舊改大潮下，南寧老城改善樓盤，能否閉眼入？

這兩年，南寧紮實推進城市更新步伐，據不完全統計，2020年南寧共有3。3萬畝81個城市更新專案獲批或啟動，南寧的舊改程序提速前進。

西鄉塘作為南寧舊改的主戰場，現有的舊改專案約為62個，涉及改造用地24265畝。南棉舊改、北湖味精廠舊改、五里亭舊改、北大客運中心舊改、新陽路面粉廠舊改等如火如荼。

2021年，火車站舊改、中堯片區舊改、連疇村1711畝舊改等等繼續傳出訊息。舊改仍是大家關注的大事件。

隨著不少舊改專案的落地，老城區也煥發出了煥然生機。

比如南棉舊改專案的交付，片區的居住環境、教育配套等得到了極大的完善提升；

比如北湖味精廠舊改的落成，片區多了一個購物中心，同時老破小的矮樓變成了靚麗的高樓，城市介面有了全面的改觀。

比如新陽路面粉廠舊改的推進，家門口有了幼兒園和小學，社群的環境配套、高階園林氣質等都提升了生活檔次。

……

這些舊改專案，呈現了老城區改造後的理想生活：生活節奏放緩、社群裡綠樹成蔭、老房子煥發新生等。

老城在一點一點變好，價值也在極速回歸。

Part1

老城區，稀*缺性愈發凸顯

在南寧樓市裡，西鄉塘的熱度一般般，甚至聲浪很小。然而，仔細整理成交資料及房價走勢發現，西鄉塘的資料過去是相對健康的，未來的供求矛盾也是可以預見的。

2020年，西鄉塘區商品住宅供應量為127萬㎡，成交量為117萬㎡，供求比為1。08：1，供求基本平衡。

西鄉塘在售樓盤本來就不多，到了2021年，多個供貨和成交主力的樓盤，都進入了銷售尾期，而新盤接應不上。西鄉塘區將進入老盤貨量見底，而新盤量少甚至無貨可上，供不應求的矛盾將會顯現。

畢竟，西鄉塘目前可以預見的新盤，不到5個，而且規模都非常小。

而西鄉塘作為南寧較早發展起來的城區，常住人口量龐大，僅次於青秀區。

在消費不斷升級的當下，居住的改善需求也來得非常強烈。這兩年，南寧120-140㎡面積段的改善類住房成交上漲明顯，市場上的改善類樓盤陣容也在加大。

作為老城區的西鄉塘，是煙火氣息最為濃厚的城區，有無數的地緣改善客戶。

可以說西鄉塘對於改善產品的渴望，比其他區域更迫切，而可選的改善產品卻鳳毛麟角。

渴望改善的老城人，一直被市場壓抑著。

可以想見，西鄉塘的改善盤，會越來越稀*缺，也會愈發搶手了。

Part2

老城區的改善擔當

統計西鄉塘目前在售的樓盤和房源庫存，以及地段、配套、產品的層層篩選，天健·天境的綜合得分表現突出，或將成為2021年西鄉塘的熱銷擔當。

自3月28日天健·天境藝術營銷中心開放以來，全新升級的形象、一期交付的實景呈現，給了購房者更多的信心。

一、品牌及溢價能力。

我們先來看看幾個關鍵詞：

天健是上市國企，有30年的開發經驗

天健佈局南寧已有7個專案

天健專案具有較強的溢價能力

天健作為上市國企，30年的品牌積澱，在全國打造了無數高品質建築，“國匠精工”的血液融匯在企業文化精髓之中。

自2007年入邕以來，先後開發了天健國際公館、天健商務大廈、天健世紀花園、天健西班牙小鎮等7個專案。天健世紀花園被評為“國家AAA級安全文明標準化專案”、天健商務大廈被中國施工企業管理協會授予“國家優質工程獎”。

區域二手房房價對比，足以說明一切：

天健國際公館二手房均價25432元/㎡（區域平均價格18222元/㎡），天健世紀花園掛牌均價15984元/㎡（周邊二手房約13500元/㎡左右）。

天健專案具備了極強的溢價能力。

天健國際公館、天健世紀花園、天健西班牙小鎮、天健和府、天健城等樓盤，在開盤時期都呈現了強勁的熱銷實力。

（天健城交付實景圖）

二、鐵學商配套齊全。

天健·天境位於新陽路，西鄉塘核心的西大商圈。

距離南寧百貨大樓約1公里；

距離地鐵5號線新秀公園站約500米；

距離地鐵1號線魯班路站約800米

規劃的地鐵7號線離專案更近

距離清廂快速路出入口約600米

專案自帶約6萬㎡商業

……

三條地鐵環繞、三大商圈輻射，交通通達性高，周邊各種老城區配套，應有盡有。

此外，教育配套也建到了家門口：

天健城配套的幼兒園開設9個班（命名為魯班路幼兒園，已開園）、天健天境的幼兒園規模為12個班。配建30個班小學，現已定名為南寧市魯班路小學，引進的是衡陽路小學的品牌，預計今年秋季開始招生。

家學校就在家門口，是很多樓盤最難以複製的優勢。

地段、地鐵、教育，三大王牌，成為了天健·天境熱銷的保障。

Part3

大盤的改善實力

外部的配套，是價值的保障；內部品質，才是改善的基因。

改善，不僅是面積空間的變大，同時也是景觀和物業等品質的改善。

一、40000㎡的六大法式主題園林

天健天境佔地面積89畝，規模升級，景觀資源更優。

園林的面積達到40000㎡，六大法式主題園林、270 ㎡曲形泳池、跑道、兒童活動區，社群園林品質提檔升級，兼具觀賞性和實用性。

標準的歐式對稱建築、噴泉、雕塑，讓業主彷彿置身法國宮廷。

樓棟設計為點式獨棟錯落佈局，樓間距更寬，採光通風俱佳。部分樓棟可遠眺江景，視野更佳。

（天健天健園林效果圖）

二、多次獲獎的物業品牌

我們調研了南寧多個板塊的二手房成交價格，發現掛牌價較高的小區都有一個共性：

品牌力和物業服務力凸顯。

物業服務的水平，已經成為了房子增值保值最為關鍵的要素。

小區的園林品質再好、規劃再高大上，沒有一個放心的物業及後期維護，都是徒勞。

能夠令房子經久不衰、歷久彌新的，一定是後期的物業。

天健物業管理有限公司創立於1991年11月，是國家物業管理一級資質企業。服務建築面積超過800萬㎡。

天健南寧專案也多次獲得物業方面的獎項：天健國際大廈被授予“南寧市城市物業管理優秀大廈”、天健國際公館被評為“南寧城市物業管理優秀住宅小區”……

天健物業多年積累的經驗與口碑，才是無法復刻的核心競爭力。

（天健兩個專案獲得物業管理大獎）

三、房型面積空間的改善

天健·天境主打88-145㎡三至四房，舒適三房、大氣四房，匹配老城區的改善需求。

88-104㎡的面積段做三房、124-144㎡的面積段做四房，客廳和臥室的尺寸都更為舒適。

增強客廳等公共空間的內涵，是天健·天境改善的核心：

客廳是一個家庭最*高頻次的使用空間，哪怕多一分一毫，對長期居住的業主來說，都是非常受益的。

客廳的功能是豐富的：它不僅是電視、沙發、茶几的佈局。更可以是客廳+餐廳、客廳+圖書角、客廳+健身區、客廳+辦公區、客廳+兒童遊樂區等等多種組合。公共空間越大，才能真正為業主們提供更多生活氛圍感，是一家人的情感磁場。

而天健·天境，要做的就是這樣的改善空間。

（天健·天境樣板間實景圖）

說實話，認真瞭解過天健·天境的人都會認同這樣一個觀點：竭力提升居住內涵的大盤、價效比突出的改善擔當，是老城區舊改專案的範本。

天健·天境選擇把溢價留給購房者，留給業主。

寫在最後

2021年，南寧的舊改大浪更大、更猛。

舊城改造大潮下，老城區的價值正在迴歸。

我們相信，未來5年，南寧的老城面貌和價值，會有質變。

房住不炒，房子迴歸居住的功能，老城區的改善樓盤，已迎來絕佳的入手時期。