這家外來房企高調進天津 如今卻水土不服？旗下3專案銷售慘淡

近年來，一批外來房企來勢兇猛，帶著鈔票與膽量在天津佈下了發展棋局。

有些房企攪動市場玩得風生水起，譬如龍湖、魯能、金茂等，打造了眾多標杆專案，創造了一個又一個銷售傳奇。

而有些房企卻顯得有點水土不服，比如

上海大華。

01

從拿地土儲來看，上海大華集團從2019年揮軍北上似乎順風順水，至今在天津已成功拿下了5宗地塊，拿地總金額近48億元，分別落子河東區、北辰區、津南區，其中不乏國展西這樣的這門板塊。

發力土拍，足見上海大華對天津市場的信心與憧憬。

然而，樓市一線銷售市場才是檢驗房企真正的試金石。

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大華清水灣：首個入市專案 月成交個位數

大華清水灣沙盤圖

清水灣是上海大華首進天津後推出的第一個產品，專案位於河東區成林道與月牙河交口，東側臨近崑崙路快速路，南側臨近天房萬欣城專案。

案場銷售表示，專案是市區難得的低密住區，緊鄰地鐵4號線萬東路站，配套方面有河東公園、萬達廣場、愛琴海購物公園等商業配套完備……總而言之，這是個不買就錯失良機的絕佳好盤。

（去年10月-今年3月大華清水灣銷售情況 來源：中指院）

然而，據中指院資料統計，大華清水灣去年10月份首次開盤，僅銷售了8套；同月，旁邊的農墾含章雅著則上榜天津商品住宅專案銷售金額榜、成交面積榜；11月單專案平均周度到訪量榜單中，含章雅著依舊位列河東區之首。

而大華清水灣，時至今日，總成交量才35套，每月成交維持在個位數，這麼一橫向對比，可以說清水灣被隔壁樓盤的銷量按在地上摩擦。

從價格上來看，血拼哥在開盤前恰好也實探過清水灣這個盤，彼時放風價3萬7，對比現在的售價，在33000-34000元/平米之間，如今看來也是高開低走。

大華清水灣的出師不利，血拼哥認為最主要的原因就是——定價過高。

（來源：讀樓）

按照市區環線樓市價格，越靠近內環房價越高，價值約稀缺。

河東區房價最高的當屬海河沿線，比如中海鑽石灣、海河金茂府；其次，是中環線，比如農墾含章雅著均價32000元/平米。

大華清水灣，位於快速路沿線，均價34500元/平米，扣除3500元/平米的精裝後，均價31000元/平米。雖然比農墾便宜1000元，但顯然位置和稀缺度都比不上農墾，再者說，精裝標準能否達到3500元/平米還要打個問號。

再來看看同屬於快速路沿線的萬欣城，前不久專案首開，均價32000元/平米，部分特惠房源均價31000元/平米，不僅價格比大華清水灣有優勢，配套方面距離地鐵、萬達、愛琴海等商業更近。所以，無論是價格還是配套，大華清水灣都沒有優勢。

還有與快速路一路之隔的上東金茂智慧科學城，精裝均價22000元/平米，最重要的是，上東金茂智慧科學城擁有地鐵4、10號線，還可以與大華清水灣共享商業配套，但是單價卻比清水灣足足便宜了12500元/平米，所以，買金茂不香嗎？

總體來說，參考大華清水灣周邊這幾個在售的專案，無論是價格、還是配套，它都不具備優勢，產品上也中規中矩，銷量慘淡也在意料之中。

03

大華錦繡華城：銷量不過百 全憑戶型菜

如果說大華集團首作清水灣讓天津市場失望了，大華錦繡華城的表現同樣不盡人意。

大華錦繡華城專案前身地塊是大華集團2019年10月，以總價7億元摘得的津北辰辰（掛）2019-130號地塊，樓面價6856元/平米。

專案屬於北辰區雙青新家園板塊，雙青新家園位於天津市中心城區西北部，距建設中的西站副中心只有7公里，被列為天津10個環外新城區之一。

板塊內以限價房為主，70年產權的新建商品房目前有且僅有澤信公園御府、大華錦繡華城兩個新盤。

這兩個專案同日拿地，澤信公園御府搶先入市，成為板塊內首個商品房專案。

澤信公園御府全部為高層產品，均價15000-16000元/平米，最小戶型為75平米兩室，最大戶型為106平米三室，總價113萬/套起。

大華錦繡華城，專案涵蓋洋房和高層兩種產品業態，精裝專案，戶型區間為83平兩室-121平四室，均價16000元/平米，總價133萬/套起。

值得注意的是，當初大華拿地價格可是比澤信便宜1000元/平米左右的，地拿的便宜，價格反到比澤信貴。

這似乎也就預示了大華錦繡華城的處境會相當被動。

產品方面，選取澤信公園御府95平米戶型以及大華錦繡華城93平戶型進行對比。

澤信95平戶型，進門處獨立玄關收納，三面寬朝南，南向面寬10。8米，客廳連線陽臺，陽臺設定獨立上下水，方便業主放置洗衣機，衛生間門巧妙躲開了進門處的走道，既有利於風水也保證了隱私。

大華93平戶型，南向客廳3米5，但是陽臺和開窗面寬較小，不利於採光；書房及衛生間窗戶朝西，西照；餐桌擺在過道正中間，容易發生碰撞。

戶型方面， 顯然澤信更勝一籌。

交房時間上看，兩宗地塊同日拿地，澤信交房時間為2022年6月30日比大華早半年，而且澤信建築方為央企中冶，再加上澤信目前在天津已有澤信·金匯灣、澤信公館這兩個交房專案，質量有所考證；而大華進駐天津時間不長，暫時沒有交房專案，所以質量方面存疑。

買房人從來都是用腳投票的，這兩個專案到底誰更能贏得購房者的青睞，資料說了算。

據中指院資料統計，澤信公園御府，從去年7月份至今實現了200套的去化，成交均價方面，始終保持在15000 元/平米。在市場不盡人意的今天，這樣的成績的確可圈可點。

而大華錦繡世家，從去年10月開盤至今，僅成交了94套。

可以說，作為雙青板塊在售的2個商品房專案，澤信公園御府不論從價格還是產品都為大華錦繡華城樹立了一個標杆。

03

大華國展公園世家： 門檻級專案 只能拼價格

這個專案位於津南國展西板塊，板塊內目前有美的雲熙府、中國鐵建花語天著、大華國展公園世家3個專案在售。

國展西屬於“兵馬未動，糧草先行”的板塊，配套建好了，板塊才剛啟動。

地鐵1號線串連了國展西和河西區，並且海沽道和天津大道也能輕鬆往返市區，就連學校也早早簽約了師大二附小和天津實驗中學津南分校。

雖然國展西名字帶國展，但熱度卻更多來自於板塊內的地鐵和學校，所以我們先從這兩個維度對比下這三個在售的專案。

距離地鐵最近的樓盤是美的雲熙府，其次是中鐵建花語天著，大華國展世家最遠。

板塊內學校有實驗中學津南分校和師大二附小，距離學校最近的還是美的雲熙府，而中鐵建 花語天著和大華國展世家雖然毗鄰實驗中學但距離師大二附小就稍遠了些。

從產品維度上看，三個樓盤都有高層和洋房。美的雲熙府和中鐵建花語天著的體量差不多，大華國展公園世家是最大的，所以開發週期相應長。

價格方面，美的雲熙府，高層單價19000元/平米，洋房單價23500-24000元/平米，作為區域內唯一有精裝交付的樓盤，2022年11月交房，也是板塊內交房最早的專案。這個盤價格一直很穩定，加上戶型偏大一些，適合改善需求，目前已經屬於尾盤銷售了。

中鐵建花語天著，高層單價18700元/平米，小高單價20500元/平米，洋房單價21500元/平米，戶型75-87平米兩居，93-118平三居，價格更受剛需青睞。 去年年底入市，1月份銷售58套，2月份簽約25套。

大華國展公園世家，高層單價18000元/平米，洋房21000元/平米。體量是三個專案中最大的，單價也是最低的，今年1月份剛剛入市，2月份板塊內簽約量29套。

戶型方面，選取75平兩室兩廳一衛對比。

中鐵建花語天著，進門處獨立玄關，南向客廳面寬5。1米，衛生間乾溼分離；如此一對比，大華國展公園世家雖然沒什麼硬傷，但依舊沒有亮點，中規中矩。

總體而言，大華國展世家是國展西板塊門檻，但客觀存在的便是專案體量大，開發週期長，距離地鐵和學校都較遠、戶型中規中矩等。儘管大華一再強調物業好，但畢竟在天津還沒有交房專案。

04

大華進入天津近3年了，在天津的3個樓盤銷售業績表現頻頻爆出冷門，是大華集團不求業績不急賣麼？

答案顯然不是。

據克而瑞前不久釋出的資料，大華2020年全口徑銷售額509。2億，同比增48%。不過弔詭的是，對比各個房企排行榜，大華的銷售金額有很大出入。其中，億翰智庫排行榜中，大華集團2020年銷售額為273。4億，與克而瑞的資料相差200多億，大華銷售額究竟多少則成了一個謎。

此外，大華集團宣稱，要透過加快週轉帶動銷售規模和利潤總額雙增長，繼續深耕人口淨流入的中西部二線城市，做大規模，力爭三年內實現800億銷售目標。所以，我們也發現，此前一直神秘且低調的大華集團，近兩年頻繁地出現在土地市場。

據不完全統計，2020年大華集團花費約172億在杭州、天津、南京、南通、武漢、上海徐州等地共獲得土地103。73萬平米，其中不乏位於南通達101%的高溢價地。

在狂飆突進的同時，大華的負債也在大幅攀升。

2017年至2019年，大華集團借款總額分別為208。16 億元、300。76 億元及414。52億元，每年以近40%的增速在攀升。2020年上半年，其總負債達到999。87億元，資產負債率73。67%。

資金鍊緊張，也加劇了回款壓力，所以近幾年大華也頻頻被爆出了質量問題。

2019年6月份，大華碧雲天業主在微博投訴爆料，沙盤和宣傳上都是草坪，實際大華將原來的所有的草坪全部改成了8字磚。

此外，大華斐勒公園在交房時期被業主投訴諸多問題，業主在預驗收的過程中，發現牆紙覆蓋下的牆體大面積發黴、牆面滲漏、幕牆內竟未設保溫層，地下室大面積滲水發黴等等諸多嚴重質量問題。

現如今高週轉模式下，房企攻城略地擴張，除了追求變化的財務數字，更應該追求不變的樓盤品質，因為樓盤質量問題沒有任何理由被忽視。

作為一個新進天津的房企，良好的口碑是非常重要的，這直接關係到能否贏得買房者的心，從而在這個城市站穩腳跟。上海大華集團給自己的定位是“中國城市更新專業運營商“，我們也衷心希望大華能為天津樓市呈現更具煥新的產品。