北京購房：靠男人不如靠自己，婚前我要買房

問題：女生婚前首套首貸，首付200w，總價450以內。現在住男友家裡，但就想自己也買一套。不考慮2000年以前的房子，對小區環境和物業有要求。現在踩了常營、通州、宋家莊和舊宮區域。舊宮過於城鄉結合部pass，宋家莊一居不如考慮常營一居，宋家莊也pass；

常營：柏林愛樂永珍新天北京新天地看的都是一居室，然後就是蘋果派有硬傷的北向兩居，柏林愛樂社群大環境亂不是很喜歡，蘋果派離地鐵近環境不錯也很安靜，但是沒有合適的戶型；

通州：品質比較好的小區有一些夠不到。能夠到新通國際花園太吵被pass了，華業東方玫瑰戶型小區環境都很喜歡，但是離地鐵有點距離且離市區最遠。 京貿西只能夠到戶型有硬傷的兩居。現在有點混亂，到底該選市區內的硬傷兩居、好戶型大一居、通州八通線大兩居、還是核心區硬傷兩居？兩居以後有了孩子有住的可能性 市區或者通州有別的小區推薦嗎？不想貸特別多款，不然還款壓力太大。新房也不太想考慮，想要租養貸，房子越看越盲目了。求解惑。

回答：1、其實你說了這麼多，最後的聚焦就是兩個板塊：常營和通州。

2、有個問題在於，婚前你住你男友家，你現在買的自己的婚前財產你也不住啊，不住的話你其實沒必要考慮那麼多環境問題，就看哪個保值增值能力最強即可，未來留著可以收租增值，賣了能支援家庭後續置換大的房子或者學區。

3、考慮你450W最高的總價預算，不太容易在常營買到兩居，一居是天花板。而在通州核心區你可以買到次新兩居，同時通州過去兩年明跌陰跌的降了不少，但所有郊區裡，通州又是副中心、是配套兌現度最高未來最有預期的板塊，所以現在算是抄底的行情。

因此常營一居對比通州核心區兩居，我更推薦後者，同時兩個板塊都沒有強學區加持，務必要買次新樓齡的房子。

4、你關心的常營板塊：

（1）柏林愛樂：戶型比永珍新天好，但是你不喜歡，PASS；

（2）永珍新天：常營離地鐵最近的次新，也守著華聯和龍湖天街，樓座朝向有的不太正南正北，戶型不如柏林愛樂，但是永珍新天最便宜的兩居也要500W，西南向94平的那種戶型，恕我直言，你200W首付對標450W都有些費勁，你還有中介費和契稅，500W的超預算了。如果你買南向的一居，總價在420W，這個一居總價瓶頸也很明顯，因為稍微加點預算就能買通州北關附近的兩居次新了。

考慮流動性、功能性，如果你能夠到兩居，建議永珍新天，如果夠不到，則建議慎重買一居。

（3）北京新天地：新天地的兩居總價邏輯、一居邏輯和永珍很像，也是兩居500W+、一居大多東北、西北和正北朝向的350W左右。建議結論也和永珍一樣。

（4）蘋果派：蘋果派的一居面積小總價低，你用不滿預算。如果買蘋果派76平米的那種兩居，總價在你450W預算內了，這是你能夠上的，你可以買了租出去，守著6號線和商業好租好賣也，還是次新樓齡。

綜上，常營板塊建議考慮功能性，夠一下兩居，同時考慮你的預算問題，蘋果派東北向兩居。

5、你關心的通州：

（1）京貿國際城西區：推薦，雖然密度很大、雖然戶數太多，但是次新、園林好，還有北京小學通州校區、北京二中通州校區，隨著副中心的兌現會越來越好。

（2）華業東方玫瑰：不推薦，臨河裡的地段步行，華業自己社群體量大、有街區商業和集中商業，自帶配套，這是優點，但是買房首先看地段，相對核心區京貿西的位置，不推薦這裡。

因此，通州你關注的兩個盤裡推薦京貿西，如果還有別的看看，你可以看看北邊的清水灣，未來通燕高速降級不是高速路了，南北聯絡會加強。

6、結論：考慮你不住，租金更高距離市裡更近，更建議蘋果派的兩居，次選京貿西的兩居，這個總價別糾結於戶型，但是相對一居更應該關注功能性的兩居。