LPR、利率換錨？買房人糊塗賬，網友觀點出人意料，內行再次強調

前言|

筆者曾在上月25日發過一篇關於四天後，兩億人合同重籤，LPR與固定利率怎麼選的文章。後臺收到很多網友給筆者的留言，而我也認真地幾乎把所有留言都看了一遍。筆者發現，大部分網友都已經明白了什麼是LPR，什麼是固定利率。但在如何選擇上，依然概念很模糊，甚至想法有失偏頗。

術業有專攻。不是從事金融、財經、房產領域的人，多多少少都對這次利率換錨有點“難以消化”。筆者原本以為，大家的焦點會聚焦在搞不明白兩者的區別上，進而無從選擇。

但從眾多的留言裡，筆者看到的卻是：買的沒有賣得精；銀行怎麼可能讓你得便宜；現在利率調低一點引誘你換，換了之後就調高；利率跟油價一樣，這個月降2毛，下個月漲3毛······諸如此類。還有一部分人則認為，無所謂，現在的利率和每月房貸也能接受。

網友部分評論截圖彙總

正好夜貓子慣了，睡不著，想著再寫一篇相關的內容，儘可能的把這次利率換錨和利率趨勢給說清楚。於是，凌晨三點從被窩中爬起來，寫下這篇文章。

據統計，目前國內有2億房貸家庭，也就是說這次的利率換錨，關係著相當大一部分人的利益。對於有些人群而言，可能利率改變對自己帶來的支出變化確實無所謂，但對於更多的買房人來說，買房並不是一個容易的事，甚至是掏空6個口袋才買下的資產。這時候，弄清楚LPR和利率趨勢，還是挺有必要的。套句不算時髦的話，省出來的錢買排骨吃難道不香嗎？

以下五點，為您再次闡述利率換錨如何轉換，以及LPR的趨勢分析。

一、利率是用來幹嘛的？

這是為了讓朋友們理解這次利率換錨，很重要的前提。

1、什麼是利率

利率是指一定時期內利息額與借貸資金額（本金）的比率。利率是決定企業資金成本高低的主要因素，同時也是企業籌資、投資的決定性因素，對金融環境的研究必須注意利率現狀及其變動趨勢。

2、利率的作用

利率是指借貸期滿所形成的利息額與所貸出的本金額的比率，它具有以下經濟功能：聯絡國家、企業和個人、溝通金融市場與實物市場、連線宏觀經濟與微觀經濟的中介功能。

兩段關於利率的說明，其實已經很清楚了，利率是用來調節企業、個人借出或存入資本的積極性的，以此獲得貨幣不同的流通速率。比如：借款利率低，則企業、個人會更多的進行借貸，以此來發展自身企業或個人消費的需求，這是一種積極的貨幣政策。當然，便會更有利於國家整體經濟、各產業、各人的發展。

二、LPR是利率市場化改革的重要舉措之一

什麼是利率市場化改革呢？

通俗的講，就是將利率的決策權交給金融機構，也就是銀行。由金融機構（銀行）自己根據資金狀況和對金融市場動向的判斷，來自主調節利率水平。

這種最後的執行方式即變為：

以央行釋出的報價利率為參考，以貨幣市場利率為中介，由市場供求來決定金融機構存貸款利率的市場利率體系和利率形成機制。

舉個例子：

之前的利率叫基準利率，這是一個固定利率，是由央行統一發布的，比如近兩年的4。9%。然後各地銀行，會在基準利率的基礎上，進行上浮或下調，就變成了客戶具體貸款時執行的那個利率，比如您的上浮15%。

那為什麼要進行利率市場化改革呢？

這裡面的關鍵詞是“市場化”。咱們國家的資金轉移（也就是資金流動）其實一直有兩種定價方式。第一種是基於市場利率定價（短期政策利率），適用於金融同業市場；第二種是基於存貸款基準利率（中長期政策利率），適用於存貸業務。兩種定價方式的差別，其實就是固定利率與LPR浮動利率的差別。但是，在相當長的時期內，LPR幾乎與貸款基準利率持平，這就導致兩種定價方式的出發點並不相同，結果卻是幾乎相同的。那麼，這樣的方式就不具有市場化的特徵。因此，如何將利率政策更加得契合資金流動的合理性，是這次利率市場化改革的核心所在。

而央行等金融大腦在進行分析之後得出：

建立以中期政策利率為基準的LPR新機制，在利率錨的選擇、報價方式和具體報價等多個維度都強調利率市場化，是疏通梗阻的改良方案。

看專有名詞可能有所費解，一句通俗易懂的話表示即：

這是一種更先進的、適合中國國情的、更靈活的，以市場為導向的利率機制。所以，LPR的誕生，可以理解成用來代替固定利率制的。既然是2.0版本，那顯然是優於1.0版本的。

貨幣政策傳導梗阻現象：在歐美髮達經濟體最早出現且一直存在，發展中經濟體也出現過。各國中央銀行透過貨幣政策進行逆週期調整時，只要貨幣政策傳導機制存在錯位與扭曲，就會引發貨幣政策傳導梗阻現象。——國家開發銀行郭棟

三、更換與不更換，差異在哪裡？

再次說明一下，這裡面實際上有兩種不同的房貸方式在裡面。1、存量房貸；2、增量房貸。

存量房貸：

即在2019年10月8日之前發生的貸款。這部分房貸，全部是採用的基準利率+浮動。

增量房貸：

即在2019年10月8日之後發生的貸款（有少數銀行在10月8日後，依然採取的是固定利率，如果不清楚的話，可以開啟自己的房貸合同，找一下對應條款）。這部分是已經採用LPR浮動的方式，也就是說這次利率換錨跟您是沒有關係的，因為已經是新利率政策了。

下面，重點闡述存量房貸，更換與不更換的差異在哪裡？

更換：

即改為LPR浮動制。採取的執行利率計算方式為：基礎報價利率+（加減點）。

舉例：

基準4.9%+15%的上浮，執行利率是5.635%。那麼更換為LPR，執行的利率為：4.75%（這是最新LPR基礎報價）+88.5BP（基點）=5.635%。其中，88.5個BP，是一直跟隨合同走的，這個加點（或者減點）是固定不變的。會改變的是4.75%這個LPR基礎報價。

不更換：

不更換，即一直按照5。635%的固定利率執行下去，直至還款結束。之所以不會再有變化，是前文提到：利率市場化改革之後，央行已沒有動力再自行去調整基準利率，央行只會每個月釋出LPR基礎報價利率，供銀行們參考。

所以，差異很明顯了。選擇固定利率，即5。635%不變。選擇LPR，雖然第一年依然是5。635%，但未來LPR調整的話，那您的執行利率便會跟著調整。比如說最新LPR報價利率是X，那您的利率就是X+88。5BP。X降，您的利率就降；X升，您的利率就升。

當然，要說明的是：LPR一個月一變，房貸利率是一年一變（每年1月按最新LPR+（加減點）執行）。

製圖/xi說樓市

四、比較之後，是選擇換還是不換呢？

這裡面的核心其實在於：基礎報價利率也就是LPR的走勢。

從19年11月到目前2月份，LPR基準利率其實已經兩連降。從4。9%到4。8%，再到如今的4。75%。這裡面體現出來的是：LPR基礎利率，是呈現下降趨勢的。比如央行近期也再次發生，未來還將進一步調低LPR，以此來促進經濟的活躍度。

為什麼說是下降的趨勢呢？

第一大點中關於利率、利率的作用，其實已經陳述過一些觀點。利率的核心作用，就是調節金融市場流動性，調節貨幣的利用率，調節企業、個人發展的積極性。咱們國家，從之前的高速發展到目前的中高速發展，其實一直離不開利率的穩步下調。眾所周知，在我國，中小企業貢獻了50%以上的稅收，60%以上的gdp，70%上的技術創新，80%上的就業。大型企業、國有企業其實亦發揮巨大的作用。那麼，無論是中小企業，還是大型企業，發展就需要資金，資金來源主要便是銀行。那麼，銀行的利率只有逐步下調了，企業借貸的積極性才會更高，企業有了錢之後也才會發展的更好。

所以，很明顯了，當經濟依然保持高速增長的態勢，當中國越來越活躍在世界領域中，當中國越來越強大，利率的趨勢必然是下調的。

所以，您覺得是換還是不換呢？當然，我不能幫您做出決策，還需要您自己決定。

五、有沒有可能，轉換後LPR上調呢？

不是沒有可能，而是可能性偏低。

什麼情況下，LPR可能會上調？比如銀根過鬆、流動性過快、貨幣通脹速度過快，這些時候，央行會採取適當的措施，穩定一下貨幣。比如上調LPR。

但筆者也要強調，這種機率雖然會有，但顯然是低於下調的預期的。咱們國家，整體的經濟、金融，都是可控、健康、穩定發展的。

最後，希望我的文章對您有所幫助。

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單選 | 這次換錨，你會選擇固定利率還是LPR浮動利率呢？