新型騙局：商鋪返租5年，租金抵月供！專家：又人間蒸發的老套路

我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

有買房問題，請點選頭像關注後私信提問

提問：房姐你好，入圈首問，幾年前入手了馬坡一個一手新盤（恆華湖公館），成本單價3w4，一樓面積164帶等面積地下室和50平花園，有360貸款（85折利率），請問下從純投資角度看，是否還具有持有價值呢，現在出手感覺收益不是很高，出租也價格很低，是賣掉換靠近城區的，還是繼續持有等待下一波行情呢，求給予意見，如果換標的，回龍觀，望京，雙井，酒仙橋幾個區塊求推薦一下

回答：如果你手中也有閒餘子彈，那可以將馬坡的賣掉置換城內，否則就沒必要換。可以看看 寶星國際、大西洋新城、慧谷陽光、首城國際 等

提問：房姐好，新人首問。父母現在希望用舊房置換一個高收益樓盤，純投資非自住用，想請教以下問題：1。 舊房是2個富潤家園開間，租售比1。75%，請問現在用掉首房首貸名額進行置換是否合適？2。 為了最大化收益，您更推薦置換兩套小房？還是二合一？3。 基於我們的選盤要求，能否推薦幾個租售比高且保值升值能力強的樓盤？希望能最大化房產增值+租金的綜合回報，最好有具體的小區名稱4。 聽中介說現在綜合回報最高的是五十年產權房，因為未來政策可能放開，這類房子價值會提升，且租售比高，不知道您是否同意這個觀點？如果同意，您推薦哪些商住房？以下是選盤要求：範圍：全北京房型：新房二手商住均可資金：總價不高於1100萬（800萬賣房現金+300萬貸款）感謝！

回答：1. 富潤家園基本都是塔樓，小區環境略侷促，這個租售比也比較低，可以置換掉2. 小房不是最優投資標的，sfsd肯定在一套上用足更合理，建議二換一3. 建議看望京和雙井板塊4. 拉黑這個中介吧，現在還推薦買商住房。大把人都脫不了手，要去做這個接盤俠麼？ 另外買房投資最忌諱太看重租金，租金高的標的往往漲幅都很低

提問：房姐您好，新人提問，如能回覆不勝感激！目前我和女朋友計劃利用她的STSD資格換個大房，最近一直在關注朝陽國際港附近房源。我有一處豐臺房產，估價300+，兩人存款+公積金85，雙方父母能借到150，以上用於首付。房子買入後先租出去抵按揭，大概10年後孩子長大了考慮搬過去住。現看到三個較中意的房子，想聽房姐建議。目標一：國際港4居186米，東南向5層，1主臥南向，2次臥東向，1次臥北向，客廳東向。滿2唯一，原值834萬，業主買入成本1030，要價1070，中介前期反饋業主不急賣不降價，昨天反饋價格可以談，預計能談到1030，但此價格業主未認可，中介正在往這個目標談。月租金約1。8w。目標二：在目標一的樓上，11層，戶型朝向完全相同，滿5不唯一，業主要價980，但要求必須全款，現在中介在跟業主討論是否可以允許貸款，另外業主除過戶外，其他流程均不配合出面。如果出全款的話，我們需要借入短期資金週轉（豐臺房子賣出前需780萬週轉資金）。月租金約1。8w。目標三：遠洋新幹線全南3居166米，全南向4層，滿5唯一，業主最初要價1100，底價1080，現在底價降到1045，採光可以，但樓層原因窗外只能看到樹，而且樹離窗戶很近，業主出售目的是公司資金週轉需要。月租金約1。8w。除以上目標外，房姐是否有更好的選擇？我們傾向於大戶型房源，主要考慮到大戶型單價低租金高，未來按揭壓力小，而且未來也就換這一次房子，還是想在預算範圍內選擇總價貴一些，但各個條件都更合適的房源，想問一下老師這個觀點有沒有問題，謝謝！

回答：思路沒問題，sfsd的槓桿儘量用足是對的。大面積低單價也是一種常見的投資流派。目標一比較合適。遠洋新幹線升值潛力一般不推薦。附近的嘉和麗園也是可以淘的

提問：房姐好，請問杭州的房子是否有投資價值呢？亞運會是否會帶動房價上漲，亞運會前投資收益前景看好嗎？謝謝

回答：杭州可以入，長期看好。亞運會帶動不了多少的房價，投資看城市的長期發展。推薦幾個潛力區域比如未來科技城，閒林，臨平等近郊板塊

提問：房姐你好～在挑首套剛需婚房，需求是兩居室，方便朝陽門和三元橋通勤（10號線6號線），預算總價600以下，貸款頂格貸303，請問有哪些區位推薦呢？最近在看雙井，九龍花園、百環家園和華騰園這三個小區你覺得怎麼樣？有同事推薦青年路，能請房姐從交通、未來出手等方面對比一下雙井勁松地區和青年路地區嗎？謝謝

回答：九龍花園>華騰園>百環家園九龍花園和華騰園都屬於偏大戶型，小區不錯的，華騰園漲過一波，目前九龍價效比會更高，百環屬於經適房，私密性略差。青年路地區是一個比較優秀的地段，同時也有一些優缺點。 小戶型普遍溢價，年輕人喜歡次新也有一定溢價。當前雙井價格更合理，交通並沒有多大差距。

提問：你好！我今年55歲，有一個女兒，在海淀四季青上班。我在北七家溫泉花園A區有一套下疊252平米，去年又給女兒在石景山中海寰宇天下買了一套82平米房子（貸款140萬），同時在青島黃島保利海上羅蘭有一套116的房子（無貸款），我的需求是，既能舒服養老，又能方便女兒上班同時還能方便與我們團聚。我這樣的情況，你有什麼好好建議嗎？謝謝！

回答：建議看下門頭溝 長安街西沿線，品質不錯的盤，大部分主打的是養老型地產或則牡丹園附近，有元大都遺址公園+北醫三院，是個不錯的養老場所還有亦莊 也是一個休閒養老和上班都可以兼顧的區域，整體規劃也較新

提問：房姐您好，首問，本人在五道口附近上班，未婚，最近想入手一房，首套首貨，是剛需，提問1。現在出手是否合適，（賣武漢的房子置換），首付500左右，2買新房還是二手，3現在是否考慮學區。4推薦幾個樓盤

回答：1. 時機沒問題，先階段入手北京非常合適。2. 500首付建議看二手，買海淀板塊儘量兼顧學區， 看看車道溝南里，可以買到70來平帶南向3居，小區環境在老公房裡面不錯，對口海實北窪路也算可以；或者萬泉莊小區買個三居，小學萬泉，海淀學區，這個在學區裡面算不錯了；或者翠微片區，柳林館之類買個三居，翠微小學不錯。如果想住得好點，可以考慮一下玉海園，裡面回遷多，但也有不錯的樓，可以買個100來平三居

提問：夫妻雙北京戶籍，尚有一套購房資格。目前大興高米店金地仰山一套140平四居（貸款尚剩餘30萬），女工作地國貿（不需要經常坐班，一週大概去兩三次不等），男不需要坐班。現在手上現金3000w，家庭年收入到手大概500w-800w之間。未來5-6年孩子需要上小學，目前還有一套購房資格。請建議 1）如果要進公立學校，建議哪些小區；2）如果進順義的私立學校，別墅建議哪個小區；3）是否現在應該賣出高米店的房子套現。謝謝。

回答：你好，整個大興線是同一類產品，純粹的通勤居住板塊。區別在於，部分地區小區品質較好，商業配套；部分小區差，無配套。西紅門薈聚積累了很大的商業價值，西紅門的本質還是商業配套齊全的居住區。對接的西單金融街才是一個產業區。高米店本身也有商業，住宅更新。優勢在於：（1）次新小區扎堆，容易形成購房者選擇時候的口碑效應。保利茉莉、新裡西斯萊、華潤公園九里、金地仰山，包括順馳領海，都是很不錯的次新小區。而且也算有大興的學區。相比起來，西紅門其實可選的優質次新小區較少，大概就世嘉博苑和遠點的鴻坤理想城了。（2）整體的市政建設比西紅門要好，道路、綠化啥的，但看西斯萊那塊像個大城市的一部分，而西紅門整體看起來還是有點村、尤其北邊。高米店北-高米店南這一片，次新小區非常集中，有點新北苑意思。未來漲幅隨大盤，可以繼續保留。學校選擇公立還是私立看師資力量和教育水平。其次是家庭培養、教育。你瞭解下各學校升學水平和教育特點。在私立學校上學，沒有壓力，孩子缺乏一種競爭性，也就是狼性的培養遠遠不夠，狼性其實是很重要的，因為孩子長大了在中國混就必須要有狼性，沒狼性的傻白甜哪能競爭的過周圍如狼似虎的人？公立人才濟濟，競爭壓力大，那種氛圍和私立完全不一樣。成績好的可能會更好。但成績中等或比較差的就危險了，由於一個班人數較多，關注度不夠，容易掉隊淘汰。私立的恰巧相反。所以選擇哪種教育，重點還是看孩子自身適合哪種教育方式。子彈3000，月供充足，在北京能選擇的範圍比較廣，關注以下選籌：陽光麗景，中信城，朱雀門，萬柳書院，萬城華府等。獨棟別墅，一直漲幅很差勁，從投資的角度基本就是噩夢一般而且還有一個問題，就是中央別墅區這些高總價的獨棟真的很不好出手，賣好久都賣不掉，基本只有有錢任性的人才會買不光是獨棟，包括聯排，疊拼，都差不多你要是真想買，我倒是不用著急，現在漲勢還遠沒有蔓延到中央別墅區可以看看清錦源，麗宮，還可以看看孫河龍湖景粼原著的合院

提問：房姐好！新小白一枚。1。 考慮海淀優質學區房，不考慮價格，但考慮學校+回報率。五一學區、上帝實驗學區、三小萬柳學區，哪個更好一點？目前看了上地佳園、萬柳碧水雲天的房子2。計劃定碧水雲天的房子，但我流水不高，怎麼提高銀行貸款呢？3。 大廠16年最高價買入一套房，當時300左右，現在只有一半價格了，宣傳說是有五年規劃，期待那時候會漲價回升。您覺得現在有必要賣掉，在北京買入一套純投資房嗎？非常感謝房姐指導！

回答：推薦買碧水雲天 學區 三小 海淀第一 全市前五可以看下精華主題有個人養流水的說明，或者找中介有能幫助包裝的，可以諮詢下大廠的房子流動性比燕郊還差，不好賣。可以掛著試下，能出就出掉，或者看下能否抵押出來

提問：房姐好，我的情況買房有點吃力，請美麗的房姐解惑，北京買房屬二套【首付】需變賣老家白溝的一套還沒有房本的房子，目前市值因還沒下房本最多100w，拋除貸款28w，月供2200，還得壓尾款到過戶時才能給，也就能剩60w左右，加上手裡的40w湊100，房子在中介掛了三個月了。現在住的是燕郊嘉都小區的房子，市值140w，貸款68w，月供4000，戶口掛在房子上，起初是預備孩子上學用，還沒想好出售，如果也賣掉，首付能到160左右【規劃】房子購買三五年內可先出租，同時也為積分落戶加下分值，還要考慮學校問題，孩子一歲半，我想在孩子上學前能把分數累計到能拿到戶口到狀態。【準備工作】我和愛人月收入30k，已經看過朝陽的石佛營，甘露園的老公房，常營的麗景園、住欣家園、蘋果派、管莊北二里及定福莊附近的老房子，亦莊的小康家園、貴園南里、泰河園幾個回遷房，順義縣城15號地鐵沿線及後沙峪的房子，大興黃村的老房子，靠近市區的能買的起的都是一居室，如果考慮5口人同住是住不了的。請房姐支招，1。選哪個區？2。買不到兩居，朝陽的四五十平的一居可以麼？3。白溝的和燕郊的房子怎麼取捨？4。如果兼顧學校，按照我的情況哪個小區更值得推薦？5。如果考慮積分落戶選城六區外哪個位置？謝謝房姐！

回答：1. 可選擇不多 建議看朝陽、昌平，兼顧學區 可以看看 方莊的方X園、 望京花家地X裡小兩居，回龍觀的矩陣小區也能淘到小兩居，還有西壩河板塊也可以淘下。一居戶型不錯能改二的也可以入。2. 你首付較少，建議白溝和燕郊都出掉，160左右的首付看上面推薦的板塊3. 建議選擇回龍觀

有買房問題，請點選頭像關注後私信提問

【北京房姐】公號已盤點出投資價效比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案。