本很低，集美和海滄銷售保本價可能要在上述基礎上減去3000元/平左右，同安地塊可能要減去1500元/平左右。關鍵還是看明天土拍溢價情況，天眼預計會很火爆，拭目以待吧！

02 人口普查，怎麼看廈門？

問：老師你好！昨天國家統計局公佈第七次人口普查資料，您怎麼看廈門未來樓市？

答：福建人口約4154萬人，比十年前人口普查增加約464。58萬人。《廈門市2020年國民經濟和社會發展統計公報》日前出爐。這份公報透露，2020年年末全市戶籍人口273。18萬人，戶籍人口城鎮化率86。99%。戶籍人口中，城鎮人口237。65萬人。思明、湖裡兩區合計124。81萬人，佔全市戶籍人口的45。7%。戶籍人口中，男性人口和女性人口分別為133。80萬人、139。34萬人，性別比為96。00（女性為100）。

廈門由於是國家東南沿海門戶城市，副省級城市，輻射福建省和江西等區域，優質人口還是持續流入的，未來長期看好。

03 東渡老房子是否值得繼續持有？

問：天哥，您好！東渡有套老舊樓梯三房（樓層與戶型裝修等都不錯），去年到現在小漲了一波。僅從升值角度看，是否有繼續持有的升值空間？ 東渡板塊樓梯三房成交價的天花板是4。5w？ 5w？5。5w？ 還是說現在出手換成現金，加碼等待島內後面優質地塊的打新？ 或者出手置換成其他升值潛力好的標的物？

答：您好，東渡板塊是島內比較特殊的板塊，思明第4片區有一半的人上六中，東渡是六中和湖裡中學派位。因為東渡的下限和第4片區一樣，上限低於第4片區，所以價格上是低於第4片區。但是東渡類似羅湖，漲幅雖然不在前面，防守性還是可以。

深圳這邊的操作通常都是，如果想置換，別賣了後再置換，以防踏空。應同時買和賣為宜。看好樓盤後交個定金，約好足夠的時間給首付款。

目前可賣可不賣，見機行事吧。因為比東渡好的學區，漲幅不小，置換過去討不到太大便宜。淘筍倒是可以盯一下。

04 集美哪些新盤值得推薦？

問：天哥您好！手頭只有一套松柏老破小學區房，孩子上初中。目前持有現金320萬左右，每個月能按揭上限1。8萬左右，總預算約600萬。目前集美上班，一年後可能調到島內。想買套改善型住房。方案有二：1、現在直接買集美大戶型新房，保留老破小。2、等2年孩子上高中後把學區房賣掉島內買二手房，島外再買個小兩房。（有兩套房需求，雙方老人會過來住）如果選1方案，您推薦集美哪些樓盤適合自住又交通方便？想聽您的意見，感謝！

答：換位思考。假如我有這個預算，天眼買哪裡？

1、天眼認真查閱了550-650總價，某殼上的成交記錄，2021年島內成交量191套，島外成交20套。雖然僅以某殼不能代表什麼，但是如果是我，我還是願意隨大眾，這個總價買島內房子，除非你買島外很好的學區房。否則未來升值後，比如800萬，在島內流動性肯定更好。600萬在島內可選標的挺多的。

2、按您說的選方案1的話，您沒必要買島外高總價的房子，如果名額夠，可以買2套低總價優質房源，這樣變成3套。等小孩上高中後，再溢價賣出即可。

3、集美片區樓盤，我在樓盤字典集美區列出過哪些片區，如果您名額夠，可以集美配置一套，海滄配置一套（因為海滄優質學區房有很多總價低的盤）。如果您是想直接買集美大戶型新房，我也不能說未來漲勢不好，但是未來流動性會影響到升值潛力。既然人生還年輕，何不折騰一下，資產是您的，並沒有減少的。

4、如果確實很想買集美新房，我篩選了一下，中海廈門東灣、住宅水晶地鐵公元、中交國貿鷺原、聯發時代天境、住宅蓮花國際等等。按當前價格價效比來說，誠毅中學板塊還是很不錯的，那邊都是次新盤，新盤聚集，生源非常純粹。如果不著急，後續還有比較優質的新盤推出。

具體閱讀我們前面的全套房產投資價值體系後再選盤，可能不一定買到最優，但是也能買到比較確定性的樓盤。

以上！

END

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