眉州文化村，良渚模式下的精準覆盤與迭代

2000年良渚文化村誕生於杭州的西南，紮根良渚文明的土壤，19年過去，它在這裡開出了現代文藝之花。

良渚文化村在盤活傳統文化資源和社群維護運營方面頗有建樹，國內外前往學習者絡繹不絕。作者曾梳理過我國目前特色小鎮的難點，主要有定位規劃和人從哪裡來兩方面：

難點一：定位規劃難 缺少全盤思維

打造特色小鎮，需要綜合市場分析、精準定位、業態組合、創收回報等要素，全盤思維和分期節奏至關重要。如果只關注當期地塊，就有可能在容積率、現金流平衡等方面出問題。

難點二：人從哪裡來？和大城市“搶人”

恆大研究院報告指出全國呈現出“一二線城市常住人口持續大幅流入，三線稍有流入，四線基本平衡，五六線持續淨流出”的現象，城市等級越高，人口吸引力越高。

與此同時，隨著中國進入老齡化社會，人口資源愈發寶貴，各城市人才爭搶激烈，如武漢最新招才政策規定45歲以下大專生可全家落戶（來源：湖北省人民政府官網）。

良渚文化村作為特色小鎮的先驅，如何克服上述難點？

梳理其發展史，人發現了七大關鍵詞。最新訊息顯示，萬科第二座文化村——

眉州文化村

落戶眉山崇禮新城，

同樣坐鎮豐沛文化，眉州文化村如何再次發揮作用？

瞭解良渚文化村可以幫助我們更好的理解身邊即將產生的變化。

關鍵詞一：整盤規劃

耗時4年 堅持低密定位

良渚文化村總佔地約12000畝，其中山地約5200多畝，旅遊用地約1200多畝，公建用地約680畝，房產用地約3400多畝，集結20餘家中外團隊，僅規劃就耗時4年。

其整盤規劃原則是：“尊重自然與生態、對復興良渚五千年文明進行了當代嘗試，著力營造田園棲息生活”。有幾個關鍵數字貫穿始終——

約5000畝原生態山林，約4-5層建築尺度，以步行約5分鐘為尺度建立配套服務體系。

作者梳理發現，19年開發過程中，良渚文化村一直堅持低密改善的定位，強調配套的吸引能力。

而眉州文化村整體規劃總佔地約6300畝（注1），同樣引入HKS、RTKL、XAA、GAD、圖石、基準方中等十餘家中外著名團隊，注重宜居尺度。

關鍵詞二：分期開發

靈活應對週期

大盤開發，優勢是可以分期操作，靈活應對市場週期。19年間，良渚文化村開發了坡地洋房、聯排別墅、小高層等產品。它會在樓市不同階段，打出不同的“牌”，既保證了專案的健康運營，也在每一個時間點都有亮點展示。

眉州文化村一期桃源湖規劃設計方案已經區規委會審議透過，專案成功邁出第一步。（來源：眉山市東坡區自然資源和規劃局）

關鍵詞三：文化結合

立良渚文明樣本

良渚文化村與良渚古城遺址相關聯，專案內修建有建築面積約1萬平方米的良渚博物院。良渚玉製品對後世用玉製度影響巨大，內圓外方的玉琮蘊涵著“天圓地方”的原始宇宙觀。良渚文化村專門開展“良渚文明探索營地”活動，讓傳統文化在現代生活中煥發生機。

眉州文化村坐擁“三蘇文化”，專案設計充分考慮東坡文化的傳承，並規劃修建“東坡書院”，釋放東坡情懷。

關鍵詞四：人從哪裡來

培養自己的KOL

作者發現，良渚文化村之所以能順利解決“人從哪裡來”的問題，這兩方面的努力功不可沒：一是雕琢專案氣質，並找到了與其相近的精準客戶——親近自然、有鄉愁、熱愛生活的房地產從業人員和媒體人，他們是最早認可良渚文化村的人；其次，大力發展文化配套，吸引藝術家與設計師。這些意見領袖用人際傳播為專案賦能。

眉州文化村規劃吸取相關經驗，提供舒適的人居體驗。

關鍵詞五：資源保護

給土地“留白”

餘秋雨來到良渚，寫下了這樣的句子：“從來沒有見過一個文化遺址會這樣美麗，這樣水草豐美，這樣地搭配勻亭。一般的文化遺址展示給我們的總是人民離開的原因，但是我所看到的良渚是一個可以棲息的地方”。（來源：《走進夢想小鎮》）

描寫良渚文化村生活的書籍《走進夢想小鎮》裡寫到：“我們要做的並不是改變土地，而是心懷敬畏地去接受土地的本來面目”——所以良渚文化村保留原生自然，降低容積率，“把6層房子改成了5層，還把看著不舒服的樓拔了”。這種保護，他們稱之為給土地“留白”。（來源：《走進夢想小鎮》）

眉州文化村規劃岷江濱水度假帶和蟆頤堰河谷山地景觀帶，並規劃打造三個溼地公園：軾林湖公園、洵月湖公園和轍園湖公園，“一半自然山水，一半城市人文”是其理想。

關鍵詞六：社群運營

自發的村民公約

日本“蔦屋書店”創始人增田宗昭曾說過：“賣書不是賣書籍本身，而是賣書籍裡的內容”。這個道理同樣適用於地產開發：

不賣房子本身，而是裡面的居住生活。社群運營正是決定居住質量的一大關鍵。

2008年村民提出希望規範社群，隨後簽署了無法律效力，無懲戒措施的村民公約。在此基礎上，萬科總結出更具有普世效果的“鄰里公約”並在自己專案大力推廣，業內也逐步認識到“社群”的作用。

好的社群從來不是一天建成，如阿那亞、聚龍小鎮、麓湖，它需要長時間的付出與感知。以阿那亞為例，業主提出的建議，會立刻在業主群得到迴應，並在當天解決，這種行動力數年如一日地堅持，最終形成了專案的感召力。同樣的，良渚文化村透過修建公共設施、組織公共活動數年如一日增加居民聯絡。

關鍵詞七：配套設計

樹立精神堡壘

現代人不知不覺都圍繞CBD居住，逐漸遠離精神“信仰”。美麗洲教堂、良渚博物館、良渚文化藝術中心，是居民的“精神堡壘”，沙龍、展覽、對談……文思在此碰撞。

總結以上七個關鍵詞，作者認為，良渚文化村的開發經驗主要是：在詳細的整盤規劃基礎上，採取了合理的分期開發策略，透過文化創新吸引內外人群，並利用豐富配套和社群運營將他們留下來，成為了自己居民。其中，對“文化”和“精神”領域的關注培育出它的獨特氣質。它如何盤活文化，作者認為有這麼幾點：

（1）以傳統文明為起點，吸納世界影響力；

（2）培養自己的文化活力，保護——交流——展示，形成自己的文化閉環；

（3）為志同道合的人服務。

眉州文化村

精準覆盤與迭代

上述內容只是作者對良渚文化村19年發展歷程的簡單梳理，拋磚引玉。良渚文化村在文化領域的強大召喚力和居民的居住活力，給作者留下了深刻印象。房地產開發進入後半賽程，運營能力至關重要，從良渚文化村身上，作者

認為可以學到的一點是：堅持真誠地做一件事，並用很長的時間做好它。

對自己而言，良渚文化村是一次地產與文化的有益碰撞，用一種全新的方式，將良渚文明帶到現代生活中來；對萬科而言，它豐富了品牌和產品，萬科後來全面推廣的“三好生活”和“鄰里公約”都始於良渚文化村；作者認為，對城市而言，它盤活了區域經濟，撬動城市創新活力，在“三生融合”方面有示範意義，2016年，良渚文化村入選G20代表團參觀點，躍升“城市門面”，市場認可度高。

良渚文化村的成功，有時代機遇，並不能簡單複製。所以整整19年萬科都沒有急於創造出第二個文化村。直到今年，

眉州文化村

誕生在成都身側。作者

在上一篇文章中梳理了萬科文化村的拓地標準：豐沛的自然基底、深遠的傳統文化，積極的城市活力。

目前已知這三方面，眉州文化村得分都不低。尤其是文化方面，眉山兼具三蘇文化、東坡文化、兩宋文化、進士文化等文化資源。（編輯：何廣炳）