現場：鬱亮對行業看法的“十六字方針”

10月22日，在萬科集團業務交流會上，董事會主席鬱亮發表了對行業的看法。

鬱亮在媒體交流會上 企業供圖

內容如下：

鬱亮：在回答問題之前，我知道有的問題大家都很關注，比如我們對行業的看法是什麼，因此我先主動講一講。

我們對於行業的基本看法，可以概括為十六個字：“尊重常識，迴歸常態，陣痛之後，仍有機會”。

尊重常識很重要，今天有許多事大家都覺得看不清楚，也很迷茫，在這種情況下，我認為常識能發揮很大作用，幫助我們在迷茫中找到一些判斷的依據。所以，必須要尊重常識。

比如說物極必反是常識。從物極必反來看，我們的行業過去幾十年的黃金髮展是常態嗎？不是常態。

房地產行業確實經歷過黃金時代，也曾經為國家做了巨大貢獻。例如國內的人均居住面積從改革開放初期的不到4平方米，到現在人達到了40多平方米，是很大的進步，也在很大程度上助力了居住問題解決，改善了老百姓的居住條件。

但是，黃金時代的高速發展也帶來一些問題。例如從老百姓角度來看，雖然居住條件的確得到了改善，但年輕人買房子壓力很大，同時，也給很多沒買房的人帶來了焦慮和壓力。對城市而言同樣如此，隨著房價越來越高，越來越多的人在城市難以立足，勢必影響城市的發展。再比如，按揭能幫助人們實現購房願望，但隨著按揭比例越來越大，是否會增加居民的債務風險？此外，房地產行業是否佔用了過多的金融資源，以至於沒有足夠的金融資源投到高新技術、製造業、小微企業中去？

這些都是我們行業大發展、黃金時代發展留下的問題，我們不得不正視。

2017年十九大報告明確“房住不炒”後，行業開始迴歸常態——迴歸到民生行業。什麼是民生行業？就是跟老百姓息息相關的行業，與純商品、純市場化的行業不一樣。

迴歸到民生行業之後，我們方方面面其實都要需要回歸。從尊重常識角度來看，物極必反，過去如此黃金，今天要回歸到一個常態發展，這是必然。

迴歸常態之後，後面八個字就很重要了。因為回到常態必有陣痛，但陣痛之後，仍有機會。

回到常態為什麼會陣痛呢？從過去一段時間至今，金融行業在減少金融資源在房地產行業裡的佔比投入，這方面數字從去年下半年就開始下降，這是必然的。

對開發商而言，縮表更直接的表現為要降債務，控槓桿，以及去金融化。降低負債大家很容易理解。關於降槓桿，槓桿事實上是透過合作，從原來一塊錢做一塊錢的事變成一塊錢做兩塊錢的事情，實質上也是一種金融化；第三是去金融化。去金融化是什麼概念？過去幾年間有一些所謂的金融創新例如明股實債等，會使得槓桿更高。在去槓桿過程中，資產端必然發生變化，投資、開工下降，再疊加前期高地價拿地的情況，導致這個行業短期業績受重大沖擊是必然的。

衝擊之下，房價下降使購房者受影響、房企業績下滑使投資者受影響，拿地減少使希望賣地的政府受影響，因此縮表的過程是很痛苦的。

但是回過頭看，房地產的三個階段，第一個是土地紅利階段，後來是金融紅利時代。在這兩個時期，資本市場評價地產公司，先以土地儲備為指標，有多少地值多少錢，後來用PE，賺多少錢，乘以倍數，成為市值。我們需要思考，過去地產行業所取得的業績，有多少是我們為客戶提供好產品好服務帶來的，有多少是金融槓桿所帶來的？金融槓桿帶來的紅利消退，便是今天回到常態要經歷的陣痛之一。

常識告訴我們，減肥很難，減肥成功都要很多血淚史。整個縮表的過程，就是把金融紅利從房地產行業中去掉，就如同縮骨減肥一樣，帶來的衝擊是非常大的，必然伴隨煎熬的痛苦。因此，回到常態肯定會有陣痛，陣痛是非常痛苦、煎熬的過程。

但是，為什麼說陣痛之後仍有機會呢？這也是常識告訴我們的。一個常識是天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意。

2008年，為應對金融危機的影響，鼓勵消費，家電下鄉補貼政策出臺，整個行業啟動了大規模擴張，上市公司收入增速一度超過了40%。2012年左右，家電下鄉的政策逐步退坡，一大批家電企業倒下了，比如說美菱、榮事達、新飛等等，當時的產能全都變成了庫存。在這個過程中，也有美的、格力、海爾這樣的優秀企業脫穎而出。當年美的的壓力也很大，據說砍掉了一半的產品品種，推掉了很多工業園，裁了不少員工，然後透過數字化，線下轉線上，品牌研發去提升。現在美的可以實現T+3的柔性交付體系，接到訂單第三天就能提供產品。美的等家電企業在經歷了縮表以後，仍然獲得了新的發展機會。

再舉個例子，中國運動服裝行業在2008年奧運會時期特別火爆，那時全國擁有3000家以上門店的運動品牌有15家。然而2010年以後，大量的存貨積壓，有三千家門店的運動品牌一下子減少到多少呢？從15家降到3家。這裡不得不講李寧的故事了，李寧也曾遇到了縮表的階段，但今天可以看到李寧是國潮的品牌，也擁抱了線上數字化，用潮流化設計接近年輕人，把國際潮流與中國元素充分結合，煥然一新，重新輝煌起來。

從家電行業和運動服飾行業可以看出，一個行業經過縮表的陣痛之後，仍然會有機會。

房地產行業也有類似的例子。日本的房地產行業在上世紀九十年代後，眾所周知出現了很大的衰退，房產行業萎縮了大約20%、30%。直到最近，才恢復到20年前的水平。但是在這個過程中，有沒有做得優秀的企業呢？大和房建是一個例子，同樣經歷了日本房地產行業整個大縮表的過程，但它如今已連續十餘年位列世界五百強三百名。怎麼做到的呢？它原本以開發業務為主，而現在是日本的租賃公寓第一，物流第一，還有代建等業務。因此，常識告訴我們，只要做的好，仍有機會。

中國的房地產行業情況肯定比日本要好，從城市和客戶的需求維度來看，仍有很多機會。城市發展建設到今天，需要留下美好的記憶，上生新所這樣的城市更新越來越成為一種趨勢，成為一種潮流。因此，我們要把上生所、南頭古城、永慶坊這樣的地方挖掘出來，做好更新，為人們美好生活服務。

城市發展以前只管生產，現在在生產、生活跟生態三方面更融合了。也就是說，對於專案開發的要求也更綜合了，要考慮到三個方面的融合，而不是簡單地幹某個單一功能。這種變化在一些新城的建設上體現很明顯，例如上海的五大新城建設等，也會體現在整個都市圈的建設中，也體現在我們的軌道物業綜合體上。

老百姓生活方面的需求變也帶來許多機會。服務內容會越來越多，越來越有趣，越來越好玩。例如，最近經常有人跟我反映，物業管理水平是不是下降了？以前看得到保安，現在看不到人了。這其實是科技水平發展提高了，高自動化的機器取代了人。但新的課題出現了，如何讓客戶感到歸家的動線是有溫度的，不要看到機器。再比如說，我們過去環保節能，走地下庫，一個小姑娘下班，停車後，所在區域有燈，其他地方黑糊糊的，電是節約了，但是不安全了。所以，未來這種服務會越來越精細。科技、環保也要跟人的需要匹配才行，不能光顧著提高效率，光搞節能等。

每一個值得改進的地方，都是我們業務發展的空間和潛力。從這個角度來看，圍繞城市同步發展，圍繞客戶同步發展，我們仍有巨大機會。

總的說來，我們對行業的看法是要尊重常識，要相信不正常的發展是不可持續的，一定會回到常態。迴歸常態發展的過程有陣痛，但我們相信天下有沒做完的生意，陣痛之後我們仍有機會。

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