徵收36計之“偷樑換柱”，好房變危房、違建，協議搬遷現道德綁架

為了加快徵收拆遷進度，一些地方政府會“另闢蹊徑”，採取各種貌似合法的手段實施拆遷，造成被徵收人利益的損失。

為此，律師總結出了徵收拆遷的三種“偷樑換柱”招數，幫助廣大被徵收人避開拆遷圈套。

拆“違”，將未登記建築認定為違法、違章建築，予以拆除

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十四條規定：

“市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。”

本條立法本意是用來約束那些投機的被徵收人，但現實中卻成為徵收人與被徵收人談判的籌碼。

由於各地發展程度不同及行政管理的滯後等實際情況，在集體土地上與一些工礦棚戶區的房屋，普遍存在著只有部分建設手續甚至完全無建設手續的情況，這是一種客觀現實，不是這些居民能夠克服和解決的，其不存在過錯。

相反，這種管理現狀在很大程度上是行政機關造成的。如若以未登記、無建設手續為由，下達《責令限期拆除決定（通知）》的話，其執法目的不是為了嚴格土地的管理使用，而是為了避開法定的組織實施程式，加快拆除程序，屬於濫用職權。陷阱不可怕，但需要被徵收人及時識破。

拆“危”，使被徵收人房屋由“完好房”變成為危房

“拆他致危”是過往常見的“誤拆”進階版，就是在將已經簽約的同幢房屋的中的已經簽約房屋所佔有部分結構、面積拆除，造成此幢房屋由完好房變為危房。實際是徵收人為儘快解決未簽約戶，完成拆遷工作，而故意導演“拆他致危”，是為了避免拆除行為被認定為非法強制拆遷的“另闢蹊徑”。

在此種情況下，被徵收人要記住：

（一）根據《城市危險房屋管理規定》，向鑑定機構提出鑑定申請的是

房屋所有人

或

使用人

；

（二）在徵收專案中，只有被徵收人為房屋

使用安全責任人

的情況下才能申請危房鑑定，其它機構單位為申請主體的《危房通知書》均為違法出具。

“協商搬遷”，預徵收或者模擬徵收代替依法徵收

徵收是指徵收主體基於公共利益需要，以行政權取得集體、個人財產所有權並給予適當補償的行政行為，徵收需要依照法律規定的許可權和程式進行。徵收系行政機關主動為之，被徵收人在徵收活動中應屬於被動一方。

而“協商搬遷”或者稱為預徵收、模擬徵收，是指在舊城區改造、棚戶區（城中村）改造等專案的房屋徵收過程中，徵收人組織收集被徵收人的意願，當意願達到一定比例的時候就啟動評估、補償程式，簽訂附生效條件的徵收安置補償搬遷協議，且簽約比例達到一定時才釋出徵收決定公告。

這種情形下，被徵收人無形中成為了主動的一方，這一角色立場的轉變無疑讓被徵收人處於“交易”被動，出現群眾鬥群眾或者道德綁架的情況。

結語

對於普通老百姓來說分辨這些圈套已經力不從心，想要自身的合法權益不受損失更是難上加難，必要時應請專業律師幫助維護自己的合法權益。

撰稿人：朱志超/審稿人：嶽綱舉、何豔/編輯：彭麗穎

最近有新加入的廷友問我：同一區域補償差別也太大了吧？徵拆案件公平公正？你腦殼鏽了吧？告政府你醒醒吧該吃藥了？熟悉我的老廷友說有正義，有水平；白的黑不了。老廷友表示為法院點贊，為百家號平臺點贊，為律師點贊；希望碰到這樣的律師；

12年只做一件事，為被拆遷人維權

北京市盛廷律師事務所

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