專題報告丨2020產業園區物業管理發展報告

文 / 研究員 王方

概述

隨著中國經濟發展，誕生了產業園區這一新興業態，自1984年誕生以來發展迅速，服務內容相比其他業態也更加豐富。目前產業園區物業服務正呈現出日益明顯的市場化特徵，涉足產業園區物業服務的企業型別越來越多，其中存在不少優質物業服務企業。

產業園區物業主要服務內容和特徵

產業園區是指由政府集中統一規劃制定區域，並給予進駐的企業一定的優惠政策，區域內規定特定行業、形態的企業進駐，並由產業園管委會或產業園開發商進行統一管理，向園區內企業提供多方面的軟、硬體服務。產業園區涵蓋了高新區、開發區、科技園、工業區、產業基地、特色產業園等多種形態。

1984年，招商局集團物業公司承接了深圳蛇口工業園區的物業管理與服務，產業園區物業管理作為物業管理的重要形態自此誕生。一方面，產業園區物業管理豐富了我國物業管理行業的形式，並較早的介入智慧化樓宇、能源中心、節能建築等管理。另一方面，產業園區物業管理擔負了最佳化產業園區投資環境、推動產業發展的獨特使命，呈現出服務於園區經濟的鮮明特徵，賦予了物業管理行業新的價值和願景。

產業園區是隨著中國經濟發展出現的新興業態，入駐企業型別豐富，覆蓋了廠房、倉庫、碼頭、綜合體、寫字樓等多種業態，業主對物業服務的需求呈現多元化，現階段的產業園區物業服務除了提供傳統的“四保”服務，還將業務範圍拓展至能源管理、餐飲管理、金融租賃、物流、諮詢、創投等多種增值服務。產業園區物業服務需提前介入園區長期發展計劃和政策制定，需要對產業全週期運營保持關注，以提供優質的物業服務。產業園區的物業服務正在擺脫傳統物業管理行業所具有的勞動密集型特徵，逐漸呈現現代服務業的特徵。

產業園區物業市場空間及驅動因素分析

（一） 園區經濟價值凸顯，產業園區蓬勃發展

改革開放以來，由於國家的政策支援和經濟、產業、技術和人才等要素的集聚優勢，全國各地的工業園區、經濟技術開發區、現代農業示範區、高新技術產業開發區等不同具有產業型別、不同地域特色、不同發展層次的園區在全國各地實現迅速發展。按照級別，產業園區可分為國家級、省級和地市級，1984年，我國設立了首批國家級經濟技術開發區，根據2018年版《中國開發區稽核公告目錄》，2018年我國已有552家國家級產業園區，其中經濟技術開發區數量最多，達219家。省級開發區有1991家，全國31個省級行政區均有產業園區坐落。近十年來，園區經濟在我國國民經濟中的價值凸顯，國家級產業園區的GDP佔比已超過20%，產業園區對區域和城市經濟發展的貢獻度較高，園區經濟已經成為我國經濟發展的重要引擎。

文 / 研究員 王方

近十年，全國工業用地成交總建築面積達到了127。89億平方米，每年都保持著十億級的成交供應量。其中，2010-2011年幾乎實現了翻番的成交量，從5。38億平方米增長到11。65億平方米，此後一直到2019年，每年的工業用地成交建築面積都在十億以上，而2019年500強企業中涉及產業園區物業服務的企業佔比為58%，總在管面積僅為9。61億平方米，對於產業園區這個業態來說，未來還有很大的發展空間。工業用地一直是作為產業園區發展的首要資源要素，在工業用地供應增長的基礎上，全國各地積極推出相關支援政策，如進一步放寬工業用地出讓年期，提高工業用地容積率等。產業園區業態蘊含著巨大的發展空間，未來將會吸引更多的物業服務企業進入。

圖 1：2006-2019 年度全國工業用地成交總建築面積

單位：億平方米

(二) 工業用地年度供應過十億，園區仍有較大發展空間

根據2018年的《中國開發區稽核公告目錄》，我國國家級開發區核准面積 55。5 萬公頃，省級開發區核准面積 126。5 萬公頃，省級以上園區面積共182萬公頃。按照2019年產業園區物業收費平均水平2。96元/（平方米·月），以及自然資源部披露的國家級開發區綜合容積率0。96測算，我國產業園區物管市場規模已超6000億元，市場空間十分可觀。

基於樣本的產業園區物業服務市場資料分析

（一） 2019年產業園區物業發展指數82。3

2019年，500強產業園區物業發展指數為82。3，同比增加16。4個點。百強產業園區物業發展指數為42。0，相比2015年年均複合增長率為26。74%。

圖2：2015-2019年度PMDI100產業園區物業發展指數走勢

（二） 產業園區物業管理規模分析

1。 500強企業產業園區物業管理面積情況

2019年，500強企業中有290家涉足產業園區服務，佔比58%，同比增長3。6個百分點。

表1：2019年度500強企業產業園區物業管理面積情況

涉足產業園區物業服務企業的平均管理面積為331。25萬平方米，同比增長21。97%。有53。45%的企業產業園區管理面積在100萬平方米以下，有15。52%的企業管理面積大於500萬平方米，僅有5。86%的企業管理面積大於1000萬平方米。由此可以看出，產業園區業態整體量級都偏小，企業管理規模都還有上升空間。

從城市分佈看，500強企業產業園區物業的市場相對集中在三四線城市，其佔比超過了50%。

圖3：2019年度500強企業產業園區物業管理面積各城市分級分佈

2。 百強企業產業園區物業管理規模情況

2019年，百強企業佈局產業園區物業的企業比例為76%，同比增加了6個百分點。2010-2015年度，該比例均保持在50%以上，2017-2019年度，約70%的百強企業都佈局了產業園區物業。

圖 4：百強企業中涉足產業園區物業企業佔比情況

2019年，百強企業產業園區物業服務總規模為5。41億平方米，同比增長27。25%，增速高於行業整體規模增速。2010-2019年度，產業園區物業服務總規模複合增長率為30。71%。

百強企業產業園區物業服務規模佔百強企業總服務規模比例為5。98%。2019年，百強企業產業園區物業管理面積佔500強企業總產業園區管理面積的比重為56。27%，該業態管理面積的集中度較高。

2010-2019年度，百強企業產業園區物業管理總面積佔物業管理行業總面積的比例由0。36%增加至1。79%，表明百強企業產業園區物業服務規模在逐漸擴張。

圖5：百強企業產業園區物業管理面積情況

單位：億平方米

2019年，百強企業產業園區物業的平均管理面積從2010年的83。67萬平方米增至2019年的711。21萬平方米，年均增長69。73萬平方米，2010-2019年度平均管理面積年均複合增長率為26。84%。

圖 6：百強企業產業園區物業企業平均管理面積情況

單位：萬平方米

3。 500強企業產業園區物業管理專案情況

2019年，500強企業佈局產業園區物業服務企業管理專案總數為3804個，同比增長16。05%；企業平均管理專案數量為13。11個，同比增長8。84%；單專案貢獻面積為25。25萬平方米，同比增長12。07%。

表2：2019年度500強企業產業園區物業管理專案情況

從城市分佈角度看，產業園區物業在二線城市管理專案多為中小型專案，面積偏小，在三四線城市管理的專案較大。

圖7 ：2019年度500強企業產業園區物業管理專案各城市分級分佈

4。 百強企業產業園區物業管理專案情況

2019年，百強企業佈局產業園區物業管理專案總數為2068個，同比增長28。93%；2010年至2019年的年均複合增長率為20。53%。百強企業管理專案佔500強企業總產業園區物業管理專案比例為54。36%。

2010-2019年度，百強企業產業園區物業服務企業平均管理專案數量保持穩步增長，由6。64個增加至27。21個。單專案貢獻面積由12。60萬增加至26。14萬平方米，但是在2014-2015年度出現了下降，這是由當年百強企業專案增速大於面積增速導致。

圖 8：百強企業產業園區物業管理專案情況

單位：萬平方米、個

（三） 產業園區物業經營績效分析

1。 500強企業產業園區物業服務收入情況

2019年，500強企業產業園區物業總物業費收入達152。18億元，同比增長21。35%，佔500強企業總物業費收入比例為5。72%。

表 3：500 強企業產業園區物業服務收入情況

從企業角度上看，500強企業產業園區物業物業費收入均值為5247。63萬元，同比增長13。82%。500強企業涉及產業園區服務企業中，有56。55%的企業產業園區物業費收入在2000萬以下，有15。86%的企業產業園區物業費收入在1億以上。說明產業園區物業頭部企業已經可以達到較高的收入水平，但是大部分企業仍然規模較小。

2。 百強企業產業園區物業服務收入情況

2019年，百強企業產業園區物業費收入總值為71。27億元，與2015年的31。37億元相比，增長了39。90億元，年均複合增長率為22。77%。百強企業產業園區物業費收入佔500強企業產業園區物業費收入比例為46。83%；佔百強企業總物業費收入比例為4。34%。

此外，百強企業產業園區物業費收入均值從2015年的6273。70萬元增長至2019年的9256。25萬元，年均複合增長率為9。78%。

圖 9：百強企業產業園區物業服務收入情況

單位：億元

3。 500強企業產業園區物業物業費水平

2019年，500強企業產業園區服務專案中，包乾制仍為主流方式。與其他業態不同，從物業費標準上看，產業園區物業包乾制的物業費標準要高於酬金制。

圖 10：500 強企業產業園區物業收費形式分佈

圖11：500 強企業產業園區物業各收費形式物業費情況

單位：元 /平方米·月

從城市角度上看，500強企業產業園區物業服務專案中，二、三四線城市產業園物業費收入水平相當，並顯著低於一線。

圖12：500 強企業產業園區物業各城市分級平均物業費水平

單位：元/平方米·月

產業園區物業相關的收併購和合作案例

2019年物業管理行業的收併購市場火熱，並在2020年上半年得到了延續，物業服務企業透過收併購擴大物業管理組合，進入新的領域和區域，擴大管理規模。

2019年及截至2020年6月30日，涉及產業園區業態的行業併購事件如下：

表4 產業園區物業業態典型收併購事件

產業園區物業管理的發展前景和趨勢

(三) 市場規模達6000億元

產業園區的興起以國家戰略為依託，以國家級和省級開發區為核心，因此園區的物業服務一般由具有國資背景的產業園區開發商設立的配套企業提供。隨著產業園區的日益發展，逐漸呈現現代化、市場化和國際化特徵，一些具有國際背景的物業管理服務企業如五大行，以及市場化的物業服務企業如天驕愛生活、均豪不動產等逐漸在產業園區物業服務領域佔據一席之地。多種型別的物業服務企業正在進入產業園區領域，不同背景、不同發展階段、不同定位的物業服務企業共存於產業園區業態，產業園區物業服務市場日益呈現市場化特徵。為了維持和爭奪更多的市場份額，物業服務企業將致力提升服務能力，提供更加優質的服務，產業園區業態的市場競爭將愈加激烈。

(一) 市場化特徵日益凸顯，業態競爭加劇

由於所服務客戶的特殊性，產業園區物業管理高度重視傳統的“四保”服務，在此基礎上不斷豐富服務內容，提供包括政府主管部門對接、園區餐飲、園區住宿、設施管理、裝置租賃多種服務。除此外，服務已經滲透到產業流程並還在不斷延伸，為入駐企業提供諮詢、創投、金融租賃、物流支援、財務、人力資源、呼叫中心、服務外包等多項增值服務。產業園區物業服務多元化特徵明顯，不斷向下遊延伸，為物業服務企業挖掘到更多的盈利點。

產業園區的物業管理在園區前期開發階段積極介入具有十分重要的意義，產業園區多處於城市郊區，配套設施不夠完善，容易出現停車位稀缺、沒有配套商業服務的問題，容易造成產業園區的人才流失問題。物業服務企業在服務客戶過程中積累的足夠的專業經驗和人才儲備，在前期開發時積極介入，提供園區規劃設計等諮詢服務，能夠向上遊的企業園區專案輸出管理方案、標準和模型，能夠提前解決園區後期運營的痛點和難題。

產業園區物業管理承擔了服務園區經濟的使命，已經成為產業園區服務體系中的一個重要環節。產業園區物業服務企業能夠打通園區上下游服務鏈條，提供全覆蓋生命週期的完善服務，能夠增強自身的市場競爭力。

(二) 服務鏈條不斷延伸，逐漸覆蓋園區全生命週期

O2O體驗式服務、物聯網、大資料等科技的到來，催生了智慧園區、智慧城市等一系列新概念，產業園區物業管理必將進入基於人與人、人與物透過線上軟體和線下硬體相結合的智慧園區服務時代。智慧園區可以幫助物業實現智慧門禁、智慧報修、智慧管理等新服務方式，提高服務質量和管理效率。隨著5G技術的快速應用，未來智慧園區建設必將進一步提速。園區物業管理迫切需要和現代化的管理技術和手段結合，以實現物業管理服務的轉型和升級。

目前我國部分產業園區物業服務企業在智慧建設方面已經取得了一定的成就，如均豪不動產建立了集支撐網圖站點服務、智慧安防、智慧保潔等服務功能於一體的集控中心平臺，強電、消防、安防、燃氣、給水、空調、採暖、電梯、停車場等裝置資訊均能接入平臺，全面提升產業園區的安保等級、運營效率以及服務質量。億達服務藉助易達雲圖這一智慧園區全場景解決方案，連線空間、企業與服務，基於大資料分析與物聯網技術，建立集樓宇資源管理、客戶管理、合約管理、財務管理為一體的園區管控體系，並組建專業團隊打造一站式無憂服務，有效提升園區運營管理效率與園區綜合競爭力。