玩家會減少，美的置業稱未來機會大於挑戰

21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道

去年以及更早之前，我們談論起美的置業，除了作為美的集團的房地產板塊讓之在行業中有一定的知名度以外，它有多大的能量我們很少能夠察覺到。時移世易，隨著數筆併購貸款的授得，它的地位徹底不一樣了。

從今年2月至今，美的置業從建設銀行、農業銀行、交通銀行乃至招商銀行處獲得了750億元的併購貸款額度，這樣大規模的授信，行業之中能與之並肩者寥寥，碧桂園暫時沒有，萬科至今也未能。

美的置業或許將在當前的週期中演繹逆風而起的姿勢，它自己也是這麼認為的。

在美的置業2022年3月28日舉行的2021年年度業績釋出會上，這家有著美的集團做背書、以房地產為主業的企業，表現出了與其他同行們相比畫風完全不同的自信。

面對投資者與資本市場，美的置業首先秀了一把家底——它是少數不依賴美元債的規模房企，2021年，美的置業銀行借款和債券融資合計佔比80%。此外，去年年底，美的置業銀行授信額度高達1474億元，尚未動用的銀行授信額度尚有1001億元。

從融資期限結構來看，美的置業新增融資以5年期內中短期債務為主，其中一年以內佔比27%，一到兩年佔比31%，兩年到五年佔比36%，兩年以上融資餘額期限合計佔比42%。

美的置業的融資結構和期限，足以讓同行刮目相看，這也是它底氣的來源。畢竟在房地產這個重資金的行業，得便宜資金者得發展機會，美的置業自然可以高調。

對於行業未來，美的置業執行董事兼總裁郝恆樂分析稱，堅定認為未來房地產行業參與者和玩家會快速減少，能夠留下來的企業都會更加理性，也會減少很多內卷，所以未來供需結構會有很好的改善。

郝恆樂說，當前行業還是供大於求的狀況，相信未來隨著行業泡沫的出清，供需結構會更加回歸合理。在這種競爭格局下，相信美的置業的機會大於挑戰、大於風險。“我們未來要穩步做強，要控制好槓桿和風險，這是基本的原則。”

郝恆樂的判斷是理性且客觀的，美的置業手握大把現金，未來面對的機會的確有很多。但坦率而言，它或許還要更進一步地證明逆週期擴張的能力，畢竟從2021年這份財報中，它的優秀表現未能體現得很充分。

2021年全年，美的置業全年營業收入為737。03億元，同比增長40。4%；毛利為134。95億元，同比增長15。8%；核心淨利潤同比增加13。6%至54。57億元；但歸母淨利潤上，美的置業錄得38。98億元，同比下降9。5%。以此計算，美的置業的毛利率和淨利潤率分別為18%和4%，盈利能力尚需進一步證明。

利潤表現一般，與美的置業過去的佈局有一定的關係。不過這種狀況或許會持續好轉。

在業績會上，郝恆樂提到了改善利潤水平的若干舉措，他表示，美的置業將會更加看重權益規模以及權益比，更加註重現金流的頭寸管理以及集團的流動性管理，在投資方面保持定力。

郝恆樂指出，對於每一個投資專案，無論是利潤還是IRR，乃至現金流回正，將提出更高的要求，“我們投資節奏在40%的銷售回款以內，這個絕對不會突破，會把權益比提高到75%以上。同時減少合作，控制1+1不能大於二的合作，慎重選擇合作物件。”

執行董事兼高階副總裁王全輝則指出，2019年起，美的置業持續進行換倉，實施區域升級、城市深耕戰略收斂聚焦，主動出清低量級城市，堅定迴歸長三角、大灣區及一二線強三線城市的高質量佈局戰略。目前美的置業將透過升級換倉，逐步退出低量級城市，聚焦29個核心城市，提升拿地的權益比，以及降低合作專案的數量。

對未來如此有信心，美的置業自然不會在分紅上虧待投資者。2021年，美的置業每股分紅1。60港元。2019年至2021年三年間不間斷派息，累計派息高達54億港元。在業績會上，郝恆樂也稱，未來依然會保持有競爭力的派息政策。

金融機構認可、業績增長可期，分紅有競爭力，在房地產行業，美的置業這樣的企業已經不多了。依靠著美的集團的強大背書，它或許將是一個很好的逆襲樣本，但過程並沒有崎嶇與彎路，對於喜歡跌蕩起伏傳奇的人們來說，這樣的故事並不夠勵志。

（作者：吳抒穎 ）