重慶新希望，有希望嗎？

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兩江新區雖然香

，但對於坡區土著也是遠方。

有哪個有錢人願意漂泊異鄉？

城市分層第

181篇

原創文章

如果有人跟你說，他要去九龍坡灘子口買一套新希望1000萬的大平層，

你聽完會不會一臉黑人問號？？？？？？

九龍坡、灘子口、新希望，這3個名詞什麼時候跟重慶豪宅搭上邊了？

01

九龍坡區自古以來就出高價地，但是不出豪宅。

榮安、弘陽用親身經歷告訴了人們，九龍坡確實沒有豪宅基因。

現在新希望站出來，想告訴人們：九龍坡是有豪宅基因的，只是那兩個開發商沒把豪宅產品做好而已。

新希望會被打臉不？

確實，九龍坡一直都出高價土地，除了跟土地地段較好有關之外，還跟九龍坡區的經濟屬性有關。

畢竟，九龍坡區是個經濟強區。

在經濟強區的城市核心區裡，一般都不會有便宜土地。

2020年，九龍坡區GDP為1533億元，排名重慶38個區縣中第二名；

人均GDP方面，2020年九龍坡區人均GDP為124344元，僅次於渝中區和江北區，排名重慶38個區縣中第三名。

人口總量和增量也是處於非常靠前的位置。

整體而言，九龍坡區經濟面非常不錯。

但和其經濟面截然不同的是，九龍坡的剛需屬性非常明顯。

2020年，九龍坡區120萬以下的剛需低端產品佔比高達60%，120-150萬的中低端產品佔比13%，150-200萬的中端產品佔比14%，合計下來就是87%的產品都是中端以下產品。

300萬以上的真正的高階產品僅有2%的市場份額，這就是九龍坡區不出豪宅的最好例證。

2020年，重慶主城共銷售300萬以上的住宅5939套，九龍坡區僅賣了223套，佔比僅有3。7%。

而兩江新區銷售2198套，佔比高達37%。

10倍的差距！！！

兩江新區和九龍坡區在GDP和購買力上差距並不大，整體經濟面都差不多，但在高階住宅也就是對高階人才的吸引力方面，卻有著高達10倍的差距。

那麼問題來了，九龍坡不出豪宅，到底是因為沒有豪宅產品，還是因為沒有豪宅購買力？

應該是沒有豪宅產品。

假如龍湖和香港置地都去了九龍坡區，九龍坡區的那群有錢人可能就不會北上兩江去買房了。

兩江新區雖然香，但對於坡區土著也是遠方。

有哪個有錢人願意漂泊異鄉？

02

新希望專案是叫D10天際，專案在楊家坪和灘子口中間，離2號線楊家坪輕軌站不遠，離未來的18號線楊家坪站也很近。

新希望D10如果靠著一個成功的商業綜合體，那至少這種豪宅專案做成功的機率又會大一分。

但很可惜，中迪廣場很失敗。

早已被法院查封的中迪廣場，直接把當初那批對此寄予厚望的商家們埋了進去。

其實中迪廣場的規劃和運營是有一定問題的。

在已有的永珍城和楊家坪這個超級大商圈旁邊，再新建一個80萬方的純商業商務綜合體。

九龍坡區能承接這麼大規模的商業體量嗎？

中迪廣場的商業模式，本質就是把勞動村及周邊的一些村鎮的商家給遷移過來，開展24小時的產業，比如餐飲、KTV、小酒吧、素按摩等等。

它並沒有創造新的消費，只是把消費轉移了。

而且它也沒有運用差異化的打法，與永珍城、楊家坪的商業業態進行差異化競爭，而是直接硬碰硬，而且商家沒有自持，直接就散賣了，沒有統一招商。

這就算是把中國最牛P的商業商務開發商找過來，都不一定能盤活它。

何況是讓一個達州的小開發商來操盤。

中迪廣場如果在規劃上面，讓出一半甚至更多的商務體量來做住宅，用住宅的利潤來反哺商業，說不定還有存活的希望。

03

新希望D10天際，是全國繼成都D10天府之後的第二座天字系產品。

成都D10天府是一個非常成功、產品力非常強的產品。

它基本都是大戶型，住宅均價建面3。5萬，平均800萬一套。

公寓稍便宜點，建面3萬，最低260萬一套。

這種產品系，也就註定了重慶D10天際肯定便宜不到哪裡去。

據瞭解，D10天際共有10棟高層和超高層，地塊被馬路隔開為3個組團，且這3個組團之間都被路給隔開了。

樓王只一棟，蝶樓，3梯3戶，單獨佔據一個組團。

建面252㎡的戶型就放置在樓王組團裡。

聽過總價是800萬起步。。。

其餘樓棟均為塔樓，32層，面積有建面118㎡，估計均價是300-500萬左右。

高樓層的塔樓、蝶樓，不知道重慶人民接受度怎麼樣？

因為重慶地形的關係，土地被更加高效地集約化運用，因此板樓很少，所以板樓也就普遍比較貴，板樓在重慶人民心智中的分量是很重的。

板樓不一定是豪宅，但豪宅一定得是板式。

不同的開發商，打造豪宅的方式很不一樣。

拿D10天際和綠城蘭園相比。

兩個專案地段屬性差不多，都是在老城裡面修新住宅，都面臨老破舊的城市介面。

容積率也差不多，D10天際容積率2。9，蘭園容積率是2。5。

但綠城蘭園犧牲了中庭面積，做了大面積玻璃立面的全板樓產品，還打造了大面積的中庭水景。

最後重慶人民的接受度還挺高的，口碑也非常不錯。

04

提起重慶的大平層，人們首先想到的就是龍湖和香港置地。

一方面是產品確實做的好，另一方面是它們在重慶刷屏時間太長了，已經佔領客戶心智了。

當你聽到有人說她買了龍湖或者香港置地的房子，你多多少少都可以從她的話語裡聽出些驕傲感和炫耀。

新希望300萬-1000多萬的豪宅產品，註定會在高階市場上遇到龍湖和香港置地。

那新希望怎麼和它們兩PK？

拼什麼？用什麼拼？

而新希望，作為一家從2018年才姍姍來遲的四川開發商，來重慶的時間並不長。

在重慶共有4個專案，兩個在巴南界石，一個在中央公園，一個在灘子口。

界石兩個專案位於重慶市場聲音相對弱勢區，對建立新希望高階品牌形象毫無幫助，甚至還有很大的負面作用。

而且這3個專案，都是其他開發商操盤的。

也就是說，在D10天際之前，新希望在重慶還沒有完全完全獨立操盤的專案。

一個之前都是被扶著走的小孩，突然被放手讓自己走，而且還要跑起來。

是不是感覺有點難度？

從操盤經驗、時間和口碑來看，新希望都不佔優，怎麼打？

而且在九龍坡區，新希望還會面臨華潤二十四城這個勁敵。

我們前面不是說了2020年九龍坡區賣了223套300萬以上的住宅產品嘛，其中有206套就是來自華潤二十四城，成交佔比高達92%。

華潤幾乎壟斷了九龍坡區的豪宅市場。

而且華潤二十四城作為超級大盤，輕軌近、學校好、商圈多、配套足，配套齊全且優質，而且價格也相對較低。在九龍坡區也深耕了好些年了，品牌形象早已深入人心了。

要說服這群人不買價效比和口碑更高的華潤，卻轉頭去買新希望，我覺得難度還是有點大。