闢謠！福州幾個“絕對”不能買的樓盤，你刷到過幾個？

最近經常刷到幾個資深地產人的避坑指南，有特指出福州有幾個樓盤千萬不要碰，從內容角度上看確實沒問題；

作為多年的地產人，很多是站在長年累月對樓市的認知出發，這種經驗積累本沒有錯，但是維市中心論的觀點去看樓市，對於剛需來說，幾乎就沒有選擇的空間了！

二環內，北江濱，東二環這些地段當然好，但對於新福州人來說，這些門檻太高了，甚至三環內對他們來說都有難度，如果再把邊緣地塊排除，他們還能在福州安家嗎？

昨天看到一個老中介說，他的朋友想在福州安家，總共就三十多萬的首付，後來買了南通一個帶裝修的樓盤，家人都因為他安家福州感到欣慰！

對於一個在小城市的農村出來的孩子，他們的承受能力有限，到了結婚的年齡了，先找個落腳點，把家人安頓好，難道這種選擇不對嗎？

給大家盤點幾個能接受剛需外溢，但在網路上常被懟得一無是處的樓盤，均為實地踩盤過的專案，希望能給剛需提供參考價值。

本文會分析樓盤的主要優缺點，最後會對這些樓盤做一個總結，希望耐心看完。

1.春江天璽

圖片為踩盤實拍

南通板塊在福州的存在感很弱，甚至在閩侯都不算優質地段，本身周邊介面很差，軌道交通沒有那麼快落地，這個是客觀存在的事實；

而南通板塊庫存量（新房＋二手房）很大，加之個別樓盤的品質有比較大的問題，當提到這個板塊的時候，嘲諷聲四起；

但是南通板塊的樓盤現在的價格是相對比較低的，而且

是現房銷售了，對於在奧體，倉山萬達板塊的上班族來說是通勤距離是在可接受範圍內；

陪朋友去看了南通的春節天璽這個樓盤，如果說缺點的話那就是地段，附近給人一種髒亂差的感覺；

不過價格相對會比較友好一點，11層高的小高層（置業顧問說是洋房），115平米可以做四房，得房率比較高；

中低樓層的價格在九千多元，一套115平米的房源總價在110萬左右，因為是首套首貸，首付款只要20萬出頭；

對於他來說，父母要過來幫忙帶孩子，偶爾老婆娘家人也會過來，自己在倉山萬達上班，二十多萬的首付買一個四房戶型未必不可；

後來不知道他有沒有買這個樓盤，但如果家人

沒辦法給他增加首付預算的話，估計能選擇的空間並不多。

圖片為踩盤實拍

說一下這個樓盤的缺點，南通與南嶼，上街對比存在比較大的差距，

廣告說過了灣邊大橋就到倉山，其實還要經過旗山大橋或者江口特大橋；

在早晚高峰期的時候，

灣邊大橋經常出現堵車，會對通勤時間有一定的耽誤，附近大貨車也比較多，噪音和粉塵汙染避免不了。

圖片為踩盤實拍

樓盤的優點就是社群環境比較好，

龍湖打造的園林景觀確實比較養眼，

在南通樓盤中，品質很難被超越；

相對比高峰期1。5萬左右入手高層的業主來說，現在11層高的中低樓層價格不到一萬，也是優勢，已經是現房了；

從入住率來看，還算過得去，

小區有籃球場，羽毛球場，乒乓球場等，能讓業主在小區內有足夠的活動空間。

2.五四領峰

圖片為踩盤實拍

金地五四領峰位於五四北斗頂片區，周邊的配套相對較弱，

南面臨近繞城高速，北面臨近蓮花峰萬壽園；

五四北斗頂片區與戰坂片區隔了一條高速路，介面差距比較大，不過對於和老城區之間的距離時間上是差不多的；

我們在

晚高峰的時候，測試了從這個樓盤到東街口的通勤時間大概在半個小時左右，路程約為10公里。

圖片為實地拍攝

樓盤的主要缺點就是臨近繞城高速路和蓮花峰萬壽園，

這條主幹道平時車流量比較多，噪音和粉塵汙染會同時存在；

而北面

六百米左右是蓮花峰萬壽園，對於部分群體來說，有一定的忌諱；

樓盤廣告說是雙地鐵，其實1號線的地鐵口在兩公里外，3號線雖然有進入第三批規劃，但即使有，離未來通車還需要漫長的等待；

周邊沒有什麼商業配套，目前生活氣息不太濃厚，對一路之隔的戰坂片區有較高的依賴。

圖片為踩盤實拍

五四領峰也有自己的優點，

是一個純商品房社群，容積率為1.7，在售產品為小高層（售樓部說是洋房），是一個低密度社群；

金地此前雖然在福州沒有專案，但是從其他城市的口碑來看，品質做得都還不錯。

圖片為保利天璽踩盤實拍

當然，現在主要的一個優勢就是價格，對比直線距離400米左右的保利天璽，特價房單價要2。1萬，五四領峰的67平米兩房產品中，特價房89萬（頂樓），100萬樓層任選；

一街之隔，理論上單價差了六千，但

實際上要扣除期房的等待時間和裝修成本，那至少差距也要在四千左右。

社群內有自帶幼兒園，附近500米左右還有小學，至少說未來接送會比較方便（但期房並沒有明確劃片）。

該專案未來自駕出行比較方便，新店外環，四環路和福飛路都離得很近。

3.中海錦江城

圖片為2019年踩盤實拍

中海錦江城位於三江口板塊的清富片區，這個在網路上被多次嘲諷，因為三江口板塊的樟嵐片區有優質的教育資源，梁厝片區有雙地鐵；

至於清富，確實算得上三無（無商業，無地鐵，無名校）片區，

當初的福州版陸家嘴只是黃粱一夢而已。

福州灣給中海一個到達天空的地址，只因為太高，把中海紫御江山摔得血流不止，變成了如今的中海錦江城。

圖片為踩盤實拍

中海錦江城的缺點一覽無餘，

就是處於倉山的最西南面，非要說商業配套的話，那可能就是早晚時候路口的菜市場吧！

雖然離三江口麥頂小學只有700米，

但離那邊的村小隻有200米；

樓盤附近沒有地鐵，

離1號線的下洋站或者三江口站都在兩公里的步行距離，基本享受不到軌道交通的便利。

圖片為踩盤實拍

當然，錦江城也有自己的優點！

首先，這個樓盤是現房了，社群雖然不算高階，但在那個片區也算比較有品質了，

即買即入住，能省下不少房租；

這次中海錦江城的特價房相對還算是比較低的，算了一套10樓左右的房源，

89平米的三房兩衛單價在1.3萬多點，這對比同樣是三無樓盤的遠洋天賦有較大的優勢；

自駕出行的話，周邊路網比較發達，

高峰期到市中心（東街口為例）也大概只要40分鐘左右，非高峰期能控制在半個小時，通勤距離大概在20多公里。

4.榕耀之城

圖片為踩盤實拍

從廣義上說，榕耀之城位於帝封江板塊，因此也背了不少鍋！

因為廣義上，把南三環路和福峽路交界處的南面到烏龍江，都被統稱為帝封江，

因為恆大和世茂的拉跨，拖累了這個板塊；

但從實際地理位置上出發，這個樓盤更靠近火車南站板塊，周邊的生活氛圍也還過得去。

其實榕耀之城相對比前面幾個樓盤來說，

離主城區並不算遠，有公交有地鐵，出行還算方便。

圖片為踩盤實拍

這個樓盤缺點也蠻多的，

離未來規劃的面板病院很近，周邊有較多的安置房社群，外來流動人口比較多；

部分樓棟的梯戶比是2梯10戶，

雖然總層高為11層，但住高樓層的等電梯也應該需要一定的時間；

當然，也有人覺得現在這個房企資金鍊有問題，但是考慮到是和國企首開聯合開發，交樓應該問題不大，只不過交房時間預計要等兩年。

圖片為踩盤實拍

樓盤的優點蠻多的，

首先，是臨近地鐵5號線前錦站，

實際距離因樓棟分佈而異，遠的大概也只有600多米；

樓盤容積率為1.5，綠化率為35%，

層高從11層到15層，也算是低密度樓盤，同時還有約9000平的社群底商；

這個樓盤是城南為數不多的智慧化社群，給業主提供了比較大的休閒運動場所，如籃球場，乒乓球館，跑道等；

從交付標準來看，融創的產品力也還過得去，至少會比市面上那些為了溢價而帶上裝修的標準會強很多，

有比較多前衛的設計。

圖片為國仕府踩盤實拍

國仕府可以算是榕耀之城的表哥，

都算帝封江板塊，都是首開拿的地塊，國仕府在螺洲鎮，而榕耀之城實際上屬於城門鎮，說成是螺洲鎮的可能沒有實地看過。

對比國仕府的佛系不降價原則，

榕耀之城在價格上有很大優勢，從國慶前後的銷售看，1.8萬的單價能買到不錯的樓層了；

這個價格對比隔著福峽路的星璟原也有優勢，而周邊二手次新房的綜合購房成本也要在1。8萬-2萬之間。

總結

圖片為春江天璽實拍

以上介紹的樓盤都是屬於典型的剛需外溢，都有一個共同的缺點，就是周邊的配套不太齊全，生活不太方便；

還有就是這種典型的剛需外溢樓盤，一般來說，教育資源都比較普通。

前面三個樓盤未來在置換的時候，可能會因為所處板塊內庫存較多而有一定的困難；

至於榕耀之城，還算有一定的價效比，

不過該樓盤規劃兩千多戶，未來置換的時候，可能還需要一定的緣分。

並不是說所有的人都能買得起主城區的核心地段，

對於有自住需求的極限剛需來說，他們買房只是為了有寸瓦遮頭而已；

對於剛需來說，他們關心的主要有兩點：

價格夠不夠低？是否滿足剛需外溢？

不能站在自己的角度，一味地否定掉一些樓盤，我們也可以理解成，存在即合理，每個樓盤都有自己的客群。

願每一個在福州拼搏的人，都能早日擁有一個夢想的家，讓心靈有一個可以依靠的港灣！